до выкупа

Что такое предварительное обращение взыскания?

Предварительное обращение взыскания относится к первой фазе судебного разбирательства, которое в конечном итоге может завершиться конфискацией имущества у неплатежеспособного заемщика. Кредитор подает уведомление о невыполнении обязательств в отношении имущества до обращения взыскания, поскольку владелец займа превышает договорные условия для просроченных платежей.

Уведомление о невыполнении обязательств информирует владельца займа о том, что кредитор предпринимает юридические действия по обращению взыскания. У заемщиков есть несколько вариантов, если они окажутся в предварительном взыскании. Кредиторы могут даже захотеть вести с ними переговоры, чтобы избежать перехода к этапу обращения взыскания.

Как работает предварительное обращение взыскания

Когда покупатель дома берет кредит на покупку недвижимости, он подписывает договор с кредитным учреждением о погашении ипотечного кредита в соответствии с договорным соглашением, как правило, ежемесячными платежами. Ежемесячные платежи обычно составляются таким образом, чтобы покрыть часть основной суммы и процентных платежей по ипотечному кредиту.

Стандартные ипотечные контракты часто структурированы таким образом, что они не выполняются, если заемщик не производит платежи в течение трех месяцев подряд. В этот момент кредитор обычно по договору уполномочен начать предварительное обращение взыскания. Когда это происходит, заемщик получает копию уведомления о неисполнении обязательств, которое также становится достоянием общественности, путем подачи в суд. Это действие начинает процесс до обращения взыскания, который может занять от нескольких недель до более года, поскольку он зависит от штата и подлежит судебному разбирательству.

Есть несколько стандартных шагов в процессе обращения взыскания. Уведомление о дефолте запускает производство на этапе до обращения взыскания. Как правило, кредитору требуется одобрение суда, которое должен дать судья, для удержания имущества.

Кредиторы часто более склонны договариваться о платежах задним числом и возможных изменениях кредита на стадии судебного разбирательства до обращения взыскания, чтобы избежать оплаты того, что может быть значительными судебными издержками по обращению взыскания. Если взыскание предоставлено и санкционировано уведомление о выселении из обращения взыскания, то кредитор может перейти к открытому аукциону или доверительной продаже.

Дискриминация в ипотечном кредитовании незаконна. Если вы считаете, что подверглись дискриминации по признаку расы, религии, пола, семейного положения, использования государственной помощи, национального происхождения, инвалидности или возраста, вы можете предпринять следующие шаги. Одним из таких шагов является подача отчета в Бюро финансовой защиты потребителей или Министерство жилищного строительства и городского развития США (HUD).

Короткие продажи домов до выкупа

Дом до выкупа, который заемщик выставляет на продажу, обычно называется короткой продажей. Продажа может быть частной сделкой между домовладельцем и покупателем, но предложение покупателя обычно должно быть одобрено банком, прежде чем продажа может быть завершена. Цена покупки может быть меньше непогашенного остатка по кредиту, поэтому продажа называется короткой.

Имейте в виду, что не все короткие продажи являются предварительными потерями права выкупа. Домовладельцы, которые знают, что у них проблемы, иногда решают продать свою собственность любыми возможными способами, прежде чем они дойдут до обращения взыскания. Покупатель может предварительно осмотреть дом, на который было обращено взыскание, прежде чем делать предложение о нем. Покупателем может быть инвестор, желающий приобрести недвижимость по цене ниже ее справедливой рыночной стоимости (FMV), а затем продать ее по более высокой цене с целью получения прибыли.

Если домовладелец выставляет недвижимость на продажу через агента по недвижимости, то потенциальные покупатели свяжутся с агентом по листингу. При любой короткой продаже кредитующему банку, скорее всего, потребуется участие, и он может нанять одного или нескольких собственных брокеров по недвижимости или адвокатов, в частности, для подготовки заключения о цене брокера.

Домовладельцы, которым грозит потеря права выкупа, могут обратиться в федеральную программу Making Home Affordable Program по телефону 888-995-HOPE (888-995-4673) за помощью в сохранении своего дома или, если это невозможно, в переезде в новый дом.

Преимущества и недостатки продаж до выкупа

Дом может быть продан на этапе до выкупа, что может быть выигрышем для всех вовлеченных сторон. Продавая, домовладелец избегает ущерба, который потеря права выкупа нанесет его кредитной истории. Покупатель обычно может купить недвижимость по цене ниже рыночной. Кредитное учреждение не обязано оплачивать расходы, связанные с обращением взыскания, или продавать само имущество.

Но продать недвижимость самостоятельно не всегда легко, в основном потому, что продавец должен соблюдать законность и требования о раскрытии информации. Покупатели домов, на которые ранее было обращено взыскание, должны быть осведомлены о любых залогах собственности или неуплаченных налогах на дом, потому что они потенциально могут быть переданы новому владельцу без полного раскрытия или должным образом задокументированных положений.

