Pré-encerramento
O que é pré-encerramento?
Pré-execução refere-se à primeira fase de um processo legal que, em última análise, pode concluir em uma propriedade sendo reintegrada de um mutuário inadimplente. O credor arquiva um aviso de inadimplência na propriedade em pré-execução porque o proprietário do mutuário excede os termos contratuais para pagamentos em atraso.
Um aviso de inadimplência informa ao proprietário mutuário que o credor está buscando ações legais para a execução duma hipoteca. Os mutuários têm algumas opções disponíveis se se encontrarem em pré-encerramento. Os credores podem até estar dispostos a negociar com eles para evitar passar para a fase de encerramento.
Como funciona o pré-encerramento
Quando um comprador de uma casa faz um empréstimo para comprar um imóvel, ele assina um contrato com a instituição mutuante para reembolsar o empréstimo hipotecário de acordo com um acordo contratual, geralmente com parcelas mensais. Os pagamentos mensais geralmente são estruturados para cobrir uma parte dos pagamentos de principal e juros da hipoteca.
Os contratos de hipoteca padrão geralmente são estruturados para serem inadimplentes se um mutuário deixar de fazer pagamentos por três meses consecutivos. Nesse ponto, o credor geralmente é autorizado contratualmente a iniciar a pré-encerramento. Quando isso acontece, o mutuário recebe uma cópia de um aviso de inadimplência, que também é feito em registro público, por meio de um arquivamento no tribunal. Essa ação inicia o processo de pré-execução, que pode levar de semanas a mais de um ano, pois varia de acordo com o estado e está sujeito a um processo judicial.
Existem várias etapas padrão para um processo de encerramento. O aviso de inadimplência dá início ao processo na fase de pré-encerramento. Em geral, o credor precisa de aprovação judicial, que deve ser dada por um juiz, para a penhora de um imóvel.
Os credores geralmente estão mais dispostos a negociar pagamentos retroativos e possíveis modificações de empréstimo na fase de pré-encerramento de um processo para evitar pagar o que pode ser custos extensos do processo de encerramento. Se o encerramento for concedido e um aviso de despejo de encerramento for autorizado, o credor poderá avançar para um leilão público ou venda fiduciária.
A discriminação de empréstimos hipotecários é ilegal. Se você acha que foi discriminado com base em raça, religião, sexo, estado civil, uso de assistência pública, nacionalidade, deficiência ou idade, existem medidas que você pode tomar. Um desses passos é apresentar um relatório ao Consumer Financial Protection Bureau ou ao Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos EUA (HUD).
Vendas a descoberto de casas pré-encerramento
Uma casa pré-encerramento que um mutuário coloca à venda é normalmente chamada de venda a descoberto. A venda pode ser uma transação privada entre o proprietário e o comprador, mas a oferta do comprador geralmente deve ser aprovada pelo banco antes que a venda possa ser finalizada. O preço de compra pode ser menor do que o saldo do empréstimo pendente, razão pela qual a venda é considerada curta.
Tenha em mente que nem todas as vendas a descoberto são pré-execuções hipotecárias. Proprietários de imóveis que sabem que estão com problemas às vezes optam por vender suas propriedades por qualquer meio possível antes de chegar à pré-execução da hipoteca. Um comprador pode ter uma casa pré-executada inspecionada antes de fazer uma oferta. O comprador pode ser um investidor procurando comprar a propriedade por menos do que seu valor justo de mercado (FMV) e depois vendê-la a um preço mais alto para obter lucro.
Se o proprietário listar a propriedade à venda por meio de um agente imobiliário, os potenciais compradores entrarão em contato com o agente de listagem. Em qualquer venda a descoberto, o banco credor provavelmente precisará estar envolvido e poderá contratar um ou mais corretores de imóveis ou advogados próprios, principalmente para preparar uma opinião sobre o preço do corretor.
Proprietários de imóveis em situação de execução hipotecária podem entrar em contato com o programa federal Making Home Affordable Program pelo telefone 888-995-HOPE (888-995-4673) para obter assistência na manutenção de sua casa ou, se isso não for possível, na mudança para uma nova casa.
Vantagens e desvantagens das vendas de pré-encerramento
Uma casa pode ser vendida durante a fase de pré-encerramento, o que pode ser uma vitória para todas as partes envolvidas. Ao vender, o proprietário evita os danos que uma execução hipotecária teria em seu histórico de crédito. O comprador geralmente pode pegar a propriedade por um valor abaixo do mercado. A instituição mutuante não tem que pagar os custos de um processo de execução hipotecária ou vender o próprio imóvel.
