Fyrir fjárnám

Hvað er forupptaka?

Foreign vísar til fyrsta áfanga réttarfars sem á endanum getur leitt til þess að fasteign er tekin til baka frá vanskilum lántaka. Lánveitandi tilkynnir um vanskil á eigninni í forupptöku vegna þess að lántakandi fer fram úr samningsskilmálum vegna vanskila.

Vanskilatilkynning upplýsir lántakanda um að lánveitandi sé að fara í mál í átt að fullnustu. Lántakendur hafa nokkra möguleika í boði ef þeir lenda í forupptöku. Lánveitendur gætu jafnvel verið tilbúnir til að semja við þá til að forðast að fara yfir í fjárnámsstigið.

Hvernig forupptaka virkar

Þegar íbúðakaupandi tekur lán til fasteignakaupa skrifar hann undir samning við lánastofnunina um að endurgreiða húsnæðislánið samkvæmt samningi, venjulega með mánaðarlegum afborgunum. Mánaðarlegar greiðslur eru venjulega skipulagðar til að standa undir hluta af höfuðstól og vaxtagreiðslum af veðinu.

Hefðbundnir húsnæðislánasamningar eru oft byggðir þannig að þeir séu í vanskilum ef lántaki greiðir ekki í þrjá mánuði í röð. Á þeim tímapunkti hefur lánveitandinn venjulega samningsbundið heimild til að hefja forupptöku. Þegar þetta gerist fær lántaki afrit af vanskilatilkynningu, sem einnig er gerð að opinberri skráningu, í gegnum skjalagerð hjá dómstólnum. Þessi aðgerð byrjar fornámsferlið, sem getur tekið allt frá vikum upp í meira en ár, þar sem það er mismunandi eftir ríkjum og er háð dómsmáli.

Það eru nokkur stöðluð skref fyrir fjárnám. Vanskilatilkynningin byrjar málsmeðferðina á fornemdarstigi. Almennt þarf lánveitandinn samþykki dómstóla, sem þarf að veita af dómara, fyrir veðrétti sínum í fasteign.

Lánveitendur eru oft tilbúnari til að semja um greiðslur og hugsanlegar breytingar á lánum á stigi málsmeðferðar fyrir fullnustu til að komast hjá því að greiða það sem getur verið umfangsmikill kostnaður við fjárnám. Ef fjárnám er veitt og heimild um brottvísun fjárnáms er heimiluð getur lánveitandinn farið í opinbert uppboð eða sölu fjárvörsluaðila.

Mismunun fasteignalána er ólögleg. Ef þú heldur að þér hafi verið mismunað á grundvelli kynþáttar, trúarbragða, kyns, hjúskaparstöðu, notkunar á opinberri aðstoð, þjóðernisuppruna, fötlunar eða aldurs, þá eru skref sem þú getur tekið. Eitt slíkt skref er að leggja fram skýrslu hjá Consumer Financial Protection Bureau eða US Department of Housing and Urban Development (HUD).

Stutt sala á heimilum sem eru fyrir fullnustu

Heimili sem lántaki setur til sölu er venjulega nefnt skortsala. Salan getur verið einkaviðskipti milli húseiganda og kaupanda, en tilboð kaupanda þarf venjulega að vera samþykkt af bankanum áður en gengið verður frá sölu. Kaupverðið getur verið minna en eftirstöðvar láns og þess vegna er salan sögð vera stutt.

Hafðu í huga að ekki eru öll skortsala fyrirframgreiðsla. Húseigendur sem vita að þeir eru í vandræðum kjósa stundum að selja eignir sínar með öllum mögulegum ráðum áður en þeir ná forsölu. Kaupandi getur látið skoða fyrirfram fullnustuhúsnæði áður en hann gerir tilboð í það. Kaupandinn gæti verið fjárfestir sem vill kaupa eignina fyrir minna en sanngjarnt markaðsvirði (FMV) og selja hana síðan á hærra verði með hagnaði.

Ef húseigandi skráir eignina til sölu í gegnum fasteignasala, þá munu væntanlegir kaupendur hafa samband við skráningaraðila. Í hvers kyns skortsölu mun lánabankinn líklega þurfa að taka þátt og getur ráðið einn eða fleiri fasteignasala eða eigin lögfræðinga, sérstaklega til að útbúa verðálit verðbréfamiðlara.

Húseigendur sem standa frammi fyrir fullnustu geta haft samband við alríkis Making Home Affordable Program í 888-995-HOPE (888-995-4673) til að fá aðstoð við að halda heimili sínu — eða, ef það er ekki mögulegt, við að flytja á nýtt heimili.

Kostir og gallar við sölu fyrir fullnustu

Heimili er hægt að selja á meðan á eignaupptöku stendur, sem getur verið sigur fyrir alla hlutaðeigandi. Með því að selja forðast húseigandinn tjónið sem fjárnám myndi hafa á lánasögu þeirra. Kaupandi getur venjulega nælt sér í eignina fyrir undir markaðsvirði. Lánastofnunin þarf ekki að greiða kostnað við fjárnám eða selja eignina sjálfa.

En það er ekki endilega auðvelt að selja eign sjálfstætt, aðallega þar sem seljandi verður að hlíta lögmálum og upplýsingaskyldu. Kaupendur fyrirfram fullnustuheimila þurfa að vera meðvitaðir um eignaveð eða ógreidda skatta á heimili vegna þess að þeir gætu hugsanlega verið fluttir til nýja eigandans án fullrar upplýsingagjafar eða rétt skjalfestra ákvæða.

