Sandwich Lease

Hva er en Sandwich-leieavtale?

En sandwich-leieavtale er en leieavtale der en part leier en eiendom fra en agent som på sin side leier eiendommen fra eieren.

En sandwich-leieavtale er en leieavtale der utleieren (utleieren) av en eiendom også er leietaker – og leier eiendommen fra den opprinnelige eieren.

Hvordan en Sandwich Lease fungerer

En sandwich-leieavtale refererer til en situasjon der en part leier en eiendom fra en eier, og deretter leier ut den eiendommen til en annen part. En sandwich-leieavtale blir av noen sett på som en fordelaktig strategi for lavkapitalinvestorer for å få fotfeste i eiendomsmarkedene, da det er mulig for en investor å innlede en sandwich-leieavtale uten penger ned, og uten involvering av en bank . Denne strategien kan imidlertid være et risikabelt og arbeidskrevende arbeid.

Investorer som leter etter muligheter for sandwich-leieavtaler, må være kunnskapsrike kommunikatører og forhandlere, først for å identifisere og etablere en leieavtale med en eiendomseier, og for det andre for å identifisere og etablere en avtale med en egen leietaker. I tillegg til investeringen av tid som kreves for å gjøre sandwich-leie lønnsomt, er det ikke uvanlig at mellomparten også legger svette egenkapital i eiendommen gjennom vedlikehold og eiendomsdrift.

Sandwich Lease Eksempel

Alice, en huseier, har problemer med å selge et hus hun ikke lenger bor i på grunn av en nedgang i eiendomsmarkedet i nabolaget. Alice er ikke under noe økonomisk press for å selge dette huset, og er ikke interessert i å leie det ut og opptre som utleier.

Brynne foreslår en sandwich-leieavtale til Alice, og tilbyr å lease boligen i fem år med opsjon på å kjøpe boligen når som helst i løpet av den leieavtalen til en definert pris på $200.000.

Alice går med på avtalen, som krever at Brynne betaler $1000 per måned i husleie. En del på $200 av denne månedlige leien vil bli brukt på den endelige kjøpesummen hvis Brynne bestemmer seg for å kjøpe. I tillegg godtar Brynne å betale et engangsopsjonsgebyr på $2500 for å initiere avtalen, som også vil bli brukt på Brynnes kjøpesum senere.

Brynne etablerer på sin side en leieavtale med Carl, som flytter inn i boligen. Carl er også interessert i å leie for å eie dette huset, og derfor har hans femårige leieavtale noen lignende egenskaper som Brynnes. Carl leier imidlertid huset for $1500 per måned med opsjon på å kjøpe huset for $250.000 når som helst før femårsperioden slutter.

I likhet med Brynnes avtale gjelder $200 av Carls månedlige leie for den senere kjøpesummen. Han betaler også et opsjonsgebyr på $3000, som kan brukes på kjøpesummen hans hvis og når han velger å kjøpe. Når Carl endelig kjøper boligen etter fem år, tjener Alice full pris på eiendommen, og Brynne tjener på forskjellen.

Høydepunkter

• Investorer som ser ut til å være "sandwich lease"-agenter, kan finne seg i risikable situasjoner med betydelige økonomiske kostnader.

– For eiere er en sandwich-leie en mulighet når de ikke er under økonomisk press for å selge, forutsatt at de ikke har interesse av å drive eiendommen som utleier selv.

– Navnet sandwich er avledet av en agent som opptrer som utleier og leietaker av en eiendom.

• De med lave lånekostnader og betydelige leasingnettverk kan oppleve at sandwich-leasing er veldig lønnsomt

– Agenten på sandwich-leiekontrakter kan ofte tjene på både den løpende leiekontrakten, samt salget av eiendommen når den er fullført.