Кредит Федерального жилищного управления (FHA)
Что такое кредит Федерального жилищного управления (FHA)?
Кредит Федерального жилищного управления (FHA) — это ипотечный кредит, который застрахован правительством и выдан банком или другим кредитором, утвержденным агентством. Ссуды FHA требуют более низкого минимального первоначального взноса, чем многие обычные ссуды, и заявители могут иметь более низкий кредитный рейтинг, чем обычно требуется.
Кредит FHA предназначен для того, чтобы помочь семьям с низким и средним доходом приобрести собственное жилье. Они особенно популярны у тех, кто впервые покупает жилье.
Понимание кредита Федерального жилищного управления (FHA)
Если у вас кредитный рейтинг не менее 580, вы можете занять до 96,5% стоимости дома с помощью кредита FHA с 2022 года. Это означает, что требуемый первоначальный взнос составляет всего 3,5%.
Если ваш кредитный рейтинг падает между 500 и 579, вы все равно можете получить кредит FHA, если вы можете внести 10% первоначальный взнос.
В кредитах FHA первоначальный взнос может поступать из сбережений, финансового подарка от члена семьи или субсидии на помощь в первоначальном взносе.
Роль банка в кредите FHA
На самом деле FHA никому не дает денег на ипотеку. Кредит выдается банком или другим финансовым учреждением, одобренным FHA.
FHA гарантирует кредит. Это упрощает получение одобрения банка, поскольку банк не несет риска дефолта. По этой причине некоторые люди называют это кредитом, застрахованным FHA.
Заемщики, имеющие право на получение кредита FHA, должны приобрести ипотечную страховку,. при этом страховые взносы поступают в FHA.
История кредита FHA
Конгресс создал FHA в 1934 году во время Великой депрессии. В то время жилищная отрасль была в затруднительном положении: резко возросли проценты неплатежей и лишения права выкупа, обычно требовался 50% первоначальный взнос, а условия ипотеки были невозможны для обычных наемных работников. В результате США были прежде всего нацией арендаторов, и только каждое десятое домашнее хозяйство владело своим домом.
Правительство создало FHA, чтобы снизить риск для кредиторов и облегчить заемщикам получение ипотечных кредитов.
Согласно исследованию Федерального резервного банка Сент-Луиса, доля домовладельцев в США неуклонно росла, достигнув в 2004 году рекордно высокого уровня в 69,2%. В третьем квартале 2021 года показатель составил 65,4%.
Хотя кредиты FHA в основном предназначены для заемщиков с низким доходом, они доступны всем, включая тех, кто может позволить себе обычные ипотечные кредиты.
Типы кредитов Федерального жилищного управления (FHA)
Помимо традиционных ипотечных кредитов, FHA предлагает несколько других типов ипотечных кредитов.
Ипотека с конверсией собственного капитала (HECM)
Это программа обратной ипотеки, которая помогает пожилым людям в возрасте 62 лет и старше конвертировать капитал в их домах в наличные деньги, сохраняя при этом право собственности на дом. Домовладелец может снять средства в виде фиксированной ежемесячной суммы, кредитной линии или комбинации того и другого .
FHA 203(k) Кредит на улучшение
Этот кредит факторов стоимость некоторых ремонтных работ и реконструкции в сумму заимствования. Это отлично подходит для тех, кто хочет купить фиксирующий верх и вложить немного пота в свой дом.
Энергоэффективная ипотека FHA
Эта программа похожа на программу кредита на улучшение FHA 203(k), но она ориентирована на модернизацию, которая может снизить ваши счета за коммунальные услуги, такие как новая изоляция или системы солнечной или ветровой энергии.
Раздел 245 (а) Кредит
Эта программа работает для заемщиков, которые ожидают увеличения своих доходов. Ипотека с поэтапным платежом (GPM) начинается с более низких ежемесячных платежей, которые со временем постепенно увеличиваются. Ипотека с растущим капиталом (GEM) запланировала увеличение ежемесячных платежей по основному долгу. Оба обещают более короткие сроки кредита.
