Federal Housing Administration (FHA) lån
Hvad er et lån fra Federal Housing Administration (FHA)?
Et lån fra Federal Housing Administration (FHA) er et boliglån, der er forsikret af regeringen og udstedt af en bank eller anden långiver, der er godkendt af agenturet. FHA-lån kræver en lavere minimumsudbetaling end mange konventionelle lån, og ansøgere kan have lavere kreditscore, end det normalt kræves.
FHA-lånet er designet til at hjælpe familier med lav til moderat indkomst med at opnå boligejerskab. De er især populære blandt førstegangshuskøbere.
Forståelse af Federal Housing Administration (FHA) lån
Hvis du har en kreditscore på mindst 580, kan du låne op til 96,5% af værdien af et hjem med et FHA-lån fra 2022. Det betyder, at den nødvendige udbetaling kun er 3,5%.
Hvis din kreditscore falder mellem 500 og 579, kan du stadig få et FHA-lån, så længe du kan foretage en udbetaling på 10 %.
Med FHA-lån kan udbetalingen komme fra opsparing, en økonomisk gave fra et familiemedlem eller et tilskud til udbetalingshjælp.
Bankens rolle i et FHA-lån
FHA låner faktisk ikke nogen penge til et realkreditlån. Lånet er udstedt af en bank eller anden finansiel institution, der er godkendt af FHA.
FHA garanterer for lånet. Det gør det nemmere at få bankgodkendelse, da banken ikke bærer misligholdelsesrisikoen. Nogle mennesker omtaler det som et FHA-forsikret lån af den grund.
Låntagere, der kvalificerer sig til et FHA-lån, er forpligtet til at købe realkreditforsikring,. hvor præmiebetalingerne går til FHA.
Historien om FHA-lånet
Kongressen oprettede FHA i 1934 under den store depression. På det tidspunkt var boligbranchen i problemer: Misligholdelses- og tvangsauktionerne var steget i vejret, 50 % udbetalinger var almindeligvis påkrævet, og realkreditlånsvilkårene var umulige for almindelige lønmodtagere at opfylde. Som et resultat var USA primært en nation af lejere, og kun én ud af 10 husstande ejede deres hjem.
Regeringen oprettede FHA for at reducere risikoen for långivere og gøre det lettere for låntagere at kvalificere sig til boliglån.
Husejerraten i USA steg støt og nåede et rekordhøjt niveau på 69,2 % i 2004, ifølge undersøgelser fra Federal Reserve Bank of St. Louis. I tredje kvartal 2021 lå satsen på 65,4 %.
Selvom det primært er designet til låntagere med lavere indkomst, er FHA-lån tilgængelige for alle, inklusive dem, der har råd til konventionelle realkreditlån.
Typer af Federal Housing Administration (FHA) lån
Ud over traditionelle realkreditlån tilbyder FHA flere andre boliglånstyper.
Home Equity Conversion Mortgage (HECM)
Dette er et omvendt realkreditlånsprogram, der hjælper seniorer i alderen 62 år og ældre med at konvertere egenkapitalen i deres hjem til kontanter, mens de bevarer hjemmets titel. Husejeren kan hæve midlerne i et fast månedligt beløb, en kreditlinje eller en kombination af begge.
FHA 203(k) forbedringslån
Dette lån indregner omkostningerne ved visse reparationer og renoveringer i det lånte beløb. Det er fantastisk for dem, der er villige til at købe en fikseringsoverdel og sætte noget sved i deres hjem.
FHA energieffektivt realkreditlån
Dette program ligner FHA 203(k) forbedringslåneprogrammet, men det er fokuseret på opgraderinger, der kan sænke dine elregninger, såsom ny isolering eller sol- eller vindenergisystemer.
Sektion 245(a) Lån
Dette program virker for låntagere, der forventer, at deres indkomst vil stige. Graduated Payment Mortgage (GPM) starter med lavere månedlige betalinger, der gradvist stiger over tid. Growing Equity Mortgage (GEM) har planlagte stigninger i månedlige hovedbetalinger. Begge lover kortere lånevilkår.
TTT
Kilde: US Department of Housing and Urban Development
FHA-lånekrav
Din långiver vil vurdere dine kvalifikationer til et FHA-lån, som det ville gøre enhver realkreditansøger, begyndende med en kontrol for at se, at du har et gyldigt CPR-nummer, bor lovligt i USA og er myndig (i henhold til din statslovgivning).
FHA-lånekriterier er mindre stive på nogle måder end en banks lånekriterier. Der er dog nogle strengere krav.
Uanset om det er et FHA-garanteret lån eller ej, vil din økonomiske historie blive undersøgt, når du ansøger om et realkreditlån.
Kreditscore og forudbetalinger
FHA-lån er tilgængelige for personer med kreditscore så lavt som 500. Det er inden for det "meget dårlige" interval for en FICO-score.
Hvis din kreditscore er mellem 500 og 579, kan du muligvis sikre dig et FHA-lån, forudsat at du har råd til en udbetaling på 10%. I mellemtiden, hvis din kreditscore er 580 eller højere, kan du få et FHA-lån med en udbetaling på så lidt som 3,5%.
