Forfaldsklausul
Hvad er en forfaldsklausul?
En forfaldsklausul er en pantekontraktbestemmelse,. der kræver, at låntager skal tilbagebetale långiveren fuldt ud ved salg eller overdragelse af en delvis eller fuld andel i den ejendom, der sikrer pantet. Pantelån med forfaldsklausul kan ikke overtages af ejendommens nye køber.
Sådan fungerer en forfaldsklausul
En forfaldsklausul giver en långiver mulighed for at kræve fuld tilbagebetaling af et lån, hvis låntager sælger den sikkerhed, der er brugt til at sikre deres lån. Denne type klausul bruges i boliglån og forhindrer boligejeren i at sælge deres hjem, før de betaler deres gæld. Hvis låntager forsøger at sælge ejendommen uden långivers samtykke, kan långiver tvangsauktionere ejendommen.
De fleste realkreditlån, der er udstedt i USA, inkluderer klausuler om due-on-sale. Inden forfaldsklausuler blev de fleste boligkøb finansieret med antagelige realkreditlån: i tilfælde af et salg tilfalder låneforpligtelserne den nye ejer. Dette virkede til ulempe for realkreditinstituttet, især hvis renten var steget siden lånet blev oprettet.
Forfaldne-på-salg realkreditlån vs. antageligt realkreditlån
Med en forfaldsklausul kan boligejere ikke overdrage pantet til køber ved salg af deres ejendom, som de kunne med et antageligt realkreditlån. De skal i stedet bruge salgsprovenuet til at betale af på realkreditlånet, og køber skal selv anskaffe sig et nyt realkreditlån.
På den måde hjælper en forfaldsklausul med at beskytte långiveren (eller ejeren af realkreditlånet) mod risikoen for, at realkreditlånet overføres til den nye ejer på et tidspunkt, hvor de gældende renter er højere end renten på det pågældende realkreditlån. Den nye køber skulle i stedet have et nyt realkreditlån til de nuværende renter.
Långivere såvel som indehavere af puljer af realkreditlån som f.eks. pantesikrede værdipapirer,. værdipapirer med sikkerhed i aktiver eller gældsforpligtelser med sikkerhed foretrækker generelt førtidspensionering af realkreditlån med lave renter.
Hvis en sælger forsøger at omgå forfaldsklausulen og overdrage ejendommen til en ny ejer uden straks at tilbagebetale pantet, kan långiver tvangsauktionere ejendommen og tage den i besiddelse.
Undtagelser for forfaldsklausul
Under 1982 Garn-St. Germain Act , långivere kan ikke håndhæve forfaldsklausulen i visse situationer, selv når ejerskabet af den belånte ejendom er ændret.
Hvis der er tale om en skilsmisse eller separation,. og ejerskabet mellem ægtefæller ændres (for eksempel var ejendommen fællesejet og bliver ejet af en enlig ægtefælle), kan långiveren ikke håndhæve forfaldsklausulen. Det samme gælder, hvis ejeren overdrager ejendommen til deres børn, hvis en låntager dør, og ejendommen overdrages til en slægtning, eller hvis ejendommen overdrages til en levende trust, og låntageren er trustens begunstigede.
En forfaldsklausul kan ikke forhindre ejendom i at skifte hænder i tilfælde af skilsmisse eller dødsfald. Ejendom kan også skødes til en trust, så længe modtageren fortsat bor i huset.
Hvorfor ville en långiver ikke påberåbe sig en forfaldsklausul?
Selvom långiveren er juridisk berettiget til at påberåbe sig en forfaldsklausul, kan der være situationer, hvor den kan vælge at lade være. For eksempel på et svagt boligmarked kan det være en fordel for långiveren at tillade en ny køber at overtage det gamle realkreditlån frem for at risikere muligheden for, at den oprindelige låntager misligholder det.
Eller, hvis boligen er faldet betydeligt i værdi, og salget ikke indbringer nok penge til at dække gælden, kan långiveren acceptere mindre end den fulde betaling for at få tilbagebetalt mindst en del af det, den skylder.
