Federal Housing Administration (FHA)
Hvad er Federal Housing Administration (FHA)?
Udtrykket Federal Housing Administration (FHA) refererer til et amerikansk agentur, der tilbyder realkreditforsikring til FHA-godkendte långivere. FHA blev etableret i 1934 af den amerikanske regering og blev en del af US Department of H ousing and Urban Development (HUD) i 1965.
FHA finansierer sine aktiviteter med indkomst genereret gennem realkreditforsikringspræmier (MIP'er). FHA-lån tillader lavere udbetalingsminimum og lavere kreditscore end traditionelle långivere. Dette åbner boligejerskab for tusindvis af amerikanere, som ellers ikke kunne kvalificere sig til et realkreditlån. Realkreditforsikringen beskytter långivere mod tab fra misligholdelse af realkreditlån , så hvis en låntager misligholder, så betaler FHA långiveren.
Forstå FHA
FHA er et af verdens største realkreditforsikringsselskaber, der beskytter FHA-godkendte långivere mod tab - især hvis låntageren misligholder. Det blev etableret i 1934 for at hjælpe med at stimulere det amerikanske boligmarked. Den bagvedliggende idé var, at flere mennesker ville kvalificere sig til realkreditlån til at købe boliger, hvis långivere blev forsynet med forsikring. Som nævnt ovenfor kom agenturet under HUDs kontor for boliger i 1965.
FHA forsikrer realkreditlån i USA og amerikanske territorier for følgende ejendomstyper:
Enfamiliehuse
Flerfamilieejendomme
Boligplejefaciliteter
Hospitaler
De fleste FHA-lån kræver en lavere minimumsudbetaling - så lidt som 3,5%, hvilket betyder, at lån er forsikret for op til 96,5%. Godkendte FHA långivere kan også yde lån til personer med lavere kreditscore end de fleste konventionelle låneudbydere. Disse fordele gør FHA-lån populære hos førstegangsboligkøbere. Berettigede låntagere skal også købe realkreditforsikring. Disse præmier gives til FHA, som den bruger som selvgenereret indkomst.
Når en låntager holder op med at betale deres realkreditlån, kan långiveren indgive et krav gennem FHA. Agenturet betaler realkreditselskabet den resterende hovedstol på et lån ved hjælp af de ovennævnte MIP'er, som det opkræver. Dette giver långivere mulighed for at tilbyde større lån til låntagere.
Der er grænser for, hvor meget du kan låne. FHA-långrænser er fastsat af den region, hvor du bor - lavprisområder har en lavere grænse end det sædvanlige FHA-lån, og områder med høje omkostninger har en højere grænse.
Særlige overvejelser
FHA kræver, at låntagere betaler to typer MIP'er:
Den første er up-front MIP, som er 1,75 % af lånebeløbet i 2022.
Den anden er den årlige MIP, som opkræves månedligt. Disse betalinger spænder fra 0,45 % til 1,05 % af lånebeløbet.
Betalingsbeløb varierer afhængigt af lånebeløbet, længden af lånet og det oprindelige lån-til-værdi-forhold (LTV). Oprindeligt blev den årlige MIP automatisk fjernet, når låntagere nåede 78 % LTV baseret på den oprindelige købspris. Efter subprime-lånekrisen stod FHA over for en finanspolitisk krise og implementerede i 2013 en regel om, at den årlige MIP forbliver i løbet af lånets løbetid. Som et resultat af ændringen vil de fleste låntagere med FHA-lån refinansiere gennem et traditionelt realkreditlån, når de når 80% LTV. Selvom deres kreditscore ikke er forbedret væsentligt, er der større sandsynlighed for, at de bliver godkendt til et konventionelt lån, nu hvor de har 20 % egenkapital i deres ejendom.
MIP'er hjælper også med at finansiere andre FHA-programmer, der gavner husejere, lejere og lokalsamfund som helhed.
Historien om FHA
Bankkrak fik boliglån til at falde, hvilket reducerede boligejerskab betydeligt under den store depression. Misligholdelses- og afskærmningssatserne steg voldsomt, da lån var begrænset til 50 % af en ejendoms markedsværdi, og pantevilkår (inklusive korte tilbagebetalingsplaner kombineret med ballonbetalinger ) var vanskelige for mange boligkøbere at opfylde. Som et resultat var USA primært en nation af lejere - kun én ud af 10 husstande ejede deres hjem.
