Большой кредит

Что такое гигантский кредит?

Большой кредит, также известный как гигантский ипотечный кредит, представляет собой тип финансирования, который превышает лимиты, установленные Федеральным агентством по жилищному финансированию (FHFA). В отличие от обычных ипотечных кредитов, крупный кредит не может быть приобретен, гарантирован или секьюритизирован Fannie Mae или Freddie Mac. Крупные ипотечные кредиты, предназначенные для финансирования элитной недвижимости и домов на высококонкурентных местных рынках недвижимости, имеют уникальные требования к андеррайтингу и налоговые последствия. Эти виды ипотечных кредитов набирают обороты, поскольку рынок жилья продолжает восстанавливаться после Великой рецессии.

Стоимость гигантской ипотеки варьируется в зависимости от штата и даже округа. FHFA ежегодно устанавливает соответствующий размер лимита кредита для различных областей. Лимит на 2022 год был установлен на уровне 647 200 долларов для большей части страны. Это на 98 950 долларов больше, чем лимит 2021 года в 548 250 долларов. Для округов с более высокой стоимостью жилья базовый предел установлен на уровне 970 800 долларов США, или 150% от 647 200 долларов США.

FHFA имеет другой набор положений для районов за пределами континентальной части Соединенных Штатов для расчета лимита кредита. В результате базовый лимит для крупного кредита на Аляске, Гуаме, Гавайях и Виргинских островах США по состоянию на 2022 год также составляет 970 800 долларов. Эта сумма может быть даже выше в округах с более высокой стоимостью жилья.

Как работает крупный кредит

Если вы нацелились на дом стоимостью около полумиллиона долларов или больше — и у вас не так много денег на банковском счете — вам, вероятно, понадобится крупная ипотека. И если вы попытаетесь получить кредит, вы столкнетесь с гораздо более строгими требованиями к кредиту, чем домовладельцы, подающие заявку на обычный кредит. Это связано с тем, что гигантские кредиты несут больший кредитный риск для кредитора, поскольку Fannie Mae или Freddie Mac не предоставляют гарантии . Там также больше риска, потому что речь идет о большем количестве денег.

Как и в случае с традиционными ипотечными кредитами, с 2008 года минимальные требования для крупных ипотечных кредитов становятся все более строгими. Чтобы получить одобрение, вам потребуется звездный кредитный рейтинг — 700 или выше — и очень низкое отношение долга к доходу (DTI). DTI должен быть ниже 43% и предпочтительно ближе к 36%. Несмотря на то, что они являются несоответствующими ипотечными кредитами,. они все же должны соответствовать принципам того, что Бюро финансовой защиты потребителей считает «квалифицированной ипотекой» — кредитной системы со стандартными условиями и правилами, такими как 43% DTI.

Вам нужно будет доказать, что у вас есть доступные наличные деньги для покрытия ваших платежей, которые, вероятно, будут очень высокими, если вы выберете стандартную 30-летнюю ипотеку с фиксированной процентной ставкой. Конкретные уровни дохода и резервы зависят от размера общего кредита, но всем заемщикам нужны платежные квитанции за 30 дней и налоговые формы W2 за два года. Если вы работаете не по найму, требования к доходу выше: налоговые декларации за два года и текущие банковские выписки не менее чем за 60 дней. Заемщику также необходимы доказуемые ликвидные активы для квалификации и денежные резервы, равные шестимесячным платежам по ипотеке. И все заявители должны предоставить надлежащую документацию по всем другим имеющимся кредитам и доказательство владения неликвидными активами (например, другой недвижимостью).

Ставки по крупным кредитам

В то время как гигантские ипотечные кредиты имели более высокие процентные ставки, чем обычные ипотечные кредиты, в последние годы разрыв сокращается. Сегодня средняя годовая процентная ставка (APR) для крупной ипотеки часто равна обычной ипотеке, а в некоторых случаях даже ниже. По состоянию на 1 января 2022 года Wells Fargo, например, взимала 3,360% годовых по 30-летнему соответствующему кредиту с фиксированной ставкой и 3,065% на тот же срок по крупному кредиту.

Несмотря на то, что спонсируемые государством предприятия не могут с ними справиться, крупные кредиты часто секьюритизируются другими финансовыми учреждениями; поскольку эти ценные бумаги несут больший риск, они торгуются с премией доходности по сравнению с обычными секьюритизированными ипотечными кредитами. Однако этот спред был уменьшен с процентной ставкой самих кредитов.

