Smörgåsuthyrning

Vad är ett smörgåskontrakt?

Ett sandwich-arrendeavtal är ett hyresavtal där en part hyr en fastighet av ett ombud som i sin tur arrenderar fastigheten av ägaren.

Ett sandwich-arrendeavtal är ett hyresavtal där hyresvärden (hyresvärden) av en fastighet också är hyrestagare – och hyr fastigheten av den ursprungliga ägaren.

Hur ett Sandwich-leasingavtal fungerar

Ett sandwich-arrendeavtal avser en situation där en part hyr ut en fastighet av en ägare och sedan hyr ut den fastigheten till en annan part. En sandwich leasing ses av vissa som en fördelaktig strategi för lågkapitalinvesterare att få fotfäste på fastighetsmarknaderna, eftersom det är möjligt för en investerare att initiera ett sandwich lease utan pengar ner och utan inblandning av en bank . Denna strategi kan dock vara ett riskfyllt och arbetsintensivt företag.

Investerare som letar efter möjligheter att hyra smörgåsar måste vara kunniga kommunikatörer och förhandlare, först för att identifiera och upprätta ett hyresavtal med en fastighetsägare, och för det andra för att identifiera och upprätta ett avtal med en egen hyrestagare. Förutom den investering av tid som krävs för att göra ett smörgåshyreskontrakt lönsamt, är det inte ovanligt att mellanparten också lägger svettkapital i fastigheten genom underhåll och fastighetsskötselarbete.

Sandwich Lease Exempel

Alice, en husägare, har problem med att sälja ett hus hon inte längre bor i på grund av en avmattning på fastighetsmarknaden i grannskapet. Alice är inte under någon ekonomisk press att sälja detta hus och är inte intresserad av att hyra ut det och agera som hyresvärd.

Brynne föreslår en smörgås hyresavtal till Alice, och erbjuder att hyra hemmet i fem år med möjlighet att köpa bostaden när som helst under hyresavtalet till ett definierat pris av 200 000 $.

Alice går med på affären, som kräver att Brynne betalar 1 000 dollar per månad i hyra. En $200 del av denna månadshyra kommer att tillämpas på det slutliga köpeskillingen om Brynne bestämmer sig för att köpa. Dessutom går Brynne med på att betala en engångsavgift på 2 500 USD för att initiera avtalet, som även kommer att tillämpas på Brynnes köpeskilling senare.

Brynne upprättar i sin tur ett hyresavtal med Carl som flyttar in i bostaden. Carl är också intresserad av att hyra ut för att äga detta hus, och därför har hans femåriga hyresavtal en del liknande egenskaper som Brynnes. Carl hyr dock huset för $1500 per månad med möjlighet att köpa huset för $250.000 när som helst innan femårsperioden slutar.

I likhet med Brynnes avtal gäller 200 $ av Carls månadshyra för den senare köpeskillingen. Han betalar också en optionsavgift på $3000, som kan appliceras på hans köpeskilling om och när han väljer att köpa. När Carl äntligen köper bostaden efter fem år får Alice sitt fulla pris på fastigheten och Brynne tjänar på mellanskillnaden.

##Höjdpunkter

• Investerare som ser ut att vara "sandwich lease"-agenter kan hamna i riskfyllda situationer med betydande finansiella kostnader.

– För ägare är ett smörgåshyresavtal ett alternativ när de inte är under ekonomisk press att sälja, förutsatt att de inte har något intresse av att själva driva fastigheten som uthyrare.

– Namnet sandwich kommer från ett ombud som agerar som uthyrare och hyrestagare av en fastighet.

• De med låga lånekostnader och stora leasingnätverk kan tycka att sandwichleasing är mycket lönsamt

– Agenten på smörgåsarrenden kan ofta tjäna på både det pågående hyreskontraktet, samt försäljningen av fastigheten när den väl är klar.