ТТТ
Источник: Министерство жилищного строительства и городского развития США.
Требования к кредиту FHA
Ваш кредитор оценит вашу квалификацию для получения кредита FHA, как и любого заявителя на ипотеку, начиная с проверки, чтобы убедиться, что у вас есть действительный номер социального страхования, вы проживаете в США на законных основаниях и достигли совершеннолетия (в соответствии с законами вашего штата).
Критерии ссуды FHA в некотором смысле менее жесткие, чем критерии ссуды банка. Однако есть и более строгие требования.
Независимо от того, является ли это кредитом, гарантированным FHA, ваша финансовая история будет изучена при подаче заявления на получение ипотечного кредита.
Кредитный рейтинг и авансовые платежи
Ссуды FHA доступны для лиц с кредитным рейтингом всего 500. Это находится в пределах «очень плохого» диапазона для оценки FICO.
Если ваш кредитный рейтинг составляет от 500 до 579, вы можете получить кредит FHA, если вы можете позволить себе первоначальный взнос в размере 10%. Между тем, если ваш кредитный рейтинг составляет 580 или выше, вы можете получить кредит FHA с первоначальным взносом всего в 3,5%.
Для сравнения, заявителям обычно требуется кредитный рейтинг не менее 620, чтобы претендовать на обычную ипотеку. Первоначальный взнос, требуемый банками, варьируется от 3% до 20%, в зависимости от того, насколько они хотят ссудить деньги на момент подачи заявки.
Как правило, чем ниже ваш кредитный рейтинг и первоначальный взнос, тем выше процентная ставка,. которую вы будете платить по ипотечному кредиту.
История погашения долгов
Кредитор проверит вашу историю работы за последние два года, а также вашу историю платежей по таким счетам, как коммунальные платежи и арендная плата.
Людям, которые задерживают выплаты по федеральному студенческому кредиту или уплате подоходного налога, будет отказано, если они не согласятся с удовлетворительным планом погашения. История банкротства или обращения взыскания также может оказаться проблематичной.
Как правило, чтобы претендовать на получение кредита FHA или любого типа ипотечного кредита, должно пройти не менее двух или трех лет с тех пор, как заемщик пережил банкротство или потерю права выкупа. Однако могут быть сделаны исключения, если заемщик продемонстрирует, что работал над восстановлением хорошей кредитной истории и наведением порядка в своих финансовых делах.
Доказательство постоянной занятости
Ипотечные кредиты должны быть погашены, и кредитор, одобренный FHA, потребует гарантий того, что заявитель может добиться этого. Ключом к определению того, сможет ли заемщик выполнить свои обязательства, является свидетельство недавней и постоянной работы.
Это может быть подтверждено налоговыми декларациями и текущим балансовым отчетом с начала года и отчетом о прибылях и убытках.
Если вы работали не по найму менее двух лет, но более одного года, вы все равно можете соответствовать требованиям, если у вас есть солидный опыт работы и доходов в той же или связанной с ней профессии в течение двух лет, прежде чем вы станете самозанятым.
Достаточный доход
Ваш платеж по ипотеке, сборы за ТСЖ,. налоги на имущество, ипотечное страхование и страхование домовладельцев должны составлять менее 31% от вашего валового дохода. Банки называют это передаточным коэффициентом.
Между тем, ваш конечный коэффициент,. который состоит из вашего платежа по ипотеке и всех других ежемесячных потребительских долгов, должен составлять менее 43% от вашего валового дохода.
ТТТ
Источник: Министерство жилищного строительства и городского развития США.
Премии FHA по ипотечному страхованию (MIP)
Кредит FHA требует, чтобы вы платили два типа взносов по ипотечному страхованию (MIP) — авансовый MIP и ежегодный MIP, который выплачивается ежемесячно. В 2022 году авансовый MIP равен 1,75% от базовой суммы кредита.
