Выселение

Что такое выселение?

Выселение — это гражданский процесс, посредством которого арендодатель может на законных основаниях выселить арендатора из сдаваемой им собственности. Выселение может произойти, когда арендатор перестанет платить арендную плату, когда будут нарушены условия договора аренды или в других ситуациях, разрешенных законом.

Выселения в Соединенных Штатах регулируются отдельными штатами и некоторыми муниципалитетами. Арендодатели обязаны информировать жильцов о выселении с уведомлением, в котором указывается причина выселения и количество дней до начала процедуры выселения.

Как работает выселение

Арендная недвижимость и все стороны, участвующие в договорах аренды,. подчиняются законам о арендодателях и арендаторах. Арендодатели не могут выселить жильцов без уважительной причины. Причины включают невыплату арендной платы, ущерб, незаконную деятельность, нарушение условий аренды или желание арендодателя завладеть имуществом. Согласно исследованию Лаборатории выселения Принстонского университета, наиболее распространенной причиной выселения является невыплата арендной платы. Некоторые штаты разрешают владельцам недвижимости выселять арендаторов по собственному желанию, даже если они не сделали ничего плохого. Эти арендаторы могут быть защищены в штатах, которые разрешают выселение без вины, особенно если суды сочтут действия дискриминационными или репрессивными.

Законы о выселении различаются в зависимости от штата и муниципалитета, но процесс довольно един. Арендодатель направляет арендатору уведомление о выселении, давая ему несколько дней для уплаты арендной платы или устранения любого ущерба. Если этот период заканчивается без разрешения, арендодатель может подать иск о выселении против арендатора. В дополнение к выселению заявитель может потребовать финансового возмещения неуплаченной арендной платы и коммунальных услуг, ущерба имуществу, штрафов за просрочку платежа и судебных издержек.

Дела обычно слушаются в районных судах, судах мелких тяжб или жилищных судах. И арендодатели, и арендаторы обязаны присутствовать и могут обращаться за юридическим представительством. Судам требуются доказательства правонарушений, включая фотографии, электронные письма, текстовые сообщения, другие документы и свидетельские показания, которые могут поддержать дело каждой стороны.

Судья заслушивает свидетельские показания и рассматривает любые доказательства, прежде чем принять решение о выселении или отказе в иске арендодателя. Судья также может решить, присуждать ли денежную компенсацию по делу и в каком размере. Если арендатор не явится в суд, он, как правило, автоматически получает решение о выселении, если присутствует арендодатель или законный представитель.

Выселения и COVID-19

Конгресс временно запретил выселение в соответствии с Законом о помощи, помощи и экономической безопасности в связи с коронавирусом (CARES) в ответ на пандемию COVID-19. Выселение было запрещено на 120 дней для людей, получающих федеральную жилищную помощь или в домах с федеральной ипотекой, в том числе тех, которые финансируются Fannie Mae, Freddie Mac или Федеральным жилищным управлением (FHA).

Первоначальный запрет, который закончился 24 июля 2020 года, запрещал арендодателям подавать новые дела о выселении из-за невыплаты арендной платы. Согласно анализу Urban Institute, мораторий распространялся примерно на 28% из 43,8 млн домохозяйств-арендаторов в стране.

Затем Центры по контролю и профилактике заболеваний (CDC) запретили выселение многих арендаторов по соображениям общественного здравоохранения. Первоначальный приказ, изданный 4 сентября 2020 года, продлевался несколько раз. В связи с быстрым распространением варианта Delta CDC издал новый приказ, вступивший в силу 3 августа 2021 года, временно запрещающий выселение в округах со значительным или высоким уровнем распространения сообщества. Срок действия нового приказа истекал 3 октября 2021 г., но 26 августа 2021 г. Верховный суд отменил его. В некоторых штатах и населенных пунктах все еще могут действовать запреты и другие меры защиты.

Несмотря на то, что Верховный суд отклонил последнее продление CDC предыдущего моратория на выселения и лишение права выкупа, помощь по-прежнему доступна. Закон о сводных ассигнованиях на 2021 год, принятый в декабре 2020 года, выделил 25 миллиардов долларов на программу экстренной помощи в аренде Министерства финансов США.

Арендаторам, нуждающимся в помощи, следует обратиться к веб-сайту Национальной жилищной коалиции с низким доходом, на котором можно найти список всех программ, доступных в настоящее время.

Чтобы претендовать на первоначальный мораторий, арендатор должен зарабатывать менее 99 000 долларов в год (198 000 долларов для пар) и подписать заявление о том, что он исчерпал все усилия по оплате аренды и, вероятно, станет бездомным из-за выселения.

Федеральное агентство по финансированию жилищного строительства (FHFA) объявило 24 сентября 2021 года, что Fannie Mae и Freddie Mac будут продолжать предлагать льготы в связи с COVID-19 владельцам многоквартирных домов, которые испытывают финансовые трудности из-за чрезвычайной ситуации с COVID-19.

Преимущества и недостатки выселения

Для арендодателей

Выселения позволяют арендодателям выселять непослушных арендаторов, а также тех, кто не платит арендную плату вовремя или вообще не платит. Хотя это может быть дорогостоящим, арендодатели могут извлечь выгоду, пройдя процедуру выселения, чтобы защитить интересы своей собственности. Выселив нежелательного арендатора, арендодатель может открыть свою собственность для лучших и более ответственных арендаторов.

Арендаторам

Последствия выселения могут быть долгосрочными для жильцов. Например, когда человек подает заявку на аренду нового дома, приложение, скорее всего, спросит, выселяли ли его когда-либо раньше.

Тем не менее, наличие предыдущего выселения не может полностью лишить человека права на аренду. Некоторые арендодатели могут просто захотеть узнать больше об условиях выселения. Например, если арендодатель решил продать квартиру как кондоминиум и для этого на законных основаниях выселил арендаторов, то это вряд ли негативно повлияет на отношение арендодателя к потенциальному арендатору.

Для общества

Исследования также показывают, что высокий уровень выселения оказывает пагубное воздействие на общество в целом. Дестабилизируя семьи, районы с высоким уровнем выселения становятся более уязвимыми для преступности.

Высокие показатели выселения также дорого обходятся городам, которые часто теряют налоги на недвижимость и неоплаченные счета за коммунальные услуги и, возможно, вынуждены платить больше за приюты и социальные услуги.

Особенности

Процесс выселения обычно начинается с уведомления арендодателя, в котором арендатору предлагается исправить определенные условия.
Арендодатель может принять решение о выселении арендатора за неуплату арендной платы, возмещение ущерба, незаконную деятельность, нарушение условий аренды или если арендодатель желает завладеть имуществом.
Если арендатор не предоставляет средства правовой защиты, арендодатель может начать процедуру выселения через суд.
Судьи заслушивают свидетельские показания, рассматривают доказательства и принимают решение о выселении или отклонении запроса арендодателя.
Выселение – это выселение арендатора из помещения, в котором он проживает, по решению суда.