jumbolån
Hvad er et jumbolån?
Et jumbolån, også kendt som et jumbolån, er en form for finansiering, der overstiger grænserne fastsat af Federal Housing Finance Agency (FHFA). I modsætning til konventionelle realkreditlån er et jumbolån ikke berettiget til at blive købt, garanteret eller securitiseret af Fannie Mae eller Freddie Mac. Designet til at finansiere luksusejendomme og boliger på stærkt konkurrenceprægede lokale ejendomsmarkeder, kommer jumbo-pantelån med unikke forsikringskrav og skattemæssige konsekvenser. Disse former for realkreditlån har vundet indpas, efterhånden som boligmarkedet fortsætter med at komme sig efter den store recession.
Værdien af et jumbolån varierer efter stat - og endda amt. FHFA fastsætter den overensstemmende lånegrænsestørrelse for forskellige områder på årsbasis. Grænsen for 2022 blev sat til $647.200 for det meste af landet. Dette var en stigning på $98.950 fra 2021-grænsen på $548.250. For amter, der har højere boligværdier, er basisgrænsen sat til $970.800 eller 150% af $647.200.
FHFA har et andet sæt bestemmelser for områder uden for det kontinentale USA til beregning af lånegrænser. Som følge heraf er basisgrænsen for et jumbolån i Alaska, Guam, Hawaii og De amerikanske Jomfruøer fra 2022 også $970.800. Det beløb kan faktisk være endnu højere i amter, der har højere boligværdier.
Sådan fungerer et jumbolån
Hvis du har blikket rettet mod et hjem, der koster tæt på en halv million dollars eller mere – og du ikke har så meget på en bankkonto – får du sandsynligvis brug for et jumbolån. Og hvis du forsøger at lande en, vil du stå over for meget strengere kreditkrav end boligejere, der ansøger om et konventionelt lån. Det skyldes, at jumbolån medfører større kreditrisiko for långiveren, da der ikke er nogen garanti fra Fannie Mae eller Freddie Mac. Der er også større risiko, fordi flere penge er involveret.
Ligesom traditionelle realkreditlån er minimumskravene til en jumbo blevet stadig strengere siden 2008. For at blive godkendt, skal du have en fantastisk kreditscore - 700 eller derover - og en meget lav gæld-til-indkomst (DTI) ratio. DTI bør være under 43 % og helst tættere på 36 %. Selvom de er ikke- konforme realkreditlån,. skal jumboer stadig falde inden for retningslinjerne for, hvad Consumer Financial Protection Bureau betragter som et "kvalificeret realkreditlån" - et udlånssystem med standardiserede vilkår og regler, såsom 43% DTI.
Du skal bevise, at du har tilgængelige kontanter ved hånden til at dække dine betalinger, som sandsynligvis vil være meget høje, hvis du vælger et standardlån på 30 år med fast rente. Specifikke indkomstniveauer og reserver afhænger af størrelsen af det samlede lån, men alle låntagere har brug for 30 dages lønsedler og W2-skatteformularer, der strækker sig to år tilbage. Hvis du er selvstændig, er indkomstkravene større: To års selvangivelse og mindst 60 dages aktuelle kontoudtog. Låntageren har også brug for beviselige likvide aktiver for at kvalificere sig, og likviditetsreserver svarende til seks måneder af realkreditlånet. Og alle ansøgere skal vise korrekt dokumentation for alle andre lån, der holdes og bevis for ejerskab af ikke-likvide aktiver (som anden fast ejendom).
Jumbolånssatser
Mens jumbolån plejede at give højere renter end konventionelle realkreditlån, er kløften blevet lukket i de seneste år. I dag er den gennemsnitlige årlige procentsats (ÅOP) for et jumbolån ofte på niveau med konventionelle realkreditlån - og i nogle tilfælde faktisk lavere. Fra 1. januar 2022 opkrævede Wells Fargo for eksempel en ÅOP på 3,360 % på et 30-årigt fastforrentet lån og 3,065 % for samme løbetid på et jumbolån.
Selvom de statssponsorerede virksomheder ikke kan håndtere dem, securitiseres jumbolån ofte af andre finansielle institutioner; da disse værdipapirer er forbundet med større risiko, handles de til en afkastpræmie i forhold til konventionelle securitiserede realkreditlån. Dette spænd er dog blevet reduceret med renten på selve lånene.