Ef húseigandinn greiðir ekki gjaldfallnar (og áframhaldandi) veðgreiðslur, semur um breytingu eða selur húsið á tímabilinu fyrir fullnustu, mun lánveitandinn á endanum fá heimild fyrir veðrétti sínum í eigninni. Þegar þetta gerist geta þeir vísað eigandanum út og í kjölfarið selt eignina. Á þessum tímapunkti á bankinn eignina og er líklegra til að reyna að selja eignina á enn lægra verði frekar en að viðhalda áframhaldandi útgjöldum hennar, svo sem sköttum og tryggingum.

TTT

COVID-19 húsnæðislán

Það voru gerðar nokkrar ráðstafanir til að vernda húseigendur í erfiðleikum sem urðu fyrir áhrifum af COVID-19 heimsfaraldri árin 2020 og 2021.

Lögin um kórónavírusaðstoð, léttir og efnahagslegt öryggi (CARES) voru undirrituð í lög þann 27. mars 2020, sem setti greiðslustöðvun á brottflutning og eignaupptöku fyrir ríkistryggð húsnæðislán til og með 31. desember 2020.
Þetta var framlengt til 31. janúar 2021.
Greiðslustöðvun var framlengd enn frekar af Joe Biden forseti, með framkvæmdarskipun á fyrsta degi hans í embætti, að minnsta kosti til 31. mars 2021.
Þann 16. febrúar 2021 var greiðslustöðvun framlengd til 30. júní 2021.
Þann 24. júní var það framlengt í síðasta sinn til 31. júlí 2021.
Frá og með 1. mars 2022 hafa aðeins ákveðin ríki framlengt greiðslustöðvunina, eins og Washington, DC (framlengt til 30. sept. 2022).

Framkvæmdaskipunin gerði einnig hæfa eigendur fjöleignarhúsa gjaldgengir fyrir umburðarlyndi. Ef krafa er samþykkt, þá var ríkistryggðum húsnæðislánum heimilt að fresta greiðslum í allt að 360 daga, forðast greiðsludráttargjöld, forðast brottflutning af heimili sínu, fresta fjárnámsmeðferð sem þegar er í vinnslu og stöðva áfangann fyrir fjárnám fyrir hvers kyns ný málsmeðferð.

Auk þess var einkalánveitendum bent á að vinna með lántakendum og gera breytingar á lánum aðgengilegri. Árið 2021 lækkuðu vextir í áður óþekktum lægðum, sem gerir endurfjármögnun raunhæfan kost fyrir alla húsnæðislántaka sem hafa ekki áður endurfjármagnað á síðustu mánuðum og er samningsbundið heimilt að gera það samkvæmt núverandi veðskilmálum. Jerome Powell, seðlabankastjóri, hefur hins vegar lýst því yfir að vextir muni hækka vorið 2022.

Aðalatriðið

Foreign getur verið mikilvægur áfangi vegna þess að lánveitandinn gæti verið opinn fyrir samningaviðræðum um síðustu réttindi um vanskilaskuldir fyrir lántaka. Lántakandinn hefur oft endanlegt tækifæri til að snúa við vanskilastöðunni með því að greiða seint, semja um breytingu eða hugsanlega velja að selja eignina áður en hún nær endanlegri eignaupptöku.

Hápunktar

Sumir lánveitendur munu leyfa þér að greiða til baka til að komast út úr forlokun.
Lánveitanda er skylt að fara í gegnum dómsmál til að ganga frá eignaupptöku og brottvísun.
Foreign er löglegt ferli sem á sér stað áður en eign er endurheimt af lánveitanda.
Ef húseigandi er seinn með ákveðinn fjölda greiðslna getur lánveitandi gefið út tilkynningu um vanskil sem sendir húsnæðið í forupptöku.
Lántakendur fasteignaveðlána gætu samt haft nokkra möguleika á meðan á fullnustu stendur til að bjarga húsnæði sínu.

Algengar spurningar

Hver er munurinn á eignaupptöku og forupptöku?

Fyrirframhald á húsinu á sér stað þegar tilkynning um vanskil er send eftir að hafa fengið samþykki dómstóla. Á þessum áfanga getur húseigandi samið við lánveitandann um að varðveita heimilið, venjulega með því að greiða niður skuldir sínar. Gjaldtaka á sér stað ef lánveitandi fær heimild til að afhenda gjaldþrota lántaka tilkynningu um fjárnám og heldur síðan áfram með opinbert uppboð til að selja eignina.

Er húsið mitt í forupptöku?

Áður en húsið þitt fer í forupptöku færðu löglega tilkynningu um vanskil, sem gerir þér viðvart um hættu á að húsið þitt endi í forupptöku. Ef þú hefur ekki greitt húsnæðislánið þitt í meira en þrjá mánuði, er líklegt að heimili þitt falli líka í forupptöku.

Hvað þýðir forupptaka?

Foreign er aðgerð sem lánveitandi grípur til til að reyna að fá peninga sem þú skuldar á veð. Forfjárnám er viðvörun um að fjárnám geti átt sér stað, ef skuldir eru ekki leystar.