Pra-rampasan

Apakah Pra-perampasan?

Pra-rampasan merujuk kepada fasa pertama prosiding undang-undang yang akhirnya boleh membuat kesimpulan dalam harta yang diambil semula daripada peminjam yang mungkir. Pemberi pinjaman memfailkan notis keingkaran ke atas harta itu dalam pra-rampasan kerana pemilik peminjam melebihi terma kontrak untuk pembayaran tunggakan.

Notis keingkaran memberitahu pemilik peminjam bahawa pemberi pinjaman sedang menjalankan tindakan undang-undang terhadap perampasan. Peminjam mempunyai beberapa pilihan yang tersedia jika mereka mendapati diri mereka dalam pra-rampasan. Pemberi pinjaman mungkin bersedia untuk berunding dengan mereka untuk mengelak daripada berpindah ke fasa perampasan.

Cara Pra-rampasan Berfungsi

Apabila pembeli rumah membuat pinjaman untuk membeli hartanah, mereka menandatangani kontrak dengan institusi pemberi pinjaman untuk membayar balik pinjaman gadai janji mengikut perjanjian kontrak, biasanya dengan ansuran bulanan. Bayaran bulanan biasanya distrukturkan untuk menampung sebahagian daripada bayaran pokok dan faedah ke atas gadai janji.

Kontrak gadai janji standard selalunya distrukturkan menjadi lalai jika peminjam gagal membuat pembayaran selama tiga bulan berturut-turut. Pada ketika itu, pemberi pinjaman biasanya diberi kuasa secara kontrak untuk memulakan pra-rampasan. Apabila ini berlaku, peminjam menerima salinan notis kemungkiran, yang juga menjadi perkara rekod awam, melalui pemfailan dengan mahkamah. Tindakan ini memulakan proses pra-rampasan, yang boleh mengambil masa mana-mana dari minggu hingga lebih setahun, kerana ia berbeza mengikut negeri dan tertakluk kepada prosiding mahkamah.

Terdapat beberapa langkah standard untuk prosiding perampasan. Notis lalai memulakan prosiding dalam fasa pra-rampasan. Secara umum, pemberi pinjaman memerlukan kelulusan mahkamah, yang mesti diberikan oleh hakim, untuk lien mereka ke atas harta.

Pemberi pinjaman selalunya lebih bersedia untuk merundingkan pembayaran terbelakang dan kemungkinan pengubahsuaian pinjaman dalam peringkat pra-rampasan prosiding untuk mengelak daripada membayar kos prosiding perampasan yang banyak. Jika perampasan diberikan dan notis pengusiran perampasan dibenarkan, maka pemberi pinjaman boleh bergerak ke arah lelongan awam atau jualan pemegang amanah.

Diskriminasi pinjaman gadai janji adalah haram. Jika anda fikir anda telah didiskriminasi berdasarkan bangsa, agama, jantina, status perkahwinan, penggunaan bantuan awam, asal negara, hilang upaya atau umur, maka terdapat langkah yang boleh anda ambil. Satu langkah sedemikian ialah memfailkan laporan dengan Biro Perlindungan Kewangan Pengguna atau Jabatan Perumahan dan Pembangunan Bandar (HUD) AS.

Jualan Pendek Rumah Pra-rampasan

Rumah pra-rampasan yang peminjam sediakan untuk dijual biasanya dirujuk sebagai jualan pendek. Jualan boleh menjadi transaksi persendirian antara pemilik rumah dan pembeli, tetapi tawaran pembeli biasanya mesti diluluskan oleh bank sebelum jualan boleh dimuktamadkan. Harga belian mungkin kurang daripada baki pinjaman tertunggak, sebab itu jualan dikatakan pendek.

