Pre-tvangsauktion
Hvad er præ-afskærmning?
Forudafskærmning refererer til den første fase af en retssag, der i sidste ende kan føre til, at en ejendom bliver overtaget fra en misligholdt låntager. Långiveren indgiver en meddelelse om misligholdelse af ejendommen i forudgående tvangsauktion, fordi den låntagende ejer overskrider de kontraktmæssige betingelser for tilbageholdte betalinger.
En meddelelse om misligholdelse informerer den låntagende ejer om, at långiveren forfølger retslige skridt mod afskærmning. Låntagere har et par muligheder tilgængelige, hvis de befinder sig i pre-tvangsauktion. Långivere kan endda være villige til at forhandle med dem for at undgå at flytte til afskærmningsfasen.
Sådan fungerer præ-afskærmning
Når en boligkøber optager et lån til køb af en ejendom, underskriver de en kontrakt med låneinstituttet om at tilbagebetale realkreditlånet efter en kontraktlig aftale, typisk med månedlige afdrag. Månedlige betalinger er normalt struktureret til at dække en del af hovedstol og rentebetalinger på realkreditlånet.
Standard realkreditkontrakter er ofte struktureret til at være i misligholdelse, hvis en låntager undlader at betale i tre på hinanden følgende måneder. På det tidspunkt er långiveren normalt kontraktmæssigt autoriseret til at påbegynde præ-afskærmning. Når dette sker, modtager låntager en kopi af en misligholdelsesmeddelelse, som også gøres offentligt registreret, gennem en indgivelse til retten. Denne handling starter præ-afskærmningsprocessen, som kan tage alt fra uger til mere end et år, da den varierer fra stat til stat og er genstand for en retssag.
Der er flere standardtrin til en afskærmningsprocedure. Meddelelsen om misligholdelse sætter sagen i gang i tvangsauktionsfasen. Generelt har långiveren brug for en domstolsgodkendelse, som skal gives af en dommer, for deres pant i en ejendom.
Långivere er ofte mere villige til at forhandle tilbagedaterede betalinger og mulige låneændringer i fasen før afskærmning af en procedure for at undgå at betale, hvad der kan være omfattende omkostninger til afskærmningsproceduren. Hvis tvangsauktion bevilges, og en meddelelse om tvangsauktion er godkendt, kan långiveren gå i retning af en offentlig auktion eller administratorsalg.
Diskriminering af realkreditlån er ulovlig. Hvis du mener, at du er blevet diskrimineret på grund af race, religion, køn, civilstand, brug af offentlig bistand, national oprindelse, handicap eller alder, så er der skridt, du kan tage. Et sådant trin er at indgive en rapport til Consumer Financial Protection Bureau eller US Department of Housing and Urban Development (HUD).
Kortsalg af boliger før afskærmning
Et præ-afskærmet hjem, som en låntager sætter til salg, omtales typisk som et short sale. Salget kan være en privat handel mellem boligejer og køber, men købers tilbud skal normalt godkendes af banken, før salget kan gennemføres. Købesummen kan være mindre end den udestående lånesaldo, hvorfor salget siges at være kort.
Husk på, at ikke alle short-salg er præ-tvangsauktioner. Husejere, der ved, at de er i problemer, vælger nogle gange at sælge deres ejendomme på alle mulige måder, før de når præ-afskærmning. En køber kan få en på forhånd tvangsauktioneret bolig efterset, før han afgiver et tilbud på den. Køberen kan være en investor, der ønsker at købe ejendommen for mindre end dens fair markedsværdi (FMV) og derefter sælge den til en højere pris med fortjeneste.
Hvis boligejeren lister ejendommen til salg gennem en ejendomsmægler, så vil potentielle købere kontakte noteringsmægleren. I ethvert short salg vil den långivende bank sandsynligvis være involveret og kan ansætte en eller flere ejendomsmæglere eller deres egne advokater, især for at udarbejde en mæglerprisudtalelse.
Husejere, der står over for afskærmning, kan kontakte det føderale Making Home Affordable Program på 888-995-HOPE (888-995-4673) for at få hjælp til at beholde deres hjem – eller, hvis det ikke er muligt, med at flytte til et nyt hjem.
Fordele og ulemper ved salg før afskærmning
En bolig kan sælges i præ-tvangsauktionsfasen, hvilket kan være en gevinst for alle involverede parter. Ved at sælge undgår boligejeren den skade, som en afskærmning ville have på deres kredithistorie. Køberen kan normalt få ejendommen til under markedsværdien. Det långivende institut skal ikke betale omkostningerne ved en tvangsauktion eller sælge ejendommen selv.
Men at sælge en ejendom selvstændigt er ikke nødvendigvis let, primært da sælger skal overholde lovligheder og oplysningskrav. Købere af præ-afskærmede boliger skal være opmærksomme på eventuelle ejendomspant eller ubetalte skatter på en bolig, fordi disse potentielt kan overføres til den nye ejer uden fuld offentliggørelse eller korrekt dokumenterede klausuler.
