Zamienne ramię

Co to jest wymienne ramię?

Zamienny ARM to kredyt hipoteczny o zmiennym oprocentowaniu (ARM),. który daje kredytobiorcy możliwość konwersji na kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu po określonym czasie. Zamienne ARM są sprzedawane jako sposób na wykorzystanie spadających stóp procentowych i zazwyczaj zawierają określone warunki. Instytucja finansowa zazwyczaj pobiera opłatę za zamianę ARM na kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu.

Jak działają wymienne ARM?

Ubiegając się o kredyt hipoteczny, można wybierać spośród wielu rodzajów, zwykle z określeniem stopy procentowej przez cały okres kredytowania. ​​​​​​​Zamienne kredyty hipoteczne są hybrydą dwóch rodzajów kredytów hipotecznych: konwencjonalnego kredytu hipotecznego o stałym oprocentowaniu na 30 lat i kredytu hipotecznego o zmiennym oprocentowaniu. Kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu dają kredytobiorcy pewność, że ich miesięczna spłata nigdy się nie zmieni, nawet jeśli stopy wzrosną, co jest podejściem konserwatywnym i bezpiecznym. Z biegiem czasu płatności skutecznie spadają w stosunku do inflacji.

Kredyt hipoteczny o zmiennym oprocentowaniu zaczyna się od znacznie niższej wstępnej stawki zwiastuna,. ale po ustalonym okresie (zazwyczaj pięciu lat) oprocentowanie jest dostosowywane zgodnie z indeksem, takim jak stopa zabezpieczonego finansowania nocnego (SOFR) plus marża. Stawka jest zazwyczaj dostosowywana co sześć miesięcy i może rosnąć lub spadać (w granicach określonych w umowie).

W przypadku zamiennego ARM spłata kredytu hipotecznego zaczyna się jak 30-letnia pożyczka o zmiennym oprocentowaniu, czyli po oprocentowaniu poniżej średniej rynkowej. Ale w określonym czasie, często po pierwszym roku, ale przed piątym, pożyczkobiorca ma możliwość przeliczenia na stałą stopę procentową. Nowa stopa procentowa jest zwykle najniższą oferowaną stopą procentową w ciągu siedmiu dni przed zablokowaniem. Tak więc, jeśli stopy procentowe spadają, pożyczkobiorca może uzyskać niższą stałą stopę procentową niż początkowo.

Historia wymiennych ARM

Wprowadzone na początku lat 80. wymienialne ARM weszły na scenę w okresie dwucyfrowych kredytów hipotecznych o stałym oprocentowaniu. Ponieważ z historycznego punktu widzenia stopy procentowe wydawały się mało prawdopodobne, aby znacznie wzrosły (z wyjątkiem nadzwyczajnej inflacji), kredytobiorcy wymienialnych ARM mogli zasadniczo postawić na duże prawdopodobieństwo niższych stóp w przyszłości.

Wczesne wymienialne ARM były drogie i zawierały uciążliwe ograniczenia. Jednak w późnych latach 80. przedsiębiorstwa finansowane przez rząd (GSE) Fannie Mae i Freddie Mac zaczęły kupować zamienne ARM na rynku wtórnym. Ponieważ większość banków komercyjnych sprzedaje swoje kredyty hipoteczne na rynku wtórnym, akceptacja zamiennych ARM przez dwóch gigantów hipotecznych doprowadziła do ich szybkiej ekspansji. Konkurencja z kolei przyniosła niższe opłaty i mniej restrykcyjne warunki.

Wady konwertowalnych ramion

Główną wadą wymienialnego ARM jest to, że zmusza pożyczkobiorcę do monitorowania stóp procentowych i przewidywania przyszłych zmian, czego nawet eksperci nie są w stanie zrobić wiarygodnie. Ponadto stopy procentowe na wymienialnych ARM – zarówno stawka początkowa, jak i późniejsza stała stopa – są zwykle nieco wyższe niż stawki rynkowe.