Вы можете либо оплатить MIP авансом во время закрытия, либо его можно включить в кредит. Например, если вам выдали ипотечный кредит на 350 000 долларов США, вы заплатите авансовый MIP в размере 1,75% x 350 000 долларов США = 6 125 долларов США.
Эти платежи депонируются на счет условного депонирования,. которым управляет Министерство финансов США. Если вы в конечном итоге не погасите свой кредит, средства будут направлены на погашение ипотечного кредита.
Несмотря на свое название, заемщики ежемесячно осуществляют ежегодные платежи MIP в размере от 0,45% до 1,05% от базовой суммы кредита. Суммы платежей различаются в зависимости от суммы кредита, срока кредита и исходного отношения кредита к стоимости (LTV).
Предположим, у вас есть годовой MIP 0,85%. В этом случае кредит в размере 350 000 долларов США приведет к ежегодным платежам MIP в размере 0,85% x 350 000 долларов США = 2 975 долларов США (или 247,92 долларов США в месяц). Эти ежемесячные страховые взносы выплачиваются в дополнение к единовременному авансовому платежу MIP. Вы будете производить ежегодные платежи MIP либо в течение 11 лет, либо в течение всего срока кредита, в зависимости от продолжительности кредита и LTV.
Вы можете получить налоговый вычет на сумму, которую вы платите в виде страховых взносов. Вы должны перечислить свои вычеты,. а не делать стандартные вычеты,. чтобы сделать это.
ТТТ
Источник: Министерство жилищного строительства и городского развития США.
Дома, которые имеют право на получение кредита FHA
Как правило, финансируемая недвижимость должна быть вашим основным местом жительства и должна быть занята владельцем. Другими словами, кредитная программа FHA не предназначена для инвестиций или сдачи в аренду недвижимости.
Отдельные и двухквартирные дома, таунхаусы, рядные дома и кондоминиумы в рамках проектов кондоминиумов, одобренных FHA, имеют право на финансирование FHA.
Кроме того, вам нужна оценка имущества от оценщика, одобренного FHA, и дом должен соответствовать определенным минимальным стандартам. Если дом не соответствует этим стандартам и продавец не согласен на требуемый ремонт, вы должны оплатить ремонт при закрытии. (В этом случае средства хранятся на условном депонировании до тех пор, пока не будет произведен ремонт.)
Кредитные лимиты Федерального жилищного управления (FHA)
Кредиты FHA имеют ограничения на сумму, которую вы можете занять. Они устанавливаются по регионам, при этом в областях с более низкой стоимостью имеется более низкий предел (называемый «минимум»), чем у обычного кредита FHA, а в областях с высокой стоимостью - более высокий показатель (называемый «потолком»).
Есть регионы «особого исключения», включая Аляску, Гавайи, Гуам и Виргинские острова США, где очень высокие затраты на строительство делают ограничения еще выше.
В других местах предел установлен на уровне 115% от средней цены дома в округе, как это определено Министерством жилищного строительства и городского развития США (HUD).
В приведенной ниже таблице перечислены кредитные лимиты на 2022 год:
ТТТ
Министерство жилищного строительства и городского развития США
Федеральное жилищное управление (FHA) Помощь в получении кредита
Когда вы получаете кредит FHA, вы можете иметь право на освобождение от кредита, если вы испытали законные финансовые трудности, такие как потеря дохода или увеличение расходов на проживание. Программа FHA Home Affordable Modification Program (HAMP), например, может навсегда снизить ежемесячный платеж по ипотеке до приемлемого уровня.
Чтобы стать полноправным участником программы, вы должны успешно завершить пробный план платежей, в котором вы делаете три запланированных платежа — вовремя — на более низкую, измененную сумму.