Hvis husejeren ikke foretager de forfaldne (og igangværende) afdrag på realkreditlån, forhandler om en ændring eller sælger boligen i løbet af perioden før afskærmning, vil långiveren i sidste ende få tilladelse til deres pant i ejendommen. Når dette sker, kan de smide ejeren ud og efterfølgende sælge ejendommen. På dette tidspunkt ejer banken ejendommen og er mere tilbøjelige til at forsøge at sælge ejendommen til en endnu lavere pris i stedet for at opretholde dens løbende udgifter, såsom skatter og forsikringer.
TTT
COVID-19 realkreditlån
Der blev taget en række skridt for at beskytte kæmpende husejere, der blev ramt af COVID-19-pandemien i 2020 og 2021.
Loven om hjælp, nødhjælp og økonomisk sikkerhed (CARES) for Coronavirus blev underskrevet i lov den 27. marts 2020, der indførte et udsættelses- og afskærmningsmoratorium for statsstøttede realkreditlån frem til den 31. december 2020.
Dette blev forlænget til 31. januar 2021.
Moratoriet blev yderligere forlænget af præsident Joe Biden ved en bekendtgørelse på hans første dag i embedet, indtil mindst 31. marts 2021.
Den 16. februar 2021 blev moratoriet forlænget til 30. juni 2021.
Den 24. juni blev den forlænget for sidste gang til den 31. juli 2021.
Fra 1. marts 2022 er det kun visse stater, der har forlænget moratoriet, såsom Washington, DC (forlænget til 30. september 2022).
Bekendtgørelsen gjorde også kvalificerende flerfamilieejendomme berettiget til overdragelse. Hvis et krav godkendes, fik statsstøttede realkreditlåntagere lov til at udskyde betalinger i op til 360 dage, undgå gebyrer for forsinket betaling, undgå udsættelse fra deres hjem, udsætte eventuelle tvangsauktioner, der allerede er i gang, og standse tvangsauktionsfasen for eventuelle nye sager.
Derudover blev private långivere rådet til at arbejde med låntagere, hvilket gjorde låneændringer lettere tilgængelige. I 2021 faldt renterne til hidtil usete lavpunkter, hvilket gør refinansiering til en levedygtig mulighed for enhver realkreditlåntager, der ikke tidligere har refinansieret inden for de sidste par måneder og kontraktmæssigt har tilladelse til at gøre det under deres nuværende realkreditvilkår. Federal Reserve-formand Jerome Powell har dog udtalt, at renten vil stige i foråret 2022.
Bundlinjen
Forudafskærmning kan være en vigtig fase, fordi långiver kan være åben for en sidste rettighedsforhandling om forfalden gæld for låntageren. Låntageren har ofte en sidste mulighed for potentielt at vende standardstatussen ved at foretage forsinkede betalinger, forhandle en ændring eller eventuelt vælge at sælge ejendommen, før den når en endelig tvangsauktion.
Højdepunkter
Nogle långivere vil lade dig foretage tilbagebetalinger for at komme ud af pre-tvangsauktion.
En långiver er forpligtet til at gennemgå en retssag for at færdiggøre en tvangsauktion og udsættelse.
Pre-tvangsauktion er en juridisk proces, der finder sted, før en ejendom overtages af långiveren.
Hvis en boligejer er forsinket med et vist antal betalinger, kan långiver udstede en misligholdelsesmeddelelse, der sender boligen på forhånd tvangsauktion.
Realkreditlåntagere kan stadig have nogle muligheder under forudgående tvangsauktion for at redde deres hjem.
Ofte stillede spørgsmål
Hvad er forskellen mellem tvangsauktion og præ-afskærmning?
En forudgående tvangsauktion på huset opstår, når en meddelelse om misligholdelse forkyndes efter at have fået rettens godkendelse. I denne fase kan en boligejer muligvis forhandle med långiveren om at bevare hjemmet, normalt ved at betale deres gæld. En tvangsauktion opstår, hvis långiveren modtager bemyndigelse til at forkynde en tvangsauktionsmeddelelse til den skyldige låntager og derefter fortsætter med at afholde en offentlig auktion for at sælge ejendommen.
Er mit hus på forhånd afskærmet?
Inden dit hus går under tvangsauktion, vil du modtage en juridisk meddelelse om misligholdelse, der gør dig opmærksom på risikoen for, at dit hus ender på forhånd tvangsauktion. Hvis du ikke har foretaget betalinger til dit realkreditlån i over tre måneder, er det sandsynligt, at dit hjem også vil falde under forudgående afskærmning.
Hvad betyder præ-afskærmning?
Pre-tvangsauktion er en handling foretaget af en långiver for at forsøge at opnå en skyldig penge på et realkreditlån. En forudgående tvangsauktion er en advarsel om, at en tvangsauktion kan forekomme, hvis gæld ikke bliver løst.
