事前閉鎖

##事前差し押さえとは何ですか？

事前閉鎖とは、債務不履行に陥った借り手から資産を差し押さえることで最終的に結論を下すことができる法的手続きの第1段階を指します。借りている所有者が滞納金の契約条件を超えているため、貸し手は事前閉鎖のプロパティにデフォルトの通知を提出します。

債務不履行の通知は、貸し手が差し押さえに向けて法的措置を講じていることを借入人の所有者に通知します。借り手は、事前閉鎖に陥った場合に利用できるいくつかのオプションがあります。貸し手は、差し押さえ段階に移行することを避けるために、彼らと交渉することさえ進んでいるかもしれません。

##事前閉鎖の仕組み

住宅購入者が不動産を購入するためにローンを組むとき、彼らは契約上の合意に従って、通常は毎月の分割払いで、住宅ローンを返済するために貸付機関と契約を結びます。毎月の支払いは通常、住宅ローンの元本と利息の支払いの一部をカバーするように構成されています。

標準的な住宅ローン契約は、借り手が3か月連続で支払いを怠った場合、デフォルトになるように構成されていることがよくあります。その時点で、貸し手は通常、事前閉鎖を開始することを契約上許可されています。これが発生した場合、借り手は、裁判所への提出を通じて、これも公的記録の問題となる不履行通知のコピーを受け取ります。この措置は、州によって異なり、裁判所の手続きの対象となるため、閉鎖前のプロセスを開始します。これには、数週間から1年以上かかる場合があります。

差し押さえ手続きにはいくつかの標準的な手順があります。デフォルトの通知は、事前閉鎖フェーズの手続きを開始します。一般的に、貸し手は、財産に対する彼らの嘘つきについて、裁判官によって与えられなければならない裁判所の承認を必要とします。

貸し手は、多くの場合、莫大な差し押さえ手続き費用の支払いを回避するために、手続きの締め切り前の段階で、過去の支払いやローンの変更の可能性について交渉することをいとわない。差し押さえが認められ、差し押さえの撤回通知が承認された場合、貸し手は公のオークションまたは受託者の売却に移行することができます。

住宅ローンの貸付差別は違法です。人種、宗教、性別、婚姻状況、公的支援の利用、出身国、障害、または年齢に基づいて差別されていると思われる場合は、実行できる手順があります。そのようなステップの1つは、消費者金融保護局または米国住宅都市開発局（HUD）に報告書を提出することです。

##抵当流れ前の家の短い販売

借り手が売りに出す事前閉鎖住宅は、通常、ショートセールと呼ばれます。売却は住宅所有者と購入者の間の私的な取引である可能性がありますが、購入者の申し出は通常、売却が完了する前に銀行によって承認される必要があります。購入価格がローン残高よりも安い場合があるため、売り上げは短いと言われています。

すべての短期販売が事前閉鎖であるとは限らないことに注意してください。自分たちが困っていることを知っている住宅所有者は、事前閉鎖に達する前に、可能な限りの手段で自分の資産を売却することを選択することがあります。購入者は、事前に閉鎖された家をオファーする前に検査することができます。購入者は、公正市場価格（FMV）未満で物件を購入し、それをより高い価格で販売して利益を得ようとしている投資家である可能性があります。

住宅所有者が不動産業者を通じて販売用不動産を上場する場合、購入予定者は上場業者に連絡します。どんなショートセールでも、貸付銀行はおそらく関与する必要があり、特にブローカーの価格意見を準備するために、1人以上の不動産ブローカーまたは独自の弁護士を雇う可能性があります。

差し押さえに直面している住宅所有者は、連邦政府の住宅購入可能プログラム888-995-HOPE（888-995-4673）に連絡して、住宅の維持、またはそれが不可能な場合は新しい住宅への移転について支援を受けることができます。

##差し押さえ前の販売の長所と短所

住宅は、閉鎖前の段階で売却することができます。これは、関係するすべての関係者にとって勝利となる可能性があります。売却することにより、住宅所有者は、差し押さえが彼らの信用履歴に与えるであろう損害を回避します。買い手は通常、市場価格を下回る価格で物件を手に入れることができます。貸付機関は、差し押さえ手続きの費用を支払ったり、物件自体を売却したりする必要はありません。

