Nieruchomości inwestycyjne

Co to jest nieruchomość inwestycyjna?

Nieruchomość inwestycyjna to nieruchomość zakupiona z zamiarem uzyskania zwrotu z inwestycji poprzez dochód z wynajmu, przyszłą odsprzedaż nieruchomości lub jedno i drugie. Nieruchomość może być w posiadaniu inwestora indywidualnego, grupy inwestorów lub korporacji.

Nieruchomość inwestycyjna może być przedsięwzięciem długoterminowym lub inwestycją krótkoterminową. W przypadku tych ostatnich inwestorzy często angażują się w flipowanie,. w którym nieruchomości są kupowane, przebudowywane lub odnawiane i sprzedawane z zyskiem w krótkim czasie.

Termin „nieruchomość inwestycyjna” może być również używany do opisania innych aktywów, które inwestor kupuje w celu przyszłej oceny, takich jak dzieła sztuki, papiery wartościowe, grunty lub inne przedmioty kolekcjonerskie.

Zrozumienie właściwości inwestycyjnych

Nieruchomości inwestycyjne to takie, które nie są wykorzystywane jako główne miejsce zamieszkania. Generują pewną formę dochodu – dywidendy, odsetki, czynsze, a nawet tantiemy – które wykraczają poza zakres normalnej działalności właściciela nieruchomości. A sposób wykorzystania nieruchomości inwestycyjnej ma istotny wpływ na jej wartość.

Nieruchomości inwestycyjne generują dochód i nie są głównymi rezydencjami.

Inwestorzy czasami przeprowadzają badania w celu określenia najlepszego i najbardziej opłacalnego wykorzystania nieruchomości. Jest to często określane jako najwyższe i najlepsze wykorzystanie nieruchomości. Na przykład, jeśli nieruchomość inwestycyjna jest przeznaczona zarówno do użytku komercyjnego, jak i mieszkalnego, inwestor rozważa zalety i wady obu, dopóki nie ustali, która ma najwyższą potencjalną stopę zwrotu. Następnie w ten sposób wykorzystują nieruchomość.

Nieruchomość inwestycyjna jest często określana jako drugi dom. Ale te dwa niekoniecznie oznaczają to samo. Na przykład, rodzina może kupić domek lub inną nieruchomość na wakacje do własnego użytku, lub ktoś, kto ma główny dom w mieście, może kupić drugą nieruchomość na wsi jako miejsce na weekendowe odosobnienie. W takich przypadkach druga nieruchomość jest przeznaczona do użytku osobistego, a nie jako nieruchomość dochodowa.

Rodzaje nieruchomości inwestycyjnych

Mieszkalne: Wynajem domów to popularny sposób na uzupełnienie dochodów inwestorów. Inwestor, który kupuje nieruchomość mieszkalną i wynajmuje ją najemcom, może pobierać miesięczne czynsze. Mogą to być domy jednorodzinne, kondominia, mieszkania, kamienice lub inne rodzaje budynków mieszkalnych.

Komercyjne: nieruchomości przynoszące dochód nie zawsze muszą być mieszkalne. Niektórzy inwestorzy – zwłaszcza korporacje – kupują nieruchomości komercyjne, które są wykorzystywane specjalnie do celów biznesowych. Konserwacja i ulepszenia tych właściwości mogą być wyższe, ale koszty te można zrównoważyć większymi zwrotami. Dzieje się tak, ponieważ umowy najmu tych nieruchomości często wiążą się z wyższymi czynszami. Budynki te mogą być komercyjnymi apartamentowcami lub lokalizacjami sklepów detalicznych.

Mixed-Use: nieruchomość o mieszanym przeznaczeniu może być wykorzystywana jednocześnie do celów komercyjnych i mieszkaniowych. Na przykład budynek może mieć sklep detaliczny na parterze, taki jak sklep spożywczy, bar lub restauracja, podczas gdy w górnej części konstrukcji mieszczą się jednostki mieszkalne.

Finansowanie nieruchomości inwestycyjnych

Podczas gdy kredytobiorcy, którzy zabezpieczają pożyczkę na swoje główne miejsce zamieszkania, mają dostęp do szeregu opcji finansowania, w tym pożyczek FHA,. pożyczek VA i pożyczek konwencjonalnych, uzyskanie finansowania nieruchomości inwestycyjnej może być trudniejsze.

Ubezpieczyciele nie oferują ubezpieczenia hipotecznego nieruchomości inwestycyjnych, w związku z czym kredytobiorcy muszą mieć co najmniej 20% w dół, aby zabezpieczyć finansowanie bankowe nieruchomości inwestycyjnych.

Banki nalegają również na dobre wyniki kredytowe i stosunkowo niskie wskaźniki wartości kredytu do wartości przed zatwierdzeniem kredytobiorcy kredytu hipotecznego na nieruchomości inwestycyjne. Niektórzy pożyczkodawcy wymagają również od pożyczkobiorcy posiadania wystarczających oszczędności na pokrycie co najmniej sześciomiesięcznych wydatków na nieruchomość inwestycyjną, zapewniając w ten sposób aktualność kredytu hipotecznego i innych zobowiązań.

Konsekwencje podatkowe

Jeśli inwestor pobiera czynsz od nieruchomości inwestycyjnej, Urząd Skarbowy (IRS) wymaga od niego zgłoszenia czynszu jako przychodu, ale agencja pozwala mu również odjąć od tej kwoty odpowiednie wydatki. Na przykład, jeśli właściciel pobiera 100.000 dolarów czynszu w ciągu roku, ale płaci 20 000 dolarów na naprawy, utrzymanie trawnika i powiązane wydatki, zgłasza różnicę w wysokości 80 000 dolarów jako dochód z samozatrudnienia.

Jeśli osoba fizyczna sprzedaje nieruchomość inwestycyjną za więcej niż pierwotna cena zakupu, uzyskuje zysk kapitałowy,. który należy zgłosić do IRS. W latach 2021 i 2022 stawki podatku od zysków kapitałowych wynoszą 0%, 15% lub 20% dla większości aktywów utrzymywanych przez ponad rok.

W przeciwieństwie do tego, jeśli podatnik sprzedaje swoje główne miejsce zamieszkania, musi jedynie zgłosić podatek od zysków kapitałowych ze sprzedaży domu w wysokości przekraczającej 250 000 USD, jeśli składają wnioski indywidualnie i 500 000 USD, jeśli są w związku małżeńskim i składają wnioski wspólnie. Zysk kapitałowy z nieruchomości inwestycyjnej to jej cena sprzedaży pomniejszona o cenę zakupu pomniejszoną o wszelkie istotne ulepszenia.

Aby to zilustrować, wyobraź sobie, że inwestor kupuje nieruchomość za 100 000 USD i wydaje 20 000 USD na instalację nowej instalacji wodociągowej. Kilka lat później sprzedają nieruchomość za 200 000 dolarów. Po odjęciu początkowej inwestycji i napraw kapitałowych, ich zysk wynosi 80 000 USD.

Przegląd najważniejszych wydarzeń

• Sprzedaż nieruchomości inwestycyjnej musi być zgłaszana i może skutkować zyskami kapitałowymi, co może mieć konsekwencje podatkowe dla inwestorów.

• Nieruchomości inwestycyjne nie są głównymi rezydencjami ani drugimi domami, co utrudnia inwestorom pozyskanie finansowania.

• Nieruchomości mogą stanowić krótko- lub długoterminową okazję inwestycyjną.

• Nieruchomość inwestycyjna jest kupowana z zamiarem uzyskania zwrotu z dochodów z wynajmu, przyszłej odsprzedaży nieruchomości lub obu.