Eksempel på forfaldsklausul
Forestil dig et hypotetisk par, Alan og Beth, som ejer et hjem sammen med et realkreditlån på $100.000. Dette realkreditlån har en forfaldsklausul, hvilket betyder, at hvis parret sælger deres bolig, kan de blive nødt til at tilbagebetale den fulde saldo af deres realkreditlån.
Efter flere år bliver Alan og Beth skilt, og Beth bliver eneejer af hjemmet. Da de var ægtefæller, udløser overdragelsen ikke forfaldsklausulen: Beth kan overtage det fulde ejerskab af boligen og fortsætte med at betale det oprindelige realkreditlån.
Det næste år stiger boligpriserne, og Beth beslutter sig for at sælge boligen til Charlie. Da Charlie ikke er omfattet af nogen undtagelse, skal Beth være i stand til at tilbagebetale restbeløbet på realkreditlånet ved afslutning af salget. Afhængigt af boligmarkedet på salgstidspunktet, kan långiver vælge at håndhæve forfalds-på-salg-bestemmelsen.
Højdepunkter
En forfaldsklausul er en pantebestemmelse, der pålægger låntager at betale långiver fuldt ud, hvis ejendommen sælges.
De fleste amerikanske realkreditlån har due-on-sale-klausuler. De vigtigste undtagelser er de lån, der er forsikret af visse føderale agenturer.
En forfaldsklausul forhindrer ikke ejendom i at skifte hænder i tilfælde af skilsmisse, separation eller arv.
Selv når realkreditlån har en forfaldsklausul, er der tilfælde, hvor långiver ikke lovligt kan påberåbe sig det eller frivilligt kan vælge at lade være.
Derimod giver overtagelige pantebreve mulighed for, at ejendommens nye køber kan overtage det eksisterende realkreditlån.
Ofte stillede spørgsmål
Har FHA- og VA-lån en forfaldsklausul?
Lån, der er forsikret af FHA, VA eller USDA, har ikke klausuler om forfald ved salg, hvilket betyder, at nye købere kan påtage sig den tidligere ejers realkreditforpligtelser, når de køber en ejendom. Alle tre bureauer har dog specifikke krav til, hvem der er berettiget til at optage disse lån.
Vil et afbrydelsesskøde udløse en forfaldsklausul?
Afslutningsskøder bruges ofte til at overføre ejendom uden udveksling af penge, som det kan forekomme mellem familiemedlemmer. Sådanne overdragelser kan dog give problemer, hvis ejendommen er belånt med en forfaldsklausul. Hvis en ejendom overføres gennem et quitclaim-skøde, og parterne ikke er forbundet på en måde, der giver dem en undtagelse, kan den oprindelige ejer være på krogen for den fulde værdi af lånet.
Er der en forfaldsklausul, når ejendommen er foræret?
En forfaldsklausul kan udløses, hver gang ejerskabet af en ejendom ændres, efter sælgers skøn. De vigtigste undtagelser vedrører ejendomsoverdragelser mellem ægtefæller, arv eller levende truster, hvor begunstiget er låntager. Medmindre et realkreditlån er foræret til låntagers ægtefælle eller børn, kan det at give ejendommen som gave udløse forfaldsklausulen.
Hvilke typer realkreditlån har ikke en forfaldsklausul?
De fleste institutionelle realkreditlån udstedt i USA har klausuler om due-on-sale. De mest almindelige undtagelser er lån forsikret af Federal Housing Authority,. Department of Veteran's Affairs eller Department of Agriculture. Hvert af disse agenturer kræver, at den nye køber opfylder visse betingelser, før de påtager sig lånet.
Har omløbslån en forfaldsklausul?
Wrap-around realkreditlån er lån, der omfatter hele saldoen på et ældre lån, der ikke er fuldt ud betalt. Disse bruges ofte i boligsalg, hvor sælgeren opkræver betalinger fra den nye køber for at betale tilbage på det omsvøbte realkreditlån. Hvis det oprindelige realkreditlån indeholder en forfaldsklausul, forfalder hele saldoen ved salget af huset.
