Forfallsklausul
Hva er en forfallsklausul?
En forfallsklausul er en pantekontraktbestemmelse som pålegger låntakeren å tilbakebetale utlåneren i sin helhet ved salg eller overdragelse av en delvis eller full andel i eiendommen som sikrer pantet. Pant med forfallsklausul kan ikke overtas av eiendommens nye kjøper.
Hvordan en forfallsklausul fungerer
En forfallsklausul gjør det mulig for en långiver å kreve full tilbakebetaling av et lån dersom låntaker selger sikkerheten som brukes til å sikre lånet. Denne typen klausul brukes i boliglån og hindrer huseier i å selge boligen før de betaler ned gjelden. Hvis låntakeren forsøker å selge eiendommen uten långivers samtykke, kan långiveren tvangsfeste eiendommen.
De fleste boliglån utstedt i USA inkluderer klausuler om due-on-sale. Før forfallsklausuler ble de fleste boligkjøp finansiert med overtakelige pantelån: ved et eventuelt salg tilfaller låneforpliktelsene den nye eieren. Dette fungerte til ulempe for boliglånsforetaket, spesielt hvis rentene hadde økt siden lånet ble opprettet.
boliglån med forfall ved salg vs. Antatt boliglån
Med en forfallsklausul kan ikke huseiere overføre boliglånet til kjøperen ved salg av eiendommen slik de kunne med et antatt pant. De må i stedet bruke salgsprovenyet til å nedbetale boliglånet, og kjøperen må skaffe nytt boliglån på egen hånd.
På den måten bidrar en forfallsklausul til å beskytte långiveren (eller eieren av boliglånet) mot risikoen for at boliglånet vil overføres til den nye eieren på et tidspunkt da gjeldende rentesatser er høyere enn renten på det boliglånet. Den nye kjøperen måtte i stedet få et nytt boliglån til gjeldende renter.
Långivere så vel som innehavere av grupper av boliglån som pantesikrede verdipapirer,. verdipapirer med pant i eiendeler eller gjeldsforpliktelser med sikkerhet favoriserer generelt tidlig pensjonering av boliglån med lave renter.
Hvis en selger forsøker å omgå forfallsklausulen og overføre eiendommen til en ny eier uten umiddelbart å betale tilbake boliglånet, kan utlåner tvangsa eiendommen og ta den i besittelse.
Unntak for forfallsklausul
Under 1982 Garn-St. Germain Act , långivere kan ikke håndheve forfallsklausulen i visse situasjoner, selv når eierskapet til den pantsatte eiendommen har endret seg.
Hvis det er en skilsmisse eller separasjon,. og eierskapet mellom ektefeller endres (for eksempel var eiendommen i fellesskap og blir eid av en enslig ektefelle), kan långiveren ikke håndheve forfallsklausulen. Det samme gjelder hvis eieren overfører eiendommen til barna sine, hvis en låntaker dør og eiendommen overføres til en slektning, eller hvis eiendommen overføres til en levende trust og låntakeren er trustens begunstigede.
En forfallsklausul kan ikke hindre eiendom i å skifte eier ved skilsmisse eller dødsfall. Eiendom kan også skjøtes til en trust, så lenge mottakeren fortsetter å bo i huset.
Hvorfor ville en långiver ikke påberope seg en forfallsklausul?
Selv om långiveren har juridisk rett til å påberope seg en forfallsklausul, kan det være situasjoner der den kan velge å la være. For eksempel, i et svakt boligmarked, kan det være fordelaktig for utlåner å la en ny kjøper overta det gamle boliglånet i stedet for å risikere muligheten for at den opprinnelige låntakeren vil misligholde det.
Eller, hvis boligen har falt betydelig i verdi, og salget ikke bringer inn nok penger til å dekke gjelden, kan utlåner godta mindre enn hele betalingen for å få tilbake minst en del av det den skylder.
Eksempel på forfallsklausul
Se for deg et hypotetisk par, Alan og Beth, som eier et hjem med et boliglån på $100 000. Dette boliglånet har en forfallsklausul, noe som betyr at hvis paret selger boligen sin, kan det hende at de må betale tilbake hele saldoen på boliglånet.
Etter flere år skilles Alan og Beth, og Beth blir eneeier av hjemmet. Siden de var ektefeller, utløser ikke overføringen forfallsklausulen: Beth kan overta hele eiendomsretten til boligen, og fortsette å betale det opprinnelige boliglånet.
Det neste året øker boligprisene, og Beth bestemmer seg for å selge boligen til Charlie. Siden Charlie ikke er omfattet av noe unntak, må Beth være i stand til å betale tilbake restbeløpet på boliglånet ved avslutning av salget. Avhengig av boligmarkedet på salgstidspunktet, kan långiver eller ikke velge å håndheve forfall-på-salg-bestemmelsen.
##Høydepunkter
– En forfallsklausul er en pantebestemmelse som pålegger låntaker å betale tilbake til långiver i sin helhet dersom eiendommen selges.
– De fleste amerikanske boliglån har klausuler om due-on-sale. De viktigste unntakene er de lånene som er sikret av visse føderale byråer.
– En forfallsklausul hindrer ikke eiendom i å skifte eier ved skilsmisse, separasjon eller arv.
– Selv når boliglån har en forfallsklausul, er det tilfeller hvor långiver ikke lovlig kan påberope seg det eller frivillig kan velge å la være.
– Derimot lar overtakbare pantelån eiendommens nye kjøper overta det eksisterende boliglånet.
##FAQ
Har FHA- og VA-lån en forfallsklausul?
Lån som er forsikret av FHA, VA eller USDA har ikke klausuler om forfall ved salg, noe som betyr at nye kjøpere kan påta seg den tidligere eierens panteforpliktelser når de kjøper en eiendom. Alle tre byråene har imidlertid spesifikke krav til hvem som er kvalifisert til å påta seg disse lånene.
Vil et sluttkrav utløse en forfallsklausul?
Avslutningsskjøter brukes ofte til å overføre eiendom uten utveksling av penger, slik det kan forekomme mellom familiemedlemmer. Slike overføringer kan imidlertid skape problemer dersom eiendommen er pantsatt med en forfallsklausul. Hvis en eiendom overføres gjennom et oppsigelsesbrev, og partene ikke er i slekt på en måte som gir dem et unntak, kan den opprinnelige eieren være på kroken for hele verdien av lånet.
Er det en forfallsklausul når eiendommen er begavet?
En forfallsklausul kan utløses hver gang eierskapet til en eiendom endres, etter selgers skjønn. De viktigste unntakene gjelder eiendomsoverføringer mellom ektefeller, arv, eller til levende truster hvor begunstiget er låntaker. Med mindre et boliglån er gitt i gave til låntakerens ektefelle eller barn, kan det å gi eiendommen i gave utløse forfallsklausulen.
Hvilke typer boliglån har ikke en forfallsklausul?
De fleste institusjonelle boliglån utstedt i USA har klausuler om due-on-sale. De vanligste unntakene er lån forsikret av Federal Housing Authority,. Department of Veteran's Affairs eller Department of Agriculture. Hvert av disse byråene krever at den nye kjøperen oppfyller visse betingelser før de påtar seg lånet.
Har omslagslån en forfallsklausul?
Omslagslån er lån som inkluderer hele saldoen til et eldre lån som ikke er fullt nedbetalt. Disse brukes ofte i boligsalg, hvor selgeren krever inn betalinger fra den nye kjøperen for å betale ned på boliglånet. Hvis det opprinnelige boliglånet inneholder en forfallsklausul, forfaller hele saldoen ved salget av huset.
