Wynajem

Co to jest dzierżawa?

Leasing to umowa określająca warunki, na jakich jedna ze stron zgadza się wynająć składnik aktywów — w tym przypadku nieruchomość — będący własnością drugiej strony. Gwarantuje ona najemcy,. zwanemu również najemcą, korzystanie z nieruchomości oraz gwarantuje wynajmującemu (właścicielowi lub wynajmującemu) regularne płatności przez określony czas w zamian. Zarówno najemca, jak i wynajmujący ponoszą konsekwencje, jeśli nie dotrzymają warunków umowy. Dzierżawa jest formą prawa niematerialnego.

Zrozumienie umowy najmu

Leasing to prawnie wiążące umowy, które określają warunki umów najmu nieruchomości oraz nieruchomości i mienia osobistego. Umowy te określają obowiązki każdej ze stron w zakresie zawarcia i utrzymania umowy i są wykonalne przez każdą ze stron. Na przykład najem nieruchomości mieszkalnej obejmuje:

Adres nieruchomości
Obowiązki wynajmującego i najemcy
Wysokość czynszu
Wymagany depozyt zabezpieczający
Termin płatności czynszu
Konsekwencje naruszenia umowy
Czas trwania najmu
Zasady dotyczące zwierząt
Inne istotne informacje

Nie wszystkie umowy najmu są projektowane w ten sam sposób, ale wszystkie mają pewne cechy wspólne. Należą do nich wysokość czynszu, termin płatności czynszu, data wygaśnięcia najmu. Wynajmujący wymaga od najemcy podpisania umowy najmu, tym samym zgadzając się na jej warunki przed zajęciem nieruchomości.

Większość umów najmu lokali mieszkalnych jest standardowa i obejmuje te same warunki dla wszystkich najemców. Z drugiej strony umowy najmu nieruchomości komercyjnych są zazwyczaj negocjowane zgodnie z konkretnym najemcą i zwykle trwają od roku do 10 lat, przy czym więksi najemcy często mają dłuższe, złożone umowy najmu.

Wynajmujący i najemca powinni zachować kopię umowy najmu do swojej dokumentacji. Jest to szczególnie pomocne, gdy pojawiają się jakiekolwiek spory.

Uwagi specjalne

Konsekwencje zerwania umów najmu wahają się od łagodnych do szkodliwych, w zależności od okoliczności, w jakich zostały zerwane. Najemca, który zerwie umowę najmu bez uprzednich negocjacji z wynajmującym, staje w obliczu pozwu cywilnego, obraźliwego znaku na swoim raporcie kredytowym lub obu. W wyniku zerwania umowy najemca może napotkać problemy z wynajęciem nowego mieszkania, a także inne problemy związane z posiadaniem negatywnych wpisów w raporcie kredytowym.

Najemcy, którzy muszą zerwać umowy najmu, często muszą negocjować ze swoimi właścicielami lub szukać porady prawnej. W niektórych przypadkach złożenie odpowiedniego okresu wypowiedzenia lub zrzeczenie się kaucji umożliwia najemcom zerwanie umowy najmu bez dalszych konsekwencji.

Niektóre umowy najmu zawierają klauzule dotyczące wcześniejszego wypowiedzenia, które umożliwiają najemcom rozwiązanie umowy na określonych warunkach (przeprowadzka związana z pracą, trudności spowodowane rozwodem) lub gdy właściciele nie wywiązują się ze swoich zobowiązań umownych. Na przykład najemca może być w stanie wypowiedzieć umowę najmu, jeśli właściciel nie dokona na czas napraw nieruchomości.

Warunki najmu nie mogą naruszać prawa stanowego ani federalnego. Tak więc klauzula, która pozwala wynajmującemu wejść do lokalu w dowolnym momencie bez uprzedzenia lub taka, która na drodze sądowej daje wynajmującemu do odzyskania więcej niż pozwalają na to ustawowe limity, nie jest wykonalna.

Dyskryminacja podczas procesu wynajmu jest nielegalna. Jeśli uważasz, że zostałeś dyskryminowany podczas wyszukiwania lub składania wniosku ze względu na rasę, religię, płeć, stan cywilny, pochodzenie, niepełnosprawność lub wiek, możesz podjąć kroki, takie jak złożenie skargi z Biurem Sprawiedliwego Mieszkalnictwa i Równych Szans Departamentu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast USA (HUD ) .