Mas vender um imóvel de forma independente não é necessariamente fácil, principalmente porque o vendedor deve cumprir as legalidades e os requisitos de divulgação. Os compradores de casas pré-executadas precisarão estar cientes de quaisquer ônus de propriedade ou impostos não pagos em uma casa, porque estes podem ser transferidos para o novo proprietário sem divulgação completa ou cláusulas devidamente documentadas.
Se o proprietário não efetuar os pagamentos da hipoteca vencidas (e em andamento), negociar uma modificação ou vender a casa durante o período de pré-execução, o credor acabará por obter autorização de sua garantia sobre o imóvel. Quando isso acontece, eles podem despejar o proprietário, vendendo posteriormente o imóvel. Nesse ponto, o banco é dono do imóvel e é mais provável que tente vendê-lo por um preço ainda mais baixo, em vez de manter suas despesas correntes, como impostos e seguros.
TT
Alívio de hipoteca COVID-19
Houve uma série de medidas tomadas para proteger os proprietários de imóveis afetados pela pandemia do COVID-19 em 2020 e 2021.
A Lei de Auxílio, Alívio e Segurança Econômica ao Coronavírus (CARES) foi sancionada em 27 de março de 2020, estabelecendo uma moratória de despejo e execução hipotecária para hipotecas apoiadas pelo governo até 1º de dezembro de 2020. 31, 2020.
Isso foi estendido até janeiro. 31, 2021.
A moratória foi prorrogada pelo presidente Joe Biden, por ordem executiva em seu primeiro dia de mandato, até pelo menos 31 de março de 2021.
Em fevereiro 16 de junho de 2021, a moratória foi estendida até 30 de junho de 2021.
Em 24 de junho, foi prorrogado pela última vez até 31 de julho de 2021.
A partir de 1º de março de 2022, apenas alguns estados estenderam a moratória, como Washington, DC (prorrogada até 30 de setembro de 2022).
A ordem executiva também tornou os proprietários de propriedades multifamiliares elegíveis para tolerância. Se um pedido for aprovado, os mutuários de hipotecas apoiadas pelo governo poderão adiar os pagamentos por até 360 dias, evitar taxas de atraso no pagamento, evitar o despejo de sua casa, adiar qualquer processo de execução hipotecária já em andamento e interromper a fase de pré-execução para qualquer novo processo.
Além disso, os credores privados foram aconselhados a trabalhar com os mutuários, tornando as modificações dos empréstimos mais facilmente acessíveis. Em 2021, as taxas caíram para mínimos sem precedentes, tornando o refinanciamento uma opção viável para qualquer mutuário que não tenha refinanciado anteriormente nos últimos meses e esteja contratualmente autorizado a fazê-lo sob os termos atuais da hipoteca. No entanto, o presidente do Federal Reserve, Jerome Powell, afirmou que as taxas de juros aumentarão na primavera de 2022.
A linha de fundo
A pré-encerramento pode ser uma fase importante porque o credor pode estar aberto a uma negociação de último direito sobre a dívida inadimplente para o mutuário. O mutuário muitas vezes tem uma oportunidade final de potencialmente reverter o status padrão, fazendo pagamentos em atraso, negociando uma modificação ou possivelmente optando por vender a propriedade antes de chegar a um despejo final de execução hipotecária .
##Destaques
Alguns credores permitem que você faça pagamentos atrasados para sair do pré-encerramento.
Um credor é obrigado a passar por um processo judicial para finalizar um aviso de encerramento e despejo .
Pré-encerramento é um processo legal que ocorre antes de um imóvel ser recuperado pelo credor.
Se um proprietário está atrasado em um determinado número de pagamentos, o credor pode emitir um aviso de inadimplência enviando a casa para pré-encerramento.
Os mutuários de hipotecas ainda podem ter algumas opções durante a pré-encerramento para salvar suas casas.
##PERGUNTAS FREQUENTES
Qual é a diferença entre encerramento e pré-encerramento?
A pré-encerramento da casa ocorre quando um aviso de inadimplência é servido após obter a aprovação do tribunal. Durante esta fase, um proprietário pode negociar com o credor para preservar a casa, geralmente pagando suas dívidas. Uma execução hipotecária ocorre se o credor recebe a autoridade para fornecer ao mutuário inadimplente um aviso de despejo de execução hipotecária e, em seguida, procede a um leilão público para vender a propriedade.
Minha casa está em pré-encerramento?
Antes de sua casa entrar em pré-encerramento, você receberá um aviso legal de inadimplência, alertando-o para o risco de sua casa acabar em pré-encerramento. Se você não fez pagamentos de sua hipoteca em mais de três meses, é provável que sua casa também caia em pré-execução.
O que significa pré-encerramento?
Pré-encerramento é uma ação tomada por um credor para tentar obter um dinheiro devido em uma hipoteca. Um pré-encerramento é um aviso de que um encerramento pode ocorrer se as dívidas não forem resolvidas.