Til sammenligning har ansøgere typisk brug for en kreditscore på mindst 620 for at kvalificere sig til et konventionelt realkreditlån. Den udbetaling, som bankerne kræver, varierer mellem 3 % og 20 %, afhængigt af hvor ivrige de er efter at låne penge ud på det tidspunkt, du ansøger.
Som en generel regel, jo lavere din kreditscore og udbetaling, jo højere rente betaler du på dit realkreditlån.
Historie om at honorere gæld
En långiver vil se på din arbejdshistorik for de seneste to år samt din betalingshistorik for regninger såsom forsynings- og huslejebetalinger.
Folk, der kommer bagud med betalinger af føderale studielån eller indkomstskat, vil blive afvist, medmindre de accepterer en tilfredsstillende tilbagebetalingsplan. En historie med konkurs eller tvangsauktion kan også vise sig at være problematisk.
For at kvalificere sig til et FHA-lån - eller enhver form for realkreditlån - skal der typisk være gået mindst to eller tre år, siden låntageren oplevede konkurs eller tvangsauktion. Der kan dog gøres undtagelser, hvis låntager påviser at have arbejdet på at genetablere en god kreditværdighed og få styr på deres økonomiske forhold.
Bevis for fast ansættelse
Realkreditlån skal tilbagebetales, og den FHA-godkendte långiver vil have forsikringer om, at ansøgeren kan opnå dette. Nøglen til at afgøre, om låntageren kan indfri deres forpligtelse, er bevis på nylig og fast beskæftigelse.
Dette kan dokumenteres ved selvangivelser og en løbende år-til-dato balance og resultatopgørelse.
Hvis du har været selvstændig i mindre end to år, men mere end et år, kan du stadig kvalificere dig, hvis du har en solid arbejds- og indkomsthistorie i det samme eller et beslægtet erhverv i de to år, før du blev selvstændig.
Tilstrækkelig indkomst
Din betaling af realkreditlån, HOA-gebyrer,. ejendomsskatter, realkreditforsikring og husejerforsikring bør være mindre end 31 % af din bruttoindkomst. Banker kalder dette front-end ratio.
I mellemtiden bør dit back-end-forhold,. som består af din afdrag på realkreditlån og al anden månedlig forbrugsgæld, være mindre end 43 % af din bruttoindkomst.
TTT
Kilde: US Department of Housing and Urban Development
FHA realkreditforsikringspræmier (MIP'er)
Et FHA-lån kræver, at du betaler to typer realkreditforsikringspræmier (MIP'er) - en forudgående MIP og en årlig MIP, som betales månedligt. I 2022 er upfront MIP lig med 1,75 % af basislånebeløbet.
Du kan enten betale forudgående MIP på tidspunktet for lukning, eller det kan rulles ind i lånet. For eksempel, hvis du får udstedt et boliglån på 350.000 USD, betaler du en forhånds-MIP på 1,75 % x 350.000 USD = 6.125 USD.
Disse betalinger indsættes på en spærret konto, som det amerikanske finansministerium administrerer. Hvis du ender med at misligholde dit lån, vil pengene gå til tilbagebetaling af realkreditlånet.
På trods af dets navn foretager låntagere årlige MIP-betalinger hver måned, med betalingerne fra 0,45 % til 1,05 % af basislånebeløbet. Betalingsbeløbene varierer afhængigt af lånebeløbet, længden af lånet og det oprindelige lån-til-værdi-forhold (LTV).
Lad os antage, at du har en årlig MIP på 0,85 %. I så fald ville et lån på $350.000 resultere i årlige MIP-betalinger på 0,85 % x $350.000 = $2.975 (eller $247,92 månedligt). Disse månedlige præmier betales i tillæg til den engangs forudgående MIP-betaling. Du vil foretage årlige MIP-betalinger i enten 11 år eller lånets løbetid, afhængigt af lånets længde og LTV.
Du kan muligvis trække skattefradrag for det beløb, du betaler i præmie. Du skal specificere dine fradrag - i stedet for at tage standardfradraget - for at gøre dette.
TTT
Kilde: US Department of Housing and Urban Development
Huse, der kvalificerer sig til et FHA-lån
Normalt skal den finansierede ejendom være din hovedbolig og skal være ejerbolig. Med andre ord er FHA-låneprogrammet ikke beregnet til investerings- eller lejeejendomme.
Fritliggende og dobbelthuse, rækkehuse, rækkehuse og ejerlejligheder inden for FHA-godkendte ejerlejlighedsprojekter er alle berettiget til FHA-finansiering.
Desuden skal du have en ejendomsvurdering fra en FHA-godkendt vurderingsmand,. og boligen skal opfylde visse minimumsstandarder. Hvis boligen ikke opfylder disse standarder, og sælgeren ikke vil acceptere de nødvendige reparationer, skal du betale for reparationerne ved lukning. (I dette tilfælde holdes midlerne i spærret, indtil reparationerne er foretaget.)