Grupy chronione

Niektóre grupy osób mają większą swobodę wcześniejszego kończenia umów najmu. Najważniejszym z nich są członkowie wojska. Zgodnie z ustawą Servicemembers Civil Relief Act mogą oni zerwać umowy najmu, jeśli otrzymają nakazy służby czynnej, wymagające od nich zmiany miejsca zamieszkania na więcej niż 90 dni.

Wiele stanów zezwala ofiarom przemocy domowej na zerwanie umowy najmu bez negatywnych konsekwencji. Nadużycie musiało mieć miejsce stosunkowo niedawno (zwykle w ciągu ostatniego roku), a najemca zwykle powinien przedstawić jakiś dowód, taki jak sądowy nakaz ochrony lub raport policyjny dokumentujący przemoc.

Niektóre stany zezwalają również najemcom, zwłaszcza osobom starszym, na wcześniejsze wypowiedzenie umowy najmu z powodu niepełnosprawności, schorzeń lub kryzysów medycznych, które sprawiają, że mieszkanie w obecnym domu jest nie do utrzymania. Zwykle wymagane jest pismo od lokalnego lekarza, szpitala lub innego lekarza poświadczającego stan zdrowia.

Nawet osoby należące do tych chronionych grup muszą powiadomić właścicieli na piśmie o chęci zerwania umowy najmu z co najmniej 30-dniowym wyprzedzeniem.

Łamanie najmu w erze COVID-19

Przestoje spowodowane koronawirusem i trudności finansowe spowodowały, że wielu najemców zastanawiało się, czy mogą wyjść z umów najmu bez kary z powodu pandemii. Krótka odpowiedź brzmi: nie. Pomimo federalnych i eksmisyjnych moratorium pandemia nie zwalnia najemcy z jego zobowiązań umownych. Nawet w epoce COVID-19, jeśli zakończysz najem wcześniej, nadal będziesz odpowiedzialny za czynsz do daty końcowej w umowie.

To powiedziawszy, mogą istnieć okoliczności łagodzące i wyjątki. 3 sierpnia 2021 r. administracja Bidena nałożyła zalecane przez Centrum Kontroli Chorób 60-dniowe moratorium na eksmisje za nieopłacanie czynszu lub opłat za mieszkanie w obszarach, w których występuje wysoka częstość występowania wariantu Delta wirusa. Jednak 26 sierpnia 2021 r. Sąd Najwyższy uchylił postanowienie CDC, skutecznie kończąc moratorium na eksmisję.

24 września 2021 r. Federalna Agencja Finansowania Mieszkalnictwa (FHFA) ogłosiła, że Fannie Mae i Freddie Mac będą nadal oferować wyrozumiałość wobec COVID-19 właścicielom nieruchomości wielorodzinnych. Więc jeśli właściciel ma kredyt hipoteczny wspierany przez Fannie lub Freddie, pożyczkę FHA lub pożyczkę VA, musi zgodzić się, aby nie eksmitować lokatorów wyłącznie z powodu niepłacenia czynszu i umożliwić elastyczność w zakresie zaległych płatności.

Po utracie groźby eksmisji właściciele w takich sytuacjach mogą być bardziej pobłażliwi, pozwalając najemcy na zerwanie umowy najmu.

Jeśli chcesz zerwać umowę najmu z powodu problemów finansowych, istnieją programy pomocy w wynajmie. Na przykład federalny program pomocy w nagłych wypadkach przeznaczył do tej pory zaledwie 3 miliardy dolarów z 47 miliardów dolarów budżetu. Możesz dowiedzieć się o kwalifikowalności i znalezieniu lokalnego programu pomocy lub doradcy za pośrednictwem strony internetowej Consumerfinance.gov, strony internetowej Biura Ochrony Konsumentów (CFPB).

Rodzaje leasingu

Poza umowami najmu lokali mieszkalnych, najemcy wynajmujący nieruchomości komercyjne mają do wyboru różne rodzaje najmu, z których wszystkie mają na celu przypisanie najemcy większej odpowiedzialności i zapewnienie właścicielowi większych zysków z góry.

Niektóre komercyjne umowy najmu wymagają od najemcy płacenia czynszu powiększonego o koszty operacyjne właściciela, podczas gdy inne wymagają od najemcy płacenia czynszu powiększonego o podatki od nieruchomości i ubezpieczenie. Cztery najczęstsze rodzaje najmu nieruchomości komercyjnych to:

Leasing Single-Net : W przypadku tego rodzaju najmu najemca jest odpowiedzialny za opłacenie podatku od nieruchomości.
Leasing Double-Net: W tych umowach najemca jest odpowiedzialny za podatki od nieruchomości i ubezpieczenie.
Dzierżawy Triple-Net: Najemcy, którzy podpiszą te umowy, płacą podatki od nieruchomości, ubezpieczenie i koszty utrzymania.
Dzierżawy brutto : Najemcy płacą czynsz, podczas gdy wynajmujący ponosi inne koszty.

Przegląd najważniejszych wydarzeń

Najem mieszkaniowy jest zwykle taki sam dla wszystkich najemców, ale istnieje kilka różnych rodzajów najmu komercyjnego.
Gwarantuje najemcy lub najemcy korzystanie z nieruchomości oraz gwarantuje właścicielowi lub wynajmującemu regularne płatności przez określony czas w zamian.
Konsekwencje zerwania umów najmu wahają się od łagodnych do szkodliwych, w zależności od okoliczności, w jakich zostały zerwane.
Niektóre chronione grupy mogą opuścić swoje dzierżawy bez żadnych konsekwencji, na co zwykle wymagany jest jakiś dowód.
Dzierżawa to prawna, wiążąca umowa określająca warunki, na jakich jedna ze stron zgadza się na wynajem nieruchomości będącej własnością drugiej strony.

FAQ

Jak działają leasingi?

Leasing to zazwyczaj prawnie wiążące umowy pomiędzy dwiema stronami: leasingodawcą i leasingobiorcą. Obejmują one nieruchomość wynajętą przez właściciela (wydzierżawiającego) najemcy lub najemcy. Leasing mogą być umowami ustnymi, ale zazwyczaj są sporządzane w formie pisemnej. Obie strony zgadzają się na warunki najmu, w tym kwotę najmu, czas trwania umowy, a także wszelkie konsekwencje, które mogą wyniknąć, jeśli którakolwiek ze stron nie będzie przestrzegać warunków umowy.

Czy możesz zerwać umowę najmu?

Każda ze stron może zerwać umowę najmu. Nie jest to jednak wskazane, ponieważ może to wiązać się z konsekwencjami. Najemcy mogą być odpowiedzialni za opłacenie wynajmującemu opłat za wcześniejsze zwolnienie i/lub pozostałego salda w celu spłacenia najmu. W niektórych przypadkach zerwanie umowy najmu może nawet pogorszyć zdolność kredytową najemcy. Właściciele mogą być zmuszeni do zapewnienia lokatorom alternatywnych pomieszczeń mieszkalnych, podczas gdy inni mogą stanąć przed wyzwaniami cywilnymi lub prawnymi, jeśli zerwą umowy najmu bez powodu. Niezależnie od tego, czy jesteś najemcą, czy wynajmującym, zawsze dobrze jest porozmawiać z drugą stroną zaangażowaną, aby uniknąć negatywnych konsekwencji i zakończyć umowę najmu polubownie. Niektóre chronione grupy, takie jak aktywni żołnierze lub ofiary przemocy domowej, mogą zerwać umowy dzierżawy bez żadnych konsekwencji, o ile są w stanie przedstawić jakiś dowód.

Jakie korzyści z najmu dają właściciele i najemcy?

Podpisanie umowy najmu zapewnia zarówno wynajmującym, jak i najemcom jasne warunki określające relację i umowę najmu. Takie postępowanie określa również prawa i obowiązki każdej zaangażowanej strony. Na przykład, umowy najmu zapewniają obu stronom strukturę, polegającą na ustalaniu kosztów związanych z najmem i czasu, w którym umowa najmu może być wykonywana. Zapewnia to obu stronom stabilność. Umowa najmu daje również obu stronom jasne zrozumienie tego, co się dzieje, gdy którakolwiek ze stron złamie lub złamie którykolwiek z warunków określonych w umowie najmu.