I chociaż kredytobiorcy nie ponoszą kosztów zamknięcia przy konwersji kredytu hipotecznego, kredytodawcy pobierają opłaty. Tymczasem, jeśli stopy procentowe wzrosną w okresie wstępnym, wówczas korzyść z zamiennego ARM zostanie utracona. Wreszcie, miesięczna opłata po konwersji prawie na pewno będzie wyższa niż ta, którą właściciel domu płacił w ramach stawki teaserowej, aczkolwiek z gwarancją, że pozostanie ona stała.

Często zadawane pytania dotyczące konwertowalnego ARM

Podsumowanie

Sprzedawany jako sposób na wykorzystanie spadających stóp procentowych, wymienialny ARM to kredyt hipoteczny o zmiennym oprocentowaniu, który daje kredytobiorcy możliwość zamiany na kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu po określonym czasie. Te kredyty hipoteczne zazwyczaj zawierają określone warunki, a instytucja finansowa zwykle pobiera opłatę, jeśli kredytobiorca zdecyduje się na zamianę ARM na kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu.

Jedną z wad wymienialnych ARM jest to, że pożyczkobiorca musi monitorować stopy procentowe i przewidywać przyszłe zmiany – coś, czego nawet eksperci nie mogą zrobić. Kredytobiorcy odczują korzyści w wymienialnym ARM, jeśli stopy procentowe spadną. Jeśli natomiast stopy procentowe wzrosną, traci się korzyść z ramienia zamiennego.

Przegląd najważniejszych wydarzeń

• Zamienny ARM to kredyt hipoteczny z regulowaną stopą procentową, która po pewnym początkowym okresie może zostać zmieniona na stałą stopę procentową.

• Po przeliczeniu na stałą stawkę, nowa stawka będzie prawie na pewno wyższa niż ta, którą właściciel domu płacił w ramach stawki teaserowej.

• Zamienny ARM zwykle zaczyna się od stawki teaser, która jest niższa niż stawki standardowe, ale następnie wzrasta po pewnym czasie zgodnie z indeksem plus marża.

• Korzyść z zamiennego ARM jest realizowana w przypadku spadku stóp procentowych. Jeśli stopy procentowe rosną, traci się korzyść z ramienia zamiennego.

FAQ

Czy możesz zmienić kredyt hipoteczny o zmiennym oprocentowaniu na kredyt o stałym oprocentowaniu?

Zmiana z kredytu hipotecznego o zmiennym oprocentowaniu (ARM) na kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu może być dokonana na kilka sposobów: - Jeśli Twój kredyt hipoteczny jest zamiennym ARM, zawiera przepis umożliwiający zmianę. Ogólnie rzecz biorąc, musisz skorzystać z tej opcji na początku okresu kredytowania – zazwyczaj w ciągu pierwszych pięciu lat. Prawdopodobnie poniesiesz za to opłatę. Innym sposobem na zmianę jest refinansowanie kredytu hipotecznego, co oznacza, że zaciągasz nowy kredyt hipoteczny (tym razem ze stałą stopą procentową) i wykorzystujesz go do spłaty prąd (regulowany) jeden. W rzeczywistości przejście z ARM na kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu jest jednym z najczęstszych powodów, dla których ludzie decydują się na refinansowanie.

Co to jest opłata za konwersję pożyczki?

Klauzula konwersji to przepis w ramach pożyczki hipotecznej o zmiennym oprocentowaniu (ARM), który umożliwia kredytobiorcy przejście z ARM na hipotekę o stałym oprocentowaniu. Jednak w zamian za tę opcję pożyczkodawca pobiera opłatę, jeśli i kiedy dokonasz konwersji. Chociaż opłaty za konwersję zwykle wynoszą kilkaset dolarów – znacznie mniej niż koszty zamknięcia poniesione w przypadku refinansowania kredytu hipotecznego – dodają one do ogólnego kosztu kredytu.