Нижняя линия
Кредит FHA — это путь к домовладению для людей, которым в противном случае банки, вероятно, отказали бы. У них может быть мало наличных денег для первоначального взноса или менее звездный кредитный рейтинг. Они могут не соответствовать требованиям без этой государственной гарантии того, что банк вернет свои деньги.
Тем не менее, тем, кто может позволить себе значительный первоначальный взнос, может быть выгоднее использовать обычную ипотеку. Они могут быть в состоянии избежать ежемесячного платежа по страхованию ипотечного кредита и получить более низкую процентную ставку по кредиту.
Кредиты FHA не были созданы, чтобы помочь потенциальным домовладельцам, которые делают покупки в более высоком ценовом диапазоне. Скорее, кредитная программа FHA была создана для поддержки покупателей жилья с низким и средним доходом, особенно тех, у кого ограничены денежные средства, отложенные для первоначального взноса.
Особенности
Федеральное правительство страхует кредиты FHA.
Поскольку они застрахованы, банки более склонны ссужать деньги покупателям жилья с относительно низким кредитным рейтингом и небольшим количеством наличных денег, чтобы отложить покупку.
Покупатели жилья, впервые приобретающие жилье, могут обнаружить, что кредит FHA является наиболее доступным вариантом ипотеки.
ЧАСТО ЗАДАВАЕМЫЕ ВОПРОСЫ
Как избавиться от ипотечного страхования FHA?
Ипотечное страхование FHA действует в течение всего срока кредита или в течение 11 лет, в зависимости от продолжительности кредита. Единственный способ избавиться от этого ипотечного страхования — рефинансировать ипотеку с помощью кредита, отличного от FHA. Ваш кредит FHA будет выплачен в полном объеме. Предполагая, что вы владеете не менее 20% акций дома, вам больше не нужно иметь ипотечную страховку.
Как подать заявку на кредит FHA?
Вы подаете заявку на кредит FHA непосредственно с банком или другим кредитором, который вы выберете. Большинство банков и ипотечных кредиторов одобрены для кредитов FHA. Вы можете подать заявку на предварительное одобрение кредита FHA с кредитором, которого вы выбираете. Кредитор соберет достаточно финансовой информации, чтобы выдать (или отклонить) предварительное одобрение в течение дня или около того. Это даст вам представление о том, сколько вы можете занять, не связывая себя ни с чем. Все вышеперечисленное верно для любой заявки на ипотеку. Если вы хотите кредит FHA вы должны сказать, что заранее.
Какую максимальную сумму вы можете получить по кредиту FHA?
Это зависит от того, где вы живете, а также от вашей способности погасить кредит. Максимальная сумма, которую вы сможете занять, будет зависеть от ваших финансовых обстоятельств. Максимальная сумма, которую любой может занять у FHA, зависит от региона. В 2022 году лимиты кредита варьируются от 420 680 долларов США для одноквартирной собственности в районе с более низкой стоимостью. до 2 800 900 долларов за дом из четырех квартир в самых дорогих городах страны.
Сколько стоит ипотечное страхование FHA?
Кредиты FHA включают в себя как авансовый взнос, который может быть включен в ипотеку, так и ежемесячную плату, которая добавляется к вашему платежу по ипотеке и поступает непосредственно в FHA. - Первоначальный взнос составляет 1,75% от суммы кредита. - Ежемесячная плата зависит от стоимости дома. Чтобы оценить затраты, подключите числа в кредитном калькуляторе FHA. Например, он покажет, что 30-летний кредит FHA с процентной ставкой 3,955% на дом стоимостью 250 000 долларов будет иметь ежемесячный платеж по кредиту в размере 1166 долларов плюс ежемесячный платеж по ипотечному страхованию в размере 174 долларов. Большинство кредиторов требуют, чтобы у заемщиков была ипотечная страховка, если они вносят менее 20% первоначального взноса по кредиту. Как только заемщик погасит достаточную сумму кредита, чтобы достичь 20% владения, страхование может быть прекращено.