Если домовладелец не производит просроченные (и текущие) платежи по ипотеке, не ведет переговоры о модификации или не продает дом в течение периода до обращения взыскания, кредитор в конечном итоге получит разрешение на право удержания имущества. Когда это происходит, они могут выселить владельца, впоследствии продав имущество. На данный момент банк владеет недвижимостью и, скорее всего, попытается продать недвижимость по еще более низкой цене, чем покрывать текущие расходы, такие как налоги и страхование.

ТТТ

Помощь по ипотеке в связи с COVID-19

В 2020 и 2021 годах был предпринят ряд шагов для защиты домовладельцев, пострадавших от пандемии COVID-19.

27 марта 2020 г. был подписан Закон о помощи, помощи и экономической безопасности в связи с коронавирусом (CARES), вводящий мораторий на выселение и обращение взыскания на ипотечные кредиты, обеспеченные государством, до 31 декабря 2020 г.
Срок продлен до 31 января 2021 г.
Мораторий был дополнительно продлен президентом Джо Байденом указом в первый день его пребывания в должности как минимум до 31 марта 2021 года.
16 февраля 2021 г. мораторий продлен до 30 июня 2021 г.
24 июня он был продлен в последний раз до 31 июля 2021 года.
По состоянию на 1 марта 2022 г. мораторий продлили только некоторые штаты, например Вашингтон, округ Колумбия (продлен до 30 сентября 2022 г.).

Постановление также дало право владельцам многоквартирных домов на отсрочку. Если иск был одобрен, то ипотечным заемщикам, поддерживаемым государством, было разрешено отсрочить платежи на срок до 360 дней, избежать штрафов за просрочку платежа, избежать выселения из дома, отложить любые уже начатые процедуры обращения взыскания и остановить этап до обращения взыскания на срок до 360 дней. любые новые разбирательства.

Кроме того, частным кредиторам было рекомендовано работать с заемщиками, чтобы сделать изменения кредита более доступными. В 2021 году ставки упали до беспрецедентно низкого уровня, что сделало рефинансирование жизнеспособным вариантом для любого ипотечного заемщика, который ранее не рефинансировался в течение последних нескольких месяцев и которому по контракту разрешено делать это в соответствии с их текущими условиями ипотеки. Однако председатель Федеральной резервной системы Джером Пауэлл заявил, что процентные ставки вырастут весной 2022 года.

Нижняя линия

Предварительное обращение взыскания может быть важным этапом, поскольку кредитор может быть открыт для переговоров о последнем праве на просроченную задолженность для заемщика. У заемщика часто есть последняя возможность потенциально изменить статус по умолчанию, оплатив просроченные платежи, договорившись о модификации или, возможно, решив продать собственность до того, как она достигнет окончательного выселения из обращения взыскания .

Особенности

Некоторые кредиторы позволят вам вернуть платежи, чтобы избежать предварительного взыскания.
Кредитор обязан пройти судебное разбирательство для завершения обращения взыскания и уведомления о выселении .
Pre-выкупа является юридический процесс, который происходит до того, как имущество будет изъято кредитором.
Если домовладелец опаздывает на определенное количество платежей, кредитор может выдать уведомление о неисполнении обязательств, отправляя дом в предварительное обращение взыскания.
Заемщики ипотечных кредитов могут по-прежнему иметь некоторые варианты спасения своих домов во время до обращения взыскания.

ЧАСТО ЗАДАВАЕМЫЕ ВОПРОСЫ

В чем разница между выкупом и предварительным выкупом?

Предварительное обращение взыскания на дом происходит, когда уведомление о невыполнении обязательств вручается после получения одобрения суда. На этом этапе домовладелец может договориться с кредитором о сохранении дома, обычно путем погашения своих долгов. Лишение права выкупа происходит, если кредитор получает право вручить просроченному заемщику уведомление о выселении, а затем приступает к проведению публичных торгов по продаже имущества.

Находится ли мой дом в залоге?

Перед тем, как ваш дом попадет под залог, вы получите юридическое уведомление о неисполнении обязательств, предупреждающее вас о риске того, что ваш дом окажется перед обращением взыскания. Если вы не вносили платежи по ипотечному кредиту более трех месяцев, вполне вероятно, что ваш дом также попадет под отчуждение.

Что означает до выкупа?

Предварительное обращение взыскания — это действие, предпринятое кредитором, чтобы попытаться получить деньги, причитающиеся по ипотечному кредиту. Предварительное обращение взыскания является предупреждением о том, что обращение взыскания может произойти, если долги не будут урегулированы.