しかし、主に売り手は合法性と開示要件を遵守しなければならないため、不動産を独立して売却することは必ずしも容易ではありません。事前に閉鎖された住宅の購入者は、完全な開示または適切に文書化された条項なしに新しい所有者に譲渡される可能性があるため、住宅に対する財産の免除または未払いの税金に注意する必要があります。

住宅所有者が延滞（および継続中）の住宅ローンの支払いを行わなかった場合、変更の交渉を行った場合、または閉鎖前の期間中に住宅を売却した場合、貸し手は最終的に不動産の先取特権の承認を与えられます。これが起こったとき、彼らは所有者を追い出し、続いて財産を売却することができます。この時点で、銀行は不動産を所有しており、税金や保険などの継続的な費用を維持するのではなく、さらに低い価格で不動産を売却しようとする可能性が高くなります。

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##COVID-19住宅ローンの救済

2020年と2021年にCOVID-19の大流行の影響を受けた苦労している住宅所有者を保護するためにとられた一連の措置がありました。

-コロナウイルス援助、救済、経済的安全保障（CARES）法は、2020年3月27日に法制化され、12月まで政府が支援する住宅ローンの立ち退きと差し押さえのモラトリアムが実施されました。 2020年31日。

-これは1月まで延長されました。 2021年31日。

-モラトリアムは、ジョー・バイデン大統領によって、就任初日の執行命令により、少なくとも2021年3月31日までさらに延長されました。

-2月。 2021年6月16日、モラトリアムは2021年6月30日まで延長されました。

-6月24日、最終的に2021年7月31日まで延長されました。

-2022年3月1日の時点で、ワシントンDC（2022年9月30日まで延長）など、特定の州のみがモラトリアムを延長しました。

大統領命令はまた、適格な集合住宅所有者を免除の対象としました。請求が承認された場合、政府が支援する住宅ローンの借り手は、支払いを最大360日間延期し、支払い遅延料金を回避し、自宅からの退去を回避し、すでに進行中の差し押さえ手続きを延期し、新しい手続き。

さらに、民間の貸し手は借り手と協力して、ローンの変更をより簡単に利用できるようにするようにアドバイスされました。 2021年に、料金は前例のない低水準に下がり、過去数か月以内に借り換えを行っておらず、現在の住宅ローン条件の下で契約上借り換えが許可されている住宅ローンの借り手にとって、借り換えは実行可能なオプションになりました。しかし、連邦準備制度理事会のジェローム・パウエル会長は、2022年春に金利が上昇すると述べています。

##結論

貸し手は借り手のための滞納債務に関する最終権利交渉を受け入れる可能性があるため、事前閉鎖は重要な段階になる可能性があります。借り手は、支払いの遅延を埋め合わせたり、変更を交渉したり、場合によっては最終的な差し押さえの撤回に達する前に物件を売却することを選択したりすることで、デフォルトのステータスを取り消す可能性のある最終的な機会を得ることがよくあります。

##ハイライト

-一部の貸し手は、事前閉鎖から抜け出すためにあなたに返済をさせます。

立ち退きの通知を最終決定するための裁判所の手続きを通過する義務があります。

-事前閉鎖は、貸し手が資産を取り戻す前に行われる法的手続きです。

-住宅所有者が特定の支払い回数に遅れた場合、貸し手は住宅を事前閉鎖に送るデフォルトの通知を発行することがあります。

-住宅ローンの借り手は、事前閉鎖中に家を救うためのいくつかのオプションをまだ持っている可能性があります。

＃＃よくある質問

###差し押さえと事前締め切りの違いは何ですか？

裁判所の承認を得た後、不履行の通知が出されたときに、家の事前閉鎖が発生します。この段階では、住宅所有者は、通常は借金を返済することにより、住宅を保護するために貸し手と交渉できる場合があります。貸し手が滞納している借り手に差し押さえの撤回通知を提供する権限を受け取り、その後、物件を売却するために公開オークションを開催する場合、差し押さえが発生します。

###私の家は事前閉鎖されていますか？

あなたの家が事前閉鎖に入る前に、あなたはデフォルトの法的通知を受け取り、あなたの家が事前閉鎖に終わるリスクを警告します。 3か月以上住宅ローンの支払いを行わなかった場合、自宅も事前閉鎖に陥る可能性があります。

###差し押さえ前とはどういう意味ですか？

事前閉鎖は、住宅ローンに支払うべきお金を取得しようとするために貸し手がとる行動です。事前閉鎖とは、債務が解決されない場合に差し押さえが発生する可能性があることを警告するものです。