Первоначальный взнос по крупному кредиту

К счастью, за тот же период времени требования к первоначальному взносу ослабли. В прошлом крупные ипотечные кредиторы часто требовали от покупателей жилья внести 30% от покупной цены дома (по сравнению с 20% для обычных ипотечных кредитов). Сейчас эта цифра упала с 10% до 15%. Как и в случае с любой ипотекой, более высокий первоначальный взнос может иметь различные преимущества, в том числе возможность избежать затрат на частное ипотечное страхование, которое кредиторы требуют при первоначальном взносе ниже 20%.

Кто должен взять крупный кредит?

Сумма, которую вы в конечном итоге сможете занять, зависит, конечно, от ваших активов, вашего кредитного рейтинга и стоимости недвижимости, которую вы заинтересованы в покупке. Эти ипотечные кредиты считаются наиболее подходящими для сегмента лиц с высоким доходом, которые зарабатывают от 250 000 до 500 000 долларов в год. Этот сегмент известен как HENRY, аббревиатура от высокооплачиваемых, но еще не богатых. По сути, это люди, которые, как правило, зарабатывают много денег, но пока не имеют лишних миллионов наличных или других активов.

В то время как человек в сегменте HENRY, возможно, не накопил состояния, чтобы купить дорогой новый дом за наличные, такие люди с высоким доходом обычно имеют лучшие кредитные рейтинги и более обширную кредитную историю,. чем средний покупатель жилья, ищущий обычную ипотечную ссуду. меньшая сумма. Они также, как правило, имеют более солидные пенсионные счета. Они часто вносили взносы в течение более длительного периода времени, чем лица с более низким доходом.

Не ждите больших налоговых льгот по крупному кредиту. Предельный размер вычета процентов по ипотечным кредитам ограничен 750 000 долларов США для нового ипотечного долга.

Это как раз те люди, которых учреждения любят подписывать на долгосрочные продукты, отчасти потому, что им часто нужны дополнительные услуги по управлению активами. Кроме того, для банка более практично управлять одним ипотечным кредитом на 2 миллиона долларов, чем 10 кредитами на сумму 200 000 долларов каждый.

Особые соображения по крупному кредиту

Тот факт, что вы можете претендовать на один из этих кредитов, не означает, что вы должны его взять. Вы, конечно, не должны, если вы рассчитываете на то, что это предоставит вам, например, существенные налоговые льготы.

Вы, вероятно, знаете, что вы можете вычесть проценты по ипотеке,. которые вы заплатили за любой данный год, из ваших налогов, если вы детализируете свои отчисления. Но вам, вероятно, никогда не приходилось беспокоиться о пределе, который IRS накладывает на этот вычет — предел, который был снижен с принятием Закона о сокращении налогов и занятости. Любой, кто получил ипотеку 14 декабря 2017 года или ранее, может вычесть проценты по долгу до 1 миллиона долларов, что является суммой старого предела. Но для покупок домов, совершенных после 14 декабря 2017 года, вы можете вычесть только проценты по ипотечному кредиту на сумму до 750 000 долларов. Если ваша ипотека больше, вы не получите полный вычет. Например, если вы планируете взять крупную ипотеку на 2 миллиона долларов, по которой ежегодно начисляются 80 000 долларов в виде процентов, вы можете вычесть только 30 000 долларов — проценты на первые 750 000 долларов вашей ипотеки. По сути, вы получаете налоговые льготы только на 37,5% процентов по ипотеке.

Это означает, что вы должны брать кредиты с осторожностью и тщательно подсчитывать цифры, чтобы увидеть, что вы действительно можете себе позволить, и какие налоговые льготы вы получите. Поскольку вычет государственных и местных налогов ограничен 10 000 долларов в год из-за того же налогового счета, собственность с высокими налогами также будет стоить вам дороже. Еще одна стратегия: сравните условия, чтобы увидеть, может ли получение меньшего соответствующего кредита плюс второго кредита вместо одного большого ссуды оказаться лучшим для ваших финансов в долгосрочной перспективе.

Особенности

• Для одобрения требуется звездный кредитный рейтинг и очень низкое отношение долга к доходу.

• Домовладельцы должны пройти более строгие кредитные требования, чем те, кто подает заявку на обычный кредит.

• Средний годовой процент по крупной ипотеке часто равен обычным ипотечным кредитам, а первоначальный взнос составляет примерно от 10% до 15% от общей стоимости покупки.

• Крупный кредит — это тип финансирования, превышающий лимиты, установленные Федеральным агентством по жилищному финансированию, и не может быть приобретен, гарантирован или секьюритизирован Fannie Mae или Freddie Mac.