Sandwich Lease
Hvad er en sandwich-lejekontrakt?
En sandwich-lejekontrakt er en lejeaftale,. hvor en part udlejer en ejendom af en agent, som til gengæld udlejer ejendommen af ejeren.
En sandwich-lejeaftale er en lejekontrakt, hvor udlejeren (udlejeren) af en ejendom også er lejer – lejer ejendommen fra den oprindelige ejer.
Sådan fungerer en sandwichlejekontrakt
En sandwich-lejekontrakt refererer til en situation, hvor den ene part udlejer en ejendom af en ejer og efterfølgende udlejer denne ejendom til en anden part. En sandwich-lejekontrakt ses af nogle som en fordelagtig strategi for lavkapitalinvestorer for at få fodfæste på ejendomsmarkederne, da det er muligt for en investor at indlede en sandwich-lejekontrakt uden penge ned og uden involvering af en bank. Denne strategi kan dog være en risikabel og arbejdskrævende virksomhed.
Investorer, der leder efter muligheder for sandwich-lejemål, skal være kyndige kommunikatører og forhandlere, først for at identificere og etablere en lejeaftale med en ejendomsejer, og for det andet for at identificere og etablere en aftale med en egen lejer. Ud over den investering af tid, der kræves for at gøre et sandwichlejemål rentabelt, er det ikke ualmindeligt, at mellemparten også lægger svedegenkapital i ejendommen gennem vedligeholdelse og ejendomsadministration.
Sandwich Lease Eksempel
Alice, en husejer, har problemer med at sælge et hus, hun ikke længere bor i, på grund af en afmatning på ejendomsmarkedet i nabolaget. Alice er ikke under økonomisk pres for at sælge dette hus, og er ikke interesseret i at leje det ud og fungere som udlejer.
Brynne foreslår en sandwich-lejeaftale til Alice, der tilbyder at leje boligen i fem år med mulighed for at købe boligen på et hvilket som helst tidspunkt i lejekontrakten til en defineret pris på $200.000.
Alice går med til aftalen, som kræver, at Brynne skal betale $1000 om måneden i husleje. En del på 200 USD af denne månedlige leje vil blive anvendt på den endelige købspris, hvis Brynne beslutter sig for at købe. Derudover indvilliger Brynne i at betale et engangsoptionsgebyr på $2.500 for at påbegynde aftalen, som også vil blive anvendt på Brynnes købspris senere.
Brynne etablerer til gengæld en lejeaftale med Carl, der flytter ind i boligen. Carl er også interesseret i at leje for at eje dette hus, og derfor har hans femårige lejeaftale nogle lignende karakteristika som Brynnes. Carl leaser dog huset for 1500 dollars om måneden med mulighed for at købe huset for 250.000 dollars når som helst inden den femårige periode slutter.
I lighed med Brynnes aftale gælder 200 $ af Carls månedlige leje for den senere købspris. Han betaler også et optionsgebyr på $3000, som kan anvendes på hans købspris, hvis og når han vælger at købe. Da Carl endelig køber huset efter fem år, får Alice sin fulde pris på ejendommen, og Brynne tjener på forskellen.
##Højdepunkter
Investorer, der ser ud til at være 'sandwich-leasing'-agenter, kan befinde sig i risikable situationer med betydelige økonomiske omkostninger.
For ejere er en sandwich-lejekontrakt en mulighed, når de ikke er presset økonomisk for at sælge, forudsat at de ikke har interesse i selv at drive ejendommen som udlejer.
Navnet sandwich er afledt af en agent, der fungerer som udlejer og lejer af en ejendom.
Dem med lave låneomkostninger og betydelige leasingnetværk kan finde sandwichleasing som meget rentabelt
Agenten på sandwich-lejemål kan ofte tjene på både det igangværende lejemål, samt salget af ejendommen, når det er afsluttet.