Perlu diingat bahawa tidak semua jualan pendek adalah pra-rampasan. Pemilik rumah yang tahu mereka menghadapi masalah kadangkala memilih untuk menjual hartanah mereka dengan apa-apa cara yang mungkin sebelum mencapai pra-perampasan. Pembeli boleh memeriksa rumah yang telah dirampas sebelum membuat tawaran ke atasnya. Pembeli boleh menjadi pelabur yang ingin membeli hartanah itu dengan harga kurang daripada nilai pasaran saksama (FMV) dan kemudian menjualnya pada harga yang lebih tinggi untuk mendapat keuntungan.

Jika pemilik rumah menyenaraikan hartanah untuk dijual melalui ejen hartanah, maka bakal pembeli akan menghubungi ejen penyenaraian. Dalam sebarang jualan pendek, bank pemberi pinjaman mungkin perlu terlibat dan boleh mengupah seorang atau lebih broker hartanah atau peguam mereka sendiri, terutamanya untuk menyediakan pendapat harga broker.

Pemilik rumah yang menghadapi perampasan boleh menghubungi Program Making Home Affordable persekutuan di 888-995-HOPE (888-995-4673) untuk mendapatkan bantuan menjaga rumah mereka—atau, jika itu tidak mungkin, dengan berpindah ke rumah baharu.

Kelebihan dan Kelemahan Jualan Pra-rampasan

Rumah boleh dijual semasa fasa pra-perampasan, yang boleh menjadi kemenangan bagi semua pihak yang terlibat. Dengan menjual, pemilik rumah mengelakkan kerosakan yang akan dialami oleh rampasan pada sejarah kredit mereka. Pembeli biasanya boleh merebut harta itu dengan harga di bawah nilai pasaran. Institusi pemberi pinjaman tidak perlu membayar kos prosiding perampasan atau menjual harta itu sendiri.

Tetapi menjual hartanah secara bebas tidak semestinya mudah, terutamanya kerana penjual mesti mematuhi undang-undang dan keperluan pendedahan. Pembeli rumah yang telah dirampas perlu mengetahui sebarang lien hartanah atau cukai yang belum dibayar ke atas rumah kerana ini berpotensi dipindahkan kepada pemilik baharu tanpa pendedahan penuh atau klausa yang didokumenkan dengan betul.

Jika pemilik rumah tidak membuat bayaran gadai janji yang tertunggak (dan berterusan), merundingkan pengubahsuaian atau menjual rumah semasa tempoh pra-rampasan, pemberi pinjaman akhirnya akan diberikan kebenaran lien mereka ke atas harta itu. Apabila ini berlaku, mereka boleh mengusir pemilik, seterusnya menjual harta itu. Pada ketika ini, bank memiliki harta itu dan lebih cenderung untuk cuba menjual harta itu pada harga yang lebih rendah daripada mengekalkan perbelanjaan berterusannya, seperti cukai dan insurans.

TTT

Bantuan Gadai Janji COVID-19

Terdapat beberapa langkah yang diambil untuk melindungi pemilik rumah yang bergelut yang terjejas akibat pandemik COVID-19 pada tahun 2020 dan 2021.

Akta Bantuan, Bantuan dan Keselamatan Ekonomi (CARES) Coronavirus telah ditandatangani menjadi undang-undang pada 27 Mac 2020, meletakkan moratorium pengusiran dan perampasan untuk gadai janji yang disokong kerajaan hingga Disember. 31hb, 2020.
Ini dilanjutkan hingga Jan. 31hb, 2021.
Moratorium dilanjutkan lagi oleh Presiden Joe Biden, melalui perintah eksekutif pada hari pertamanya memegang jawatan, sehingga sekurang-kurangnya 31 Mac 2021.
Pada Feb. 16, 2021, moratorium dilanjutkan hingga 30 Jun 2021.
Pada 24 Jun, ia dilanjutkan untuk kali terakhir kepada 31 Julai 2021.
Mulai 1 Mac 2022, hanya negeri tertentu telah melanjutkan moratorium, seperti Washington, DC (dilanjutkan hingga 30 Sep. 2022).

