Empresa Operadora/Negócio da Empresa Imobiliária (Opco/Propco)
O que é um negócio de empresa operacional/empresa imobiliária (Opco/Propco)?
Um negócio de empresa operadora/empresa imobiliária (opco/propco) é um acordo de negócios em que uma empresa subsidiária (ou seja, a empresa imobiliária ou " propco ") possui todas as propriedades geradoras de receita em vez da empresa principal (a empresa operadora ou " opco.")
Os acordos Opco/propco permitem que todas as questões relacionadas a financiamento e classificação de crédito para ambas as empresas permaneçam separadas. Essa estrutura de negócios é comum em negócios imobiliários e na estruturação de fundos de investimento imobiliário (REITs).
Entendendo os negócios da empresa operacional/empresa imobiliária (Opco/Propco)
As empresas-mãe podem ser conglomerados ou holdings. Um conglomerado, como a General Electric, possui empresas com modelos de negócios distintos, além de suas operações principais. Em contrapartida, uma holding é criada com o objetivo específico de deter um grupo de subsidiárias e não conduz suas operações comerciais. As holdings normalmente se formam para obter vantagens fiscais.
Master limited partnerships,. ou MLPs, também empregam uma estrutura de matriz/subsidiária semelhante. A maioria das MLPs são negociadas publicamente. Para efeitos fiscais, os investidores podem escolher como gostariam de receber os rendimentos gerados pela empresa.
Um MLP tem uma estrutura tributária de repasse, o que significa que todos os lucros e perdas são repassados aos sócios limitados. O próprio MLP não é responsável por impostos corporativos sobre suas receitas e, portanto, evita a dupla tributação da maioria das empresas. A maioria das MLPs opera no setor de energia. As subsidiárias possuem ações (oficialmente units) da controladora MLP, redistribuindo o lucro passivo através da corporação como dividendo regular.
Críticas a um acordo de empresa operacional/empresa imobiliária (Opco/Propco)
Os acordos Opco-propco permitem que a empresa operadora alugue ou alugue propriedade da empresa imobiliária. Na prática, isso parece uma venda e um leaseback. No entanto, a empresa nunca abandona a propriedade de forma real, pois a propco e a opco fazem parte do mesmo grupo de empresas.
Embora isso possa parecer o equivalente corporativo de ter seu bolo e comê-lo, pode haver várias desvantagens em criar um propco. Se uma empresa funciona em vários locais em vez de um local principal, um acordo de propco prende a empresa em uma situação em que o fechamento de qualquer local se torna mais difícil.
Em uma configuração de negócios tradicional, por exemplo, uma empresa pode optar por fechar um local ou escritório com baixo desempenho e provavelmente vender a propriedade. Por outro lado, em um acordo de propco, a propco é proprietária da propriedade e pode optar por não descarregá-la se o mercado não retornar o suficiente para cobrir as dívidas.
Como resultado, a opco pode ser obrigada a pagar o aluguel de uma propriedade, mesmo que não a esteja utilizando, porque a opco depende dessa renda para pagar a dívida financiada pelas propriedades.
Exemplo de uma Empresa Operacional/Negócio Imobiliário (Opco/Propco)
No Reino Unido, os acordos opco/propco são um método muito popular no qual uma empresa-mãe pode criar um REIT. Um REIT possui, opera e/ou financia imóveis que geram renda. A maioria dos REITs se especializa em um setor específico, como REITs de escritório ou REITs de saúde. Em geral, os REITs repassarão os pagamentos de aluguel cobrados aos investidores na forma de dividendos.
A criação de um REIT por meio de um acordo opco/propco pode ocorrer pela venda inicial de ativos geradores de receita da empresa operacional para uma subsidiária. A subsidiária então arrenda a propriedade de volta para a empresa operadora. A empresa operacional pode posteriormente desmembrar a subsidiária como um REIT. A vantagem de fazer isso é que a empresa pode evitar a dupla tributação em suas distribuições de renda.
##Destaques
Os acordos de negócios da Opco/propco resultam em uma subsidiária ou empresa imobiliária (a propco) que detém ou possui todos os ativos e imóveis que a principal empresa operacional (a opco) usa para gerar receitas.
Além da independência do empréstimo, esses tipos de negócios podem trazer vantagens fiscais para a controladora.
Os acordos Opco/propco podem ajudar a empresa-mãe a se beneficiar, pois os termos de financiamento e crédito são independentes da empresa operadora.
Embora alguns possam considerar esses tipos de negócios como brechas fiscais, eles são totalmente legais e geralmente são considerados a marca de um negócio inteligente.