Federal Housing Administration (FHA) lånegrænser
FHA-lån har grænser for, hvor meget du kan låne. Disse er fastsat efter region, hvor områder med lavere omkostninger har en lavere grænse (benævnt "gulvet") end det sædvanlige FHA-lån, og områder med høje omkostninger har et højere tal (benævnt "loftet").
Der er "særlige undtagelser"-regioner - inklusive Alaska, Hawaii, Guam og De amerikanske Jomfruøer - hvor meget høje byggeomkostninger gør grænserne endnu højere.
Andre steder er grænsen sat til 115 % af den gennemsnitlige boligpris for amtet, som bestemt af det amerikanske departement for bolig- og byudvikling (HUD).
Nedenstående diagram viser lånegrænserne for 2022:
TTT
US Department of Housing and Urban Development
Federal Housing Administration (FHA) Lånefritagelse
Når du får et FHA-lån, kan du være berettiget til lånefritagelse, hvis du har oplevet en legitim økonomisk nød, såsom et tab af indkomst eller en stigning i leveomkostninger. FHA Home Affordable Modification Program (HAMP) kan for eksempel permanent sænke din månedlige afdrag på realkreditlån til et overkommeligt niveau.
For at blive fuldgyldig deltager i programmet skal du gennemføre en prøvebetalingsplan, hvor du foretager tre planlagte betalinger – til tiden – til det lavere, ændrede beløb.
Bundlinjen
FHA-lånet er en vej til boligejerskab for folk, som bankerne nok ellers ville afvise. De har måske få penge til en udbetaling eller en mindre end fantastisk kreditvurdering. De kvalificerer sig måske ikke uden den statsgaranti for, at banken får sine penge tilbage.
Men dem, der har råd til en betydelig udbetaling, kan være bedre stillet med et konventionelt realkreditlån. De kan muligvis undgå den månedlige realkreditforsikringsudbetaling og få en lavere rente på lånet.
FHA-lån blev ikke oprettet for at hjælpe potentielle boligejere, der shopper i den højere ende af prisspektret. Tværtimod blev FHA-låneprogrammet oprettet for at støtte lav- og moderatindkomstkøbere, især dem med begrænsede kontanter gemt til en udbetaling.
Højdepunkter
Den føderale regering forsikrer FHA-lån.
Fordi de er forsikrede, er bankerne mere villige til at låne penge til boligkøbere med relativt lave kreditscore og få kontanter at sætte ned på købet.
Førstegangsboligkøbere kan opleve, at et FHA-lån er den mest overkommelige realkreditmulighed.
Ofte stillede spørgsmål
Hvordan slipper jeg af med min FHA realkreditforsikring?
FHA realkreditforsikring varer i løbet af lånet eller i 11 år, afhængigt af længden af lånet. Den eneste måde at slippe af med den realkreditforsikring er at refinansiere realkreditlånet med et ikke-FHA lån. Dit FHA-lån vil derefter blive betalt fuldt ud. Forudsat at du ejer mindst 20 % egenkapital i boligen, bør du ikke længere være forpligtet til at have realkreditforsikring.
Hvordan ansøger jeg om et FHA-lån?
Du ansøger om et FHA-lån direkte hos den bank eller anden långiver, som du vælger. De fleste banker og realkreditinstitutter er godkendt til FHA-lån. Du kan ansøge om forhåndsgodkendelse af et FHA-lån hos den långiver, du vælger. Långiveren vil indsamle nok finansielle oplysninger til at udstede (eller afvise) en forhåndsgodkendelse inden for en dag eller deromkring. Det vil give dig en idé om, hvor meget du kan låne, mens du ikke forpligter dig til noget. Alt ovenstående gælder for enhver ansøgning om realkreditlån. Hvis du ønsker et FHA-lån, skal du sige det på forhånd.
Hvad er det maksimale beløb, du kan få fra et FHA-lån?
Det afhænger af, hvor du bor, samt af din evne til at tilbagebetale lånet. Det maksimale beløb, du vil være i stand til at låne, vil være baseret på dine økonomiske forhold. Det maksimale beløb, alle kan låne fra FHA, varierer efter region. I 2022 varierer lånegrænserne fra $420.680 for en ejendom med én enhed i et område med lavere omkostninger. til 2.800.900 $ for en bolig med fire enheder i landets dyreste byer.
Hvor meget koster FHA realkreditforsikring?
FHA-lån inkluderer både et forudgående præmiegebyr, som kan rulles ind i realkreditlånet, og et månedligt gebyr, som lægges til din realkreditbetaling og går direkte til FHA. - Forhåndsgebyret er 1,75 % af lånebeløbet.- Det månedlige gebyr er baseret på boligens værdi. For at estimere omkostningerne skal du sætte tallene i en FHA-lånberegner. For eksempel vil det vise, at et 30-årigt FHA-lån til en rente på 3,955% på et hjem til en værdi af $250.000 vil have en $1.166 månedlig lånebetaling plus en $174 månedlig realkreditforsikringsbetaling. De fleste långivere kræver, at låntagere har realkreditforsikring, hvis de sætter mindre end 20 % ned på lånet. Når låntageren har betalt nok af lånet til at nå 20% ejerskab, kan forsikringen droppes.