Perintah eksekutif itu juga menjadikan pemilik harta berbilang keluarga yang layak layak untuk bersabar. Jika tuntutan diluluskan, maka peminjam gadai janji yang disokong kerajaan dibenarkan untuk menangguhkan pembayaran sehingga 360 hari, mengelakkan yuran pembayaran lewat, mengelakkan pengusiran dari rumah mereka, menangguhkan sebarang prosiding perampasan yang sudah dalam proses dan menghentikan fasa pra-perampasan untuk sebarang prosiding baharu.

Di samping itu, pemberi pinjaman swasta dinasihatkan untuk bekerjasama dengan peminjam, menjadikan pengubahsuaian pinjaman lebih mudah diakses. Pada tahun 2021, kadar jatuh ke paras terendah yang tidak pernah berlaku sebelum ini, menjadikan pembiayaan semula sebagai pilihan yang berdaya maju untuk mana-mana peminjam gadai janji yang belum pernah membiayai semula dalam beberapa bulan lalu dan dibenarkan secara kontrak untuk berbuat demikian di bawah terma gadai janji semasa mereka. Bagaimanapun, Pengerusi Rizab Persekutuan Jerome Powell telah menyatakan bahawa kadar faedah akan meningkat pada musim bunga 2022.

Garisan bawah

Pra-perampasan boleh menjadi fasa penting kerana pemberi pinjaman mungkin terbuka kepada rundingan hak terakhir mengenai hutang tertunggak bagi peminjam. Peminjam selalunya mempunyai peluang terakhir untuk berpotensi membalikkan status lalai dengan membuat pembayaran lewat, merundingkan pengubahsuaian, atau mungkin memilih untuk menjual harta itu sebelum ia mencapai pengusiran rampasan terakhir.

##Sorotan

Sesetengah pemberi pinjaman akan membenarkan anda membuat pembayaran balik untuk keluar daripada pra-rampasan.
Pemberi pinjaman bertanggungjawab melalui prosiding mahkamah untuk memuktamadkan notis rampasan dan pengusiran .
Pra-rampasan ialah proses undang-undang yang berlaku sebelum sesuatu harta ditarik balik oleh pemberi pinjaman.
Jika pemilik rumah lewat pada jumlah pembayaran tertentu, pemberi pinjaman boleh mengeluarkan notis lalai menghantar rumah ke pra-rampasan.
Peminjam gadai janji mungkin masih mempunyai beberapa pilihan semasa pra-rampasan untuk menyelamatkan rumah mereka.

##Soalan Lazim

Apakah Perbezaan Antara Rampasan dan Pra-rampasan?

Pra-rampasan rumah berlaku apabila notis keingkaran disampaikan selepas mendapat kelulusan mahkamah. Semasa fasa ini, pemilik rumah mungkin boleh berunding dengan pemberi pinjaman untuk memelihara rumah, biasanya dengan membayar hutang mereka. Penyitaan berlaku jika pemberi pinjaman menerima kuasa untuk menyampaikan notis pengusiran penyitaan kepada peminjam yang delinkuen dan kemudian terus mengadakan lelongan awam untuk menjual harta tersebut.

Adakah Rumah Saya dalam Pra-perampasan?

Sebelum rumah anda memasuki pra-rampasan, anda akan menerima notis undang-undang keingkaran, memaklumkan anda tentang risiko rumah anda berakhir dengan pra-rampasan. Jika anda tidak membuat pembayaran kepada gadai janji anda dalam lebih tiga bulan, kemungkinan besar rumah anda akan jatuh ke dalam pra-rampasan juga.

Apakah Maksud Pra-Rampasan?

Pra-rampasan adalah tindakan yang diambil oleh pemberi pinjaman untuk cuba mendapatkan wang yang terhutang pada gadai janji. Pra-perampasan ialah amaran bahawa perampasan mungkin berlaku jika hutang tidak diselesaikan.