Pre-ejecución hipotecaria
驴Qu茅 es la ejecuci贸n hipotecaria previa?
Pre-ejecuci贸n hipotecaria se refiere a la primera fase de un procedimiento legal que finalmente puede concluir en la recuperaci贸n de una propiedad de un prestatario en mora. El prestamista presenta un aviso de incumplimiento de pago de la propiedad en pre-ejecuci贸n hipotecaria porque el propietario del pr茅stamo excede los t茅rminos contractuales para los pagos atrasados.
Un aviso de incumplimiento informa al propietario del pr茅stamo que el prestamista est谩 iniciando acciones legales para la ejecuci贸n hipotecaria. Los prestatarios tienen algunas opciones disponibles si se encuentran en una ejecuci贸n hipotecaria previa. Los prestamistas pueden incluso estar dispuestos a negociar con ellos para evitar pasar a la fase de ejecuci贸n hipotecaria.
C贸mo funciona la ejecuci贸n hipotecaria previa
Cuando un comprador de vivienda solicita un pr茅stamo para comprar una propiedad, firma un contrato con la instituci贸n crediticia para pagar el pr茅stamo hipotecario de acuerdo con un acuerdo contractual, generalmente con cuotas mensuales. Los pagos mensuales generalmente se estructuran para cubrir una parte de los pagos de capital e intereses de la hipoteca.
Los contratos hipotecarios est谩ndar a menudo est谩n estructurados para estar en incumplimiento si un prestatario no realiza los pagos durante tres meses consecutivos. En ese momento, el prestamista generalmente est谩 autorizado por contrato para comenzar la ejecuci贸n hipotecaria previa. Cuando esto sucede, el prestatario recibe una copia de un aviso de incumplimiento, que tambi茅n se convierte en un asunto p煤blico, a trav茅s de una presentaci贸n ante el tribunal. Esta acci贸n inicia el proceso previo a la ejecuci贸n hipotecaria, que puede demorar desde semanas hasta m谩s de un a帽o, ya que var铆a seg煤n el estado y est谩 sujeto a un procedimiento judicial.
Hay varios pasos est谩ndar para un procedimiento de ejecuci贸n hipotecaria. La notificaci贸n de mora abre el procedimiento en la fase previa a la ejecuci贸n. En general, el prestamista necesita la aprobaci贸n de la corte, que debe ser otorgada por un juez, para su derecho de retenci贸n sobre una propiedad.
Los prestamistas a menudo est谩n m谩s dispuestos a negociar pagos retroactivos y posibles modificaciones de pr茅stamos en la etapa previa a la ejecuci贸n hipotecaria de un procedimiento para evitar pagar lo que pueden ser costos extensos del procedimiento de ejecuci贸n hipotecaria. Si se otorga la ejecuci贸n hipotecaria y se autoriza un aviso de desalojo de ejecuci贸n hipotecaria, entonces el prestamista puede avanzar hacia una subasta p煤blica o venta fiduciaria.
La discriminaci贸n en los pr茅stamos hipotecarios es ilegal. Si cree que ha sido discriminado por motivos de raza, religi贸n, sexo, estado civil, uso de asistencia p煤blica, origen nacional, discapacidad o edad, hay pasos que puede tomar. Uno de esos pasos es presentar un informe ante la Oficina de Protecci贸n Financiera del Consumidor o el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. (HUD).
Ventas cortas de viviendas antes de la ejecuci贸n hipotecaria
Una casa anterior a la ejecuci贸n hipotecaria que un prestatario pone a la venta generalmente se denomina venta corta. La venta puede ser una transacci贸n privada entre el propietario y el comprador, pero la oferta del comprador generalmente debe ser aprobada por el banco antes de que se pueda finalizar la venta. El precio de compra puede ser menor que el saldo pendiente del pr茅stamo, por lo que se dice que la venta es corta.
Tenga en cuenta que no todas las ventas cortas son ejecuciones hipotecarias previas. Los propietarios de viviendas que saben que est谩n en problemas a veces eligen vender sus propiedades por cualquier medio posible antes de llegar a la ejecuci贸n hipotecaria previa. Un comprador puede solicitar que se inspeccione una casa antes de la ejecuci贸n hipotecaria antes de hacer una oferta por ella. El comprador podr铆a ser un inversionista que busca comprar la propiedad por menos de su valor justo de mercado (FMV) y luego venderla a un precio m谩s alto para obtener una ganancia.
Si el propietario pone la propiedad a la venta a trav茅s de un agente de bienes ra铆ces, los posibles compradores se comunicar谩n con el agente de listado. En cualquier venta al descubierto, es probable que el banco prestamista deba participar y puede contratar a uno o m谩s corredores de bienes ra铆ces o abogados propios, particularmente para preparar una opini贸n sobre el precio del corredor.
Los propietarios de viviendas que enfrentan una ejecuci贸n hipotecaria pueden comunicarse con el programa federal Making Home Affordable al 888-995-HOPE (888-995-4673) para obtener ayuda para conservar su hogar o, si eso no es posible, para mudarse a un nuevo hogar.
Ventajas y desventajas de las ventas previas a la ejecuci贸n hipotecaria
Se puede vender una casa durante la fase previa a la ejecuci贸n hipotecaria, lo que puede ser una victoria para todas las partes involucradas. Al vender, el propietario evita el da帽o que una ejecuci贸n hipotecaria tendr铆a en su historial crediticio. El comprador generalmente puede enganchar la propiedad por debajo del valor de mercado. La instituci贸n de cr茅dito no tiene que pagar los costos de un procedimiento de ejecuci贸n hipotecaria o vender la propiedad en s铆.
Pero vender una propiedad de forma independiente no es necesariamente f谩cil, principalmente porque el vendedor debe cumplir con los requisitos legales y de divulgaci贸n. Los compradores de viviendas embargadas previamente deber谩n estar al tanto de cualquier gravamen sobre la propiedad o impuestos no pagados sobre una vivienda, ya que estos podr铆an transferirse potencialmente al nuevo propietario sin una divulgaci贸n completa o cl谩usulas debidamente documentadas.
Si el propietario no realiza los pagos de la hipoteca vencidos (y en curso), negocia una modificaci贸n o vende la vivienda durante el per铆odo previo a la ejecuci贸n hipotecaria, el prestamista finalmente recibir谩 la autorizaci贸n de su derecho de retenci贸n sobre la propiedad. Cuando esto sucede, pueden desalojar al propietario, vendiendo posteriormente la propiedad. En este punto, el banco es due帽o de la propiedad y es m谩s probable que intente vender la propiedad a un precio a煤n m谩s bajo en lugar de mantener sus gastos continuos, como impuestos y seguros.
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Alivio Hipotecario COVID-19
Se tomaron una serie de medidas para proteger a los propietarios de viviendas afectados por la pandemia de COVID-19 en 2020 y 2021.
La Ley de Ayuda, Alivio y Seguridad Econ贸mica de Coronavirus (CARES) se promulg贸 el 27 de marzo de 2020, estableciendo una moratoria de desalojo y ejecuci贸n hipotecaria para las hipotecas respaldadas por el gobierno hasta el 31 de diciembre de 2020.
Esto se extendi贸 hasta el 31 de enero de 2021.
La moratoria fue extendida a煤n m谩s por el presidente Joe Biden, por orden ejecutiva en su primer d铆a en el cargo, hasta al menos el 31 de marzo de 2021.
El 16 de febrero de 2021, la moratoria se extendi贸 hasta el 30 de junio de 2021.
El 24 de junio se prorrog贸 por 煤ltima vez hasta el 31 de julio de 2021.
A partir del 1 de marzo de 2022, solo ciertos estados han extendido la moratoria, como Washington, DC (extendido hasta el 30 de septiembre de 2022).
La orden ejecutiva tambi茅n hizo que los propietarios de propiedades multifamiliares elegibles fueran elegibles para la indulgencia. Si se aprueba un reclamo, los prestatarios de hipotecas respaldados por el gobierno pueden diferir los pagos hasta por 360 d铆as, evitar cargos por pagos atrasados, evitar el desalojo de su hogar, diferir cualquier procedimiento de ejecuci贸n hipotecaria que ya est茅 en proceso y detener la fase previa a la ejecuci贸n hipotecaria para cualquier procedimiento nuevo.
Adem谩s, se aconsej贸 a los prestamistas privados que trabajaran con los prestatarios, facilitando el acceso a las modificaciones de pr茅stamos. En 2021, las tasas cayeron a m铆nimos sin precedentes, lo que hizo que la refinanciaci贸n fuera una opci贸n viable para cualquier prestatario hipotecario que no haya refinanciado previamente en los 煤ltimos meses y que est茅 contractualmente autorizado a hacerlo seg煤n los t茅rminos de su hipoteca actual. Sin embargo, el presidente de la Reserva Federal, Jerome Powell, ha declarado que las tasas de inter茅s subir谩n en la primavera de 2022.
La l铆nea de fondo
La ejecuci贸n hipotecaria previa puede ser una fase importante porque el prestamista puede estar abierto a una negociaci贸n de 煤ltimo derecho sobre la deuda morosa del prestatario. El prestatario a menudo tiene una 煤ltima oportunidad de revertir potencialmente el estado de incumplimiento al compensar los pagos atrasados, negociar una modificaci贸n o posiblemente optar por vender la propiedad antes de que llegue a un desalojo de ejecuci贸n hipotecaria final.
Reflejos
Algunos prestamistas le permitir谩n hacer pagos atrasados para salir de la ejecuci贸n hipotecaria previa.
Un prestamista est谩 obligado a pasar por un procedimiento judicial para finalizar un aviso de ejecuci贸n hipotecaria y desalojo .
La ejecuci贸n hipotecaria previa es un proceso legal que ocurre antes de que el prestamista recupere la posesi贸n de una propiedad.
Si un propietario se atrasa en una cierta cantidad de pagos, el prestamista puede emitir un aviso de incumplimiento enviando la vivienda a una ejecuci贸n hipotecaria previa.
Los prestatarios de hipotecas a煤n pueden tener algunas opciones durante la ejecuci贸n hipotecaria para salvar sus hogares.
PREGUNTAS M脕S FRECUENTES
驴Cu谩l es la diferencia entre ejecuci贸n hipotecaria y preejecuci贸n hipotecaria?
Una ejecuci贸n hipotecaria previa a la casa ocurre cuando se entrega un aviso de incumplimiento despu茅s de obtener la aprobaci贸n de la corte. Durante esta fase, el propietario de una vivienda puede negociar con el prestamista para preservar la vivienda, generalmente mediante el pago de sus deudas. Una ejecuci贸n hipotecaria ocurre si el prestamista recibe la autoridad para entregar al prestatario moroso un aviso de desalojo de ejecuci贸n hipotecaria y luego procede a realizar una subasta p煤blica para vender la propiedad.
驴Est谩 mi casa en preejecuci贸n hipotecaria?
Antes de que su casa entre en preejecuci贸n hipotecaria, recibir谩 un aviso legal de incumplimiento, que lo alertar谩 sobre el riesgo de que su casa termine en preejecuci贸n hipotecaria. Si no ha realizado los pagos de su hipoteca en m谩s de tres meses, es probable que su casa tambi茅n caiga en una ejecuci贸n hipotecaria previa.
驴Qu茅 significa Pre-ejecuci贸n hipotecaria?
Pre-ejecuci贸n hipotecaria es una acci贸n tomada por un prestamista para tratar de obtener el dinero adeudado en una hipoteca. Una ejecuci贸n hipotecaria previa es una advertencia de que puede ocurrir una ejecuci贸n hipotecaria, si las deudas no se resuelven.
