Vorzeitige Zwangsvollstreckung
Was ist eine Vorverfallserklärung?
Pre-Foreclosure bezieht sich auf die erste Phase eines Gerichtsverfahrens, das letztendlich dazu führen kann, dass eine Immobilie von einem ausgefallenen Kreditnehmer zurückgenommen wird. Der Kreditgeber reicht eine Inverzugsetzung für die Immobilie vor der Zwangsvollstreckung ein, weil der leihende Eigentümer die vertraglichen Bedingungen für säumige Zahlungen überschreitet.
Eine Inverzugsetzung informiert den Kreditnehmer darüber, dass der Kreditgeber rechtliche Schritte zur Zwangsvollstreckung einleitet. Kreditnehmer haben einige Optionen zur Verfügung, wenn sie sich in einer Vorverfallserklärung befinden. Kreditgeber sind möglicherweise sogar bereit, mit ihnen zu verhandeln, um zu vermeiden, dass sie in die Phase der Zwangsvollstreckung übergehen.
Wie die Vorverfallserklärung funktioniert
Wenn ein Hauskäufer einen Kredit zum Kauf einer Immobilie aufnimmt, unterzeichnet er mit dem kreditgebenden Institut einen Vertrag über die Rückzahlung des Hypothekendarlehens gemäß einer vertraglichen Vereinbarung, typischerweise in monatlichen Raten. Die monatlichen Zahlungen sind in der Regel so strukturiert, dass sie einen Teil der Kapital- und Zinszahlungen der Hypothek abdecken.
Standard-Hypothekenverträge sind oft so strukturiert, dass sie in Verzug geraten, wenn ein Kreditnehmer drei aufeinanderfolgende Monate lang keine Zahlungen leistet. Zu diesem Zeitpunkt ist der Kreditgeber in der Regel vertraglich ermächtigt, mit der Vorverfallserklärung zu beginnen. In diesem Fall erhält der Darlehensnehmer eine Kopie einer Mahnung, die ebenfalls öffentlich zugänglich gemacht wird, indem er beim Gericht eingereicht wird. Mit dieser Maßnahme beginnt der Prozess vor der Zwangsvollstreckung, der von Wochen bis zu mehr als einem Jahr dauern kann, da er von Staat zu Staat unterschiedlich ist und Gegenstand eines Gerichtsverfahrens ist.
Es gibt mehrere Standardschritte für ein Zwangsvollstreckungsverfahren. Die Mahnung leitet das Verfahren in der Vorverfallsphase ein. Grundsätzlich benötigt der Kreditgeber für das Pfandrecht an einem Grundstück eine gerichtliche Genehmigung, die von einem Richter erteilt werden muss .
Kreditgeber sind oft eher bereit, rückwirkende Zahlungen und mögliche Darlehensänderungen in der Phase vor der Zwangsvollstreckung eines Verfahrens auszuhandeln, um die Zahlung der möglicherweise hohen Kosten des Zwangsvollstreckungsverfahrens zu vermeiden. Wenn die Zwangsvollstreckung gewährt und ein Räumungsbescheid genehmigt wird, kann der Kreditgeber zu einer öffentlichen Versteigerung oder einem Treuhandverkauf übergehen.
Die Diskriminierung bei der Hypothekenvergabe ist illegal. Wenn Sie der Meinung sind, dass Sie aufgrund von Rasse, Religion, Geschlecht, Familienstand, Inanspruchnahme von Sozialhilfe, nationaler Herkunft, Behinderung oder Alter diskriminiert wurden, können Sie Maßnahmen ergreifen. Ein solcher Schritt ist die Einreichung eines Berichts beim Consumer Financial Protection Bureau oder beim US Department of Housing and Urban Development (HUD).
Leerverkäufe von Häusern vor der Zwangsvollstreckung
Ein Haus vor der Zwangsvollstreckung, das ein Kreditnehmer zum Verkauf anbietet, wird in der Regel als Leerverkauf bezeichnet. Der Verkauf kann eine private Transaktion zwischen dem Hausbesitzer und dem Käufer sein, aber das Angebot des Käufers muss normalerweise von der Bank genehmigt werden, bevor der Verkauf abgeschlossen werden kann. Der Kaufpreis kann geringer sein als der ausstehende Kreditsaldo, weshalb der Verkