Fundo de Investimento Imobiliário (REIT)
O que são REITs e como eles funcionam?
Os fundos de investimento imobiliário (REITs, abreviado) são empresas que investem em imóveis e/ou financiamento imobiliário e distribuem pelo menos 90% de seus lucros aos acionistas como dividendos. Muitas são negociadas publicamente nas principais bolsas e podem ser compradas e vendidas de forma rápida e fácil, assim como as ações tradicionais.
Alguns REITs ganham dinheiro alugando imóveis (por exemplo, casas, escritórios, torres de celular, espaços de varejo, armazéns, etc.) que possuem, enquanto outros o fazem fornecendo hipotecas a compradores de imóveis em troca de pagamentos de juros. Certos REITs utilizam os dois tipos de fluxos de renda.
dividendos altos e consistentes , os REITs são um veículo de investimento popular para investidores que desejam a renda passiva de possuir imóveis, mas não têm tempo ou dinheiro para comprar, manter e alugar uma propriedade própria. Eles também são populares durante períodos de inflação mais alta do que o normal,. já que aluguéis e imóveis tendem a subir de preço junto com bens de consumo, às vezes resultando em mais dinheiro para os acionistas de REIT em um momento em que as ações tradicionais podem estar vacilando.
Um dos principais benefícios de se qualificar como um REIT como empresa é a isenção do imposto corporativo sobre todos os rendimentos pagos aos acionistas como dividendos. Por esse motivo, muitos usam 100% de sua renda tributável como dividendos para evitar totalmente a tributação das empresas.
Como a maioria (se não todos) dos lucros de um REIT é distribuída como dividendos, geralmente sobra pouco dinheiro para investir em crescimento, de modo que o preço das ações tende a ter menos potencial para subir drasticamente (ou seja, geralmente não são tão voláteis quanto as ações tradicionais ). Por esse motivo, os REITs são muito mais populares entre os investidores de renda fixa (aqueles que procuram pagamentos regulares de dividendos) do que os investidores de crescimento (aqueles que desejam ver seu investimento principal crescer substancialmente em valor ao longo do tempo).
O que torna uma empresa um REIT?
Nem todas as empresas de base imobiliária são REITs. Para se qualificar como um REIT, uma empresa deve usar suas propriedades imobiliárias e/ou hipotecas como investimentos geradores de renda. Uma empresa que constrói e depois vende conjuntos habitacionais, por exemplo, não seria considerada um REIT.
Para se qualificar como um REIT, uma empresa deve pagar pelo menos 90% de seu lucro tributável como dividendos. Os REITs também devem . . .
“ser administrado por um conselho de administração ou curadores,
derivar pelo menos 75 por cento de sua receita bruta de fontes relacionadas a imóveis, incluindo aluguéis de imóveis e juros sobre hipotecas que financiam imóveis,
investir pelo menos 75 por cento de seus ativos totais em ativos imobiliários e dinheiro,
ter um mínimo de 100 acionistas após seu primeiro ano como REIT”,
e mais.
Para obter uma lista exaustiva de requisitos que devem ser atendidos para que uma empresa se qualifique, revise o boletim para investidores da SEC sobre REITs.
Os 3 tipos de REITs
Existem três tipos principais de REITs – ações, hipotecas e híbridos. Todos os três afunilam os lucros para os investidores por meio de dividendos, mas diferem na origem de sua receita.
Equidade
Equity REITs produzem renda operando o que é conhecido como “imóveis geradores de renda”. Essencialmente, isso significa comprar e possuir propriedades e, em seguida, alugá-las para indivíduos ou empresas em troca de pagamentos de aluguel.
A maioria dos REITs de capital especializa-se em um tipo específico de propriedade (como complexos de apartamentos ou instalações de armazenamento), mas alguns operam e alugam muitos tipos diferentes de propriedade. Os pagamentos de aluguel ou arrendamento que um REIT de capital coleta são usados primeiro para cobrir os custos e, em seguida, pelo menos 90% do restante é distribuído aos acionistas como dividendos.
Hipoteca
Os REITs de hipotecas diferem dos REITs de ações, pois não possuem e arrendam imóveis. Em vez disso, eles oferecem hipotecas ou outros empréstimos imobiliários a potenciais proprietários e cobram pagamentos de juros. Alternativamente, um REIT hipotecário pode não oferecer hipotecas diretamente, mas pode investir em financiamento imobiliário indiretamente através da compra de títulos lastreados em hipotecas.
Esses REITs tendem a usar mais alavancagem (capital emprestado) e hedge de derivativos para financiar seus investimentos do que os REITs de ações. Por esse motivo, eles podem ser investimentos mais arriscados do que os REITs de ações. Os investidores devem certificar-se de que entendem completamente o modelo de financiamento de um REIT de hipoteca antes de decidir investir.
Híbrido
Os REITs híbridos são assim chamados porque usam as duas estratégias detalhadas acima. Eles compram, mantêm e arrendam imóveis físicos e também fornecem hipotecas ou outros empréstimos imobiliários para compradores de imóveis.
Quais são os benefícios de investir em um REIT?
Dividendos: os pagamentos regulares de dividendos fornecidos pelos REITs os tornam populares entre os investidores que buscam fluxos de renda adicionais. Como eles devem, por definição, distribuir pelo menos 90% de seus lucros como dividendos, os REITs tendem a ter rendimentos de dividendos relativamente altos quando comparados às ações tradicionais.
Diversificação: os REITs são uma classe de investimento única, pois oferecem fácil exposição ao mercado imobiliário. Por esse motivo, investir neles – além de ações, títulos, commodities e outras classes de ativos – é uma ótima maneira de diversificar um portfólio para fortalecê-lo em preparação para períodos de volatilidade e inflação.
Liquidez: Tradicionalmente, o setor imobiliário não é uma classe de ativos muito líquida. Leva tempo para comprar e vender imóveis, e qualquer grupo de potenciais compradores geralmente é limitado pela localização e pelo orçamento. Os REITs negociáveis, no entanto, podem ser comprados e vendidos em ações muito rapidamente nas principais bolsas nacionais, por isso são convenientes para investidores que valorizam a liquidez do portfólio.
Proteção contra a inflação: como os imóveis (e os aluguéis) tendem a subir de preço junto com os bens de consumo durante os períodos de alta inflação, os REITs costumam ser mais estáveis do que os títulos de ações tradicionais quando há muitos temores inflacionários. Seus pagamentos consistentes de renda passiva também são uma vantagem durante os momentos em que outras empresas podem reduzir os pagamentos de dividendos.
Quais são as desvantagens de investir em um REIT?
Despesas de propriedade: despesas de propriedade - principalmente impostos sobre propriedade - não são baratas, e quanto mais um REIT tiver que pagar para cobrir essas despesas, menos lucro sobrará para distribuir aos acionistas como dividendos. Por esse motivo, é uma boa ideia verificar a demonstração de resultados de uma empresa imobiliária antes de investir.
Risco de taxa de juros: REITs são valorizados por seus pagamentos de renda passiva, portanto, quando as taxas de juros aumentam, tornando os títulos do tesouro mais atraentes para investidores de renda fixa, o dinheiro pode sair do mercado de REITs, fazendo com que os preços das ações caiam.
Crescimento fraco: como os REITs gastam pelo menos 90% de sua receita pagando dividendos, eles geralmente não crescem muito rapidamente, o que geralmente se traduz em um preço de ação que também não cresce muito rapidamente. Por esse motivo, eles não são extremamente populares entre os investidores em crescimento.
Impostos sobre Dividendos: Ao contrário dos dividendos qualificados, que normalmente são tributados com alíquotas vantajosas de ganho de capital, os dividendos REIT são normalmente considerados rendimentos normais e tributados como tal de acordo com a alíquota de cada investidor. Isso significa que os investidores geralmente precisam pagar mais impostos sobre a receita de dividendos do REIT do que a receita de dividendos de ações tradicionais.
Como investir em REITs
Os investidores podem comprar ações de REITs negociados da mesma forma que compram ações - em uma grande bolsa por meio de um corretor ou um aplicativo de corretagem como E-Trade ou Robinhood. Como diferentes REITs se concentram em diferentes tipos de propriedade (por exemplo, comercial, residencial, armazenamento, escritório etc.), os investidores podem escolher várias empresas para investir ou encontrar um fundo negociado em bolsa (ETF) REIT para exposição instantânea a muitos REITs diferentes. Certifique-se de verificar os índices de despesas ao considerar qualquer ETF, pois taxas altas podem consumir ganhos potenciais.
5 ETFs REIT populares para verificar
TT
Os índices de despesas são de abril de 2022.
O que é um bom rendimento de dividendos para um REIT?
Como o rendimento dos dividendos muda com o preço das ações, o rendimento de um REIT pode mudar significativamente, mesmo que continue a pagar dividendos estáveis. Lembre -se: o rendimento de dividendos é a razão entre os dividendos que uma empresa paga pelo preço atual da ação, portanto, quedas no preço das ações inflacionam o rendimento de dividendos.
Dito isto, os rendimentos de REIT tendem a ser em média de 3 a 5 por cento, embora rendimentos mais altos e mais baixos também sejam comuns.
REITs negociados vs. não negociados: quais são as diferenças?
Os REITs negociados são negociados em bolsas nacionais como ações normais. Portanto, são líquidos e transparentes e são uma boa opção para investidores normais. Os REITs não negociados, por outro lado, cobram taxas, têm menos liquidez e não têm preços de ações imediatamente disponíveis. Eles também podem exigir um investimento inicial bastante alto. Para a maioria dos investidores de varejo, os REITs não negociados não são uma boa opção de investimento.
Os REITs são bons hedges de inflação?
Embora nenhum investimento - exceto talvez um título I - seja totalmente seguro contra a inflação, os REITs geralmente são considerados um bom hedge de inflação porque os preços dos aluguéis e dos imóveis tendem a subir durante os períodos inflacionários (o que pode aumentar os lucros e o preço das ações) e os dividendos consistentes fornecem um fluxo de renda confiável.
Destaques
A maioria dos REITs são negociados publicamente como ações, o que os torna altamente líquidos (ao contrário dos investimentos imobiliários físicos).
Os REITs geram um fluxo de renda estável para os investidores, mas oferecem pouco em termos de valorização do capital.
Um fundo de investimento imobiliário (REIT) é uma empresa que possui, opera ou financia propriedades geradoras de renda.
Os REITs investem na maioria dos tipos de propriedades imobiliárias, incluindo prédios de apartamentos, torres de celular, data centers, hotéis, instalações médicas, escritórios, centros de varejo e armazéns.
PERGUNTAS FREQUENTES
O que significa REIT?
REIT significa "Real Estate Investment Trust". Um REIT é organizado como uma parceria, corporação, fundo ou associação que investe diretamente em imóveis por meio da compra de propriedades ou compra de hipotecas. Os REITs emitem ações que negociam na bolsa de valores e são compradas e vendidas como ações ordinárias. Para ser considerado um REIT, a empresa deve investir pelo menos 75% de seus ativos em imóveis e obter pelo menos 75% de suas receitas de atividades relacionadas ao setor imobiliário.
Os REITs têm que pagar dividendos?
Por lei e regulamentação do IRS, os REITs devem pagar 90% ou mais de seus lucros tributáveis (aos acionistas na forma de dividendos. Como resultado, as empresas de REIT geralmente são isentas da maioria do imposto de renda corporativo. Os acionistas de REITs que recebem dividendos são tributados como se fossem dividendos ordinários.
O que é um REIT de clipe de papel?
Um "REIT de clipe de papel" aumenta as vantagens fiscais oferecidas a um REIT, ao mesmo tempo em que permite que ele opere propriedades que tais trusts normalmente não podem administrar. É assim chamado porque envolve duas entidades diferentes que são "recortadas" por meio de um acordo em que uma entidade possui as propriedades e a outra as gerencia. O REIT clipe de papel envolve uma supervisão regulatória mais rigorosa, pois pode haver conflitos de interesse e, como resultado, essa forma de REIT é incomum. É semelhante, mas mais flexível em estrutura, a um "REIT grampeado".
