Propco (Empresa Imobiliária)
O que é uma Propco (Empresa Imobiliária)?
Uma propco, empresa imobiliária ou empresa prop é uma entidade secundária criada por uma empresa especificamente para manter e gerenciar os imóveis que ela possui.
Entregar propriedade geradora de renda e sua dívida relacionada a uma subsidiária recém-formada normalmente fornece à controladora ou opco (empresa operacional) vantagens relacionadas a questões de financiamento e classificação de crédito.
Como funciona uma Propco (Empresa Imobiliária)
da Opco-propco fazem com que a subsidiária ou empresa imobiliária detenha ou detenha todos os ativos, incluindo imóveis, que a empresa operacional principal (opco) usa para gerar receitas. Por que fazer isso? Principalmente para garantir financiamentos mais favoráveis e capitalizar a empresa para expansão.
Todas as questões relacionadas a financiamento e classificação de crédito são subitamente divididas entre duas partes. A opco remove o custo de carregamento de seus imóveis de seus livros, permitindo liberar fundos e aumentar sua saúde financeira.
Ao mesmo tempo, a recém-formada propco se vê herdando um portfólio de propriedades que pode usar como garantia para contrair dívidas e levantar capital a taxas competitivas.
Crítica de uma Propco (Empresa Imobiliária)
Os acordos Opco-propco permitem que a empresa operadora alugue ou alugue propriedade da empresa imobiliária. Na prática, isso parece uma venda e um leaseback. No entanto, a empresa nunca abandona a propriedade de forma real, pois a propco e a opco fazem parte do mesmo grupo de empresas.
Embora isso possa parecer o equivalente corporativo de ter seu bolo e comê-lo, pode haver várias desvantagens em criar um propco. Se uma empresa funciona em vários locais em vez de um local principal, um acordo de propco prende a empresa em uma situação em que o fechamento de qualquer local se torna mais difícil.
Em uma configuração de negócios tradicional, por exemplo, uma empresa pode optar por fechar um local ou escritório com baixo desempenho e provavelmente vender a propriedade. Por outro lado, em um acordo de propco, a propco é proprietária da propriedade e pode optar por não descarregá-la se o mercado não retornar o suficiente para cobrir as dívidas.
Como resultado, a opco pode ser obrigada a pagar o aluguel de uma propriedade, mesmo que não a esteja utilizando, porque a opco depende dessa renda para pagar a dívida financiada pelas propriedades.
Considerações Especiais
Transições Propco para REIT
Como uma propco pode limitar a flexibilidade da opco em determinadas situações, a empresa operadora às vezes desmembra a empresa imobiliária como um fundo de investimento imobiliário (REIT) para transformá-la em sua própria entidade.
A criação de um REIT – empresas que detêm uma carteira de imóveis e hipotecas, cobram rendas sobre eles e depois repassam os rendimentos aos investidores sob a forma de dividendos – oferece vantagens fiscais à empresa-mãe, nomeadamente eliminando quaisquer problemas de dupla tributação que possam surgir com um arranjo propco-opco .
Importante
Uma empresa operadora pode posteriormente optar por desmembrar uma subsidiária como um fundo de investimento imobiliário (REIT) para obter vantagens fiscais.
Uma vez cindida, a propco pode atuar como qualquer outro REIT, adicionando propriedades ao seu portfólio que não estão relacionadas aos negócios da opco.
Destaques
Esses arranjos são quase sempre adotados para garantir financiamentos mais favoráveis e facilitar as questões de classificação de crédito.
A transferência de todos os imóveis e dívidas relacionadas à propco permite que a opco libere fundos e melhore sua saúde financeira.
A propco é uma empresa subsidiária criada especificamente por uma empresa-mãe ou opco para manter e administrar seus imóveis geradores de renda.
A propco, por sua vez, herda uma carteira de imóveis que pode usar como garantia para levantar capital a taxas competitivas.