Udbetaling på et jumbolån
Heldigvis er udbetalingskravene blevet løsnet i løbet af samme tidsperiode. Tidligere krævede jumbo-realkreditlångivere ofte, at boligkøbere skulle betale 30 % af boligens købspris (sammenlignet med 20 % for konventionelle realkreditlån). Nu er det tal faldet så lavt som 10% til 15%. Som med ethvert realkreditlån kan der være forskellige fordele ved at lave en højere udbetaling – blandt andet for at undgå omkostningerne ved de private realkreditforsikringsudlånere kræver for udbetalinger under 20 %.
Hvem bør optage et jumbolån?
Hvor meget du i sidste ende kan låne afhænger naturligvis af dine aktiver, din kreditscore og værdien af den ejendom, du er interesseret i at købe. Disse realkreditlån anses for at være mest passende for et segment af højindkomster, der tjener mellem $250.000 og $500.000 om året. Dette segment er kendt som HENRY, et akronym for højtlønnede, ikke rig endnu. Dybest set er det folk, der generelt tjener mange penge, men som endnu ikke har millioner i ekstra kontanter eller andre aktiver.
Mens en person i HENRY-segmentet måske ikke har samlet rigdommen til at købe et dyrt nyt hjem med kontanter, har sådanne højindkomstpersoner normalt bedre kreditscore og mere omfattende kredithistorik end den gennemsnitlige boligkøber, der søger et konventionelt realkreditlån til en lavere beløb. De har også en tendens til at have mere solidt etablerede pensionskonti. De har ofte bidraget i længere tid end lønmodtagere med lavere indkomst.
Forvent ikke en stor skattelettelse på et jumbolån. Låget på fradraget for realkreditlån er begrænset til 750.000 $ for ny realkreditgæld.
Det er netop den slags personer, som institutioner elsker at tilmelde sig langsigtede produkter, delvist fordi de ofte har brug for yderligere formueforvaltningstjenester. Plus, det er mere praktisk for en bank at administrere et enkelt $2 millioner realkreditlån end 10 lån til en værdi af $200.000 stykket.
Særlige overvejelser for et jumbolån
Bare fordi du er kvalificeret til et af disse lån, betyder det ikke, at du skal optage et. Det skal du bestemt ikke, hvis du regner med, at det f.eks. giver dig en betydelig skattelettelse.
Du er sikkert klar over, at du kan trække de realkreditrenter, du har betalt for et givet år, fra dine skatter, forudsat at du specificerer dine fradrag. Men du har sandsynligvis aldrig behøvet at bekymre dig om det loft, som IRS sætter på dette fradrag - et loft, der blev sænket ved vedtagelsen af skattelettelser og jobloven. Enhver, der fik pant i dec. 14, 2017 eller tidligere, kan trække renter på op til 1 million dollars i gæld, som er størrelsen af det gamle loft. Men for boligkøb foretaget efter dec. 14, 2017, kan du kun trække renterne fra op til 750.000 kr. i realkreditgæld. Er dit realkreditlån større, får du ikke det fulde fradrag. Hvis du planlægger at optage et jumbolån på 2 millioner USD, der for eksempel påløber 80.000 USD i renter om året, kan du kun trække 30.000 USD fra – renterne på de første 750.000 USD af dit realkreditlån. I realiteten får du kun skattefradrag af 37,5 % af realkreditrenten.
Det betyder, at du bør låne med omtanke og nøjes med tallene for at se, hvad du virkelig har råd til, og hvilke former for skattefordele, du vil modtage. Med det statslige og lokale skattefradrag begrænset til $ 10.000 om året, på grund af den samme skatteregning, vil en højt beskattet ejendom også koste dig mere at eje. En anden strategi: Sammenlign vilkårene for at se, om det kan vise sig at være bedre for din økonomi på længere sigt at optage et mindre konformt lån plus et ekstra lån i stedet for en stor jumbo.
##Højdepunkter
Godkendelse kræver en fantastisk kreditscore og et meget lavt gældsforhold i forhold til indkomst.
Boligejere skal gennemgå strengere kreditkrav end dem, der ansøger om et konventionelt lån.
Den gennemsnitlige ÅOP for et jumbolån er ofte på niveau med konventionelle realkreditlån, mens udbetalinger er omkring 10 % til 15 % af den samlede købspris.
Et jumbolån er en form for finansiering, der overstiger grænserne fastsat af Federal Housing Finance Agency og kan ikke købes, garanteres eller securitiseres af Fannie Mae eller Freddie Mac.