Kongressen vedtog National Housing Act af 1934 for at hjælpe med at omstrukturere det føderale banksystem. Dets primære formål var at forbedre boligstandarder og -betingelser, tilvejebringe en metode til gensidig realkreditforsikring og reducere tvangsauktioner på boliglån. Lovgivningen skabte Federal Savings and Loan Insurance Corp. (FSLIC),. en tidligere statsinstitution, hvis ansvar nu er en del af Federal Deposit Insurance Corp. (FDIC),. og FHA. Disse handlinger øgede markedet for enfamiliehuse og byggede mere overkommelige boliger og realkreditlån.
FHA-webstedet tilbyder informative forbrugerressourcer, herunder en boligkøbsvejledning.
Kritik af FHA
FHA-programmer giver betydelig amerikansk økonomisk stimulering via samfunds- og hjemmeudvikling, som strømmer ned til lokalsamfund i form af job, skoler og andre indtægtskilder. Selvom det også sikrer, at långivere er beskyttet og hjælper låntagere med at få større lån, er FHA ikke uden kritik.
Kritikere siger, at låntagere er bundet af strenge krav, såsom up-front og årlige MIP. Nogle eksperter hævder, at boligejere kan være bedre stillet med et konventionelt realkreditlån, hvis de kvalificerer sig. Det er fordi de kan spare penge i det lange løb gennem private realkreditforsikringspræmier (PMI) leveret af konventionelle långivere.
Långivere af konventionelle realkreditlån kræver, at låntagere køber PMI, når de ikke kan komme med en udbetaling på 20 %. PMI kan annulleres,. når en låntager betaler nok af realkreditlånets hovedstol. MIP opkræves i 11 år eller indtil udløbet af låneperioden, alt efter hvad der kommer først, uanset egenkapitalen i boligen.
Historisk set implementerede FHA politikker som redlining,. hvor embedsmænd bogstaveligt talt tegnede en rød linje omkring kvarterer, der overvejende var sorte og betragtes som "usikre" og nægtede at låne ud til låntagere i disse kvarterer. Denne praksis forhindrede blandt andet generationer af sorte borgere i at drage fordel af de samme programmer som deres hvide jævnaldrende. Denne barriere for at blive boligejere og opbygge generationsrigdom forværrede den racemæssige rigdomsulighed, som vi stadig ser i dag.
Bundlinjen
FHA blev oprindeligt oprettet for at stimulere økonomien ved at tilskynde til boligkøb og boligbyggeri og for at hjælpe amerikanere med lavere indkomst med at blive boligejere. Set i det lys har programmet været en bragende succes.
Imidlertid har tidlige politikker som redlining forhindret millioner af sorte amerikanere i at opleve den generationsrigdom, som billigt boligejerskab gav generationen efter Anden Verdenskrig af deres hvide jævnaldrende. Mens programmet fortsætter i dag og har forsøgt at rette op på nogle af dets tidligere fejltagelser, gør ændringer efter subprime-lånekrisen FHA-lån mindre af en hånd-up handel, end de engang var.
Højdepunkter
FHA boliglån programmet er designet til låntagere, der ikke kan foretage store udbetalinger, har lavere kreditscore og ikke kvalificerer sig til konventionelle realkreditlån.
Agenturet blev etableret i 1934 og blev en del af US Department of Housing and Urban Development (HUD) i 1965.
Låntagere med FHA-lån skal købe FHA realkreditforsikring.
Federal Housing Administration (FHA) tilbyder realkreditforsikring til godkendte långivere.
Realkreditforsikringspræmier (MIP'er) indsamlet fra FHA-forsikrede lån hjælper med at betale for programmet.
Ofte stillede spørgsmål
Hvad gør Federal Housing Administration (FHA)?
Kongressen oprettede Federal Housing Administration (FHA) i 1934 under den store depression for at stimulere boligmarkedet. FHA garanterer boliglån udstedt af godkendte långivere. Lånene er designet til låntagere med lavere kreditscore end gennemsnittet, og som ikke har penge til at komme med en stor udbetaling.
Hvordan fungerer FHA-lån?
Kvalificerede låntagere kan låne op til 96,5 % af en boligs værdi. Boligkøbere er forpligtet til at tegne en realkreditforsikring. Præmiebetalinger foretages til FHA, og hvis en låntager misligholder et realkreditlån, betaler FHA långiveren.
Har FHA boliglån indkomstgrænser?
FHA-lån har ikke indkomstgrænser. Der er grænser for, hvor meget du kan låne, som er baseret på den region, hvor du bor.
