investeringsejendomme
Hvad er en investeringsejendom?
En investeringsejendom er fast ejendom købt med den hensigt at tjene et afkast på investeringen enten gennem lejeindtægter, fremtidigt videresalg af ejendommen eller begge dele. Ejendommen kan ejes af en individuel investor, en gruppe af investorer eller et selskab.
En investeringsejendom kan være en langsigtet bestræbelse eller en kortsigtet investering. Med sidstnævnte vil investorer ofte engagere sig i flipping,. hvor fast ejendom købes, ombygges eller renoveres og sælges med fortjeneste inden for en kort tidsramme.
Udtrykket "investeringsejendom" kan også bruges til at beskrive andre aktiver, som en investor køber af hensyn til fremtidig påskønnelse, såsom kunst, værdipapirer, jord eller andre samleobjekter.
Forstå investeringsejendomme
Investeringsejendomme er dem, der ikke anvendes som primær bolig. De genererer en eller anden form for indkomst - udbytte, renter, huslejer eller endda royalties - der falder uden for rækkevidden af ejendomsejerens almindelige forretningsområde. Og den måde, hvorpå en investeringsejendom bliver brugt, har stor betydning for dens værdi.
Investeringsejendomme genererer indtægter og er ikke primære boliger.
Investorer udfører nogle gange undersøgelser for at bestemme den bedste og mest rentable brug af en ejendom. Dette omtales ofte som ejendommens højeste og bedste anvendelse. For eksempel, hvis en investeringsejendom er zoneinddelt til både kommerciel og boligbrug, vejer investoren fordele og ulemper ved begge, indtil de finder ud af, hvilken der har det højeste potentielle afkast. De bruger så ejendommen på den måde.
En investeringsejendom omtales ofte som et andet hjem. Men de to betyder ikke nødvendigvis det samme. For eksempel kan en familie købe et sommerhus eller anden ferieejendom for at bruge dem selv, eller en person med et primært hjem i byen kan købe en anden ejendom i landet som et tilflugtssted i weekenden. I disse tilfælde er den anden ejendom til personlig brug - ikke som en indkomstejendom.
Typer af investeringsejendomme
Bolig: Lejeboliger er en populær måde for investorer at supplere deres indkomst på. En investor, der køber en bolig og lejer den ud til lejere, kan opkræve månedlig husleje. Det kan være enfamiliehuse, ejerlejligheder, lejligheder, rækkehuse eller andre typer boligstrukturer.
Erhverv: Indtægtsskabende ejendomme behøver ikke altid at være boliger. Nogle investorer - især virksomheder - køber kommercielle ejendomme, der bruges specifikt til forretningsformål. Vedligeholdelse og forbedringer af disse ejendomme kan være højere, men disse omkostninger kan opvejes af større afkast. Det skyldes, at lejekontrakterne for disse ejendomme ofte kræver højere huslejer. Disse bygninger kan være kommercielt ejede lejlighedsbygninger eller butikslokaliteter.
Blandet anvendelse: En blandet ejendom kan bruges samtidigt til både erhvervs- og boligformål. For eksempel kan en bygning have en butiksfacade i hovedetagen, såsom en dagligvarebutik, bar eller restaurant, mens den øverste del af strukturen huser boligenheder.
Finansiering af investeringsejendomme
Mens låntagere, der sikrer et lån til deres primære bolig, har adgang til en række finansieringsmuligheder, herunder FHA-lån,. VA-lån og konventionelle lån, kan det være mere udfordrende at skaffe finansiering til en investeringsejendom.
Forsikringsselskaberne yder ikke realkreditforsikring til investeringsejendomme, og som følge heraf skal låntagere have mindst 20 % ned for at sikre bankfinansiering af investeringsejendomme.
Banker insisterer også på gode kreditscore og relativt lave belåningsgrader, før de godkender en låntager til et investeringsejendomslån. Nogle långivere kræver også, at låntageren har rigelig opsparing til at dække mindst seks måneders udgifter på investeringsejendommen, og derved sikre, at realkreditlånet og andre forpligtelser holdes ajour.
Skattemæssige konsekvenser
Hvis en investor opkræver leje fra en investeringsejendom, kræver Internal Revenue Service (IRS) dem at rapportere lejen som indtægt, men agenturet giver dem også mulighed for at trække relevante udgifter fra dette beløb. For eksempel, hvis en udlejer indsamler $100.000 i husleje i løbet af et år, men betaler $20.000 i reparationer, plænevedligeholdelse og relaterede udgifter, rapporterer de forskellen på $80.000 som selvstændig erhvervsindkomst.
Hvis en person sælger en investeringsejendom for mere end den oprindelige købspris, har de en kapitalgevinst,. som skal indberettes til IRS. For 2021 og 2022 er kapitalgevinstskatten enten 0%, 15% eller 20% for de fleste aktiver, der opbevares i over et år.
I modsætning hertil, hvis en skatteyder sælger deres primære bolig, skal de kun indberette kapitalgevinstskat på et boligsalg på over $250.000, hvis de indgiver individuelt og $500.000, hvis de er gift og indgiver i fællesskab. Kapitalgevinsten på en investeringsejendom er dens salgspris minus dens købspris minus eventuelle større forbedringer.
For at illustrere, forestil dig, at en investor køber en ejendom for $100.000 og bruger $20.000 på at installere nyt VVS. Et par år senere sælger de ejendommen for 200.000 dollars. Efter at have fratrukket deres oprindelige investering og kapitalreparationer er deres gevinst $80.000.
##Højdepunkter
Salg af en investeringsejendom skal indberettes, og kan resultere i kursgevinster, som kan have skattemæssige konsekvenser for investorerne.
Investeringsejendomme er ikke primære boliger eller fritidsboliger, hvilket gør det sværere for investorer at sikre finansiering.
Ejendomme kan repræsentere en kort- eller langsigtet investeringsmulighed.
En investeringsejendom er købt med den hensigt at tjene et afkast gennem lejeindtægter, fremtidigt videresalg af ejendommen eller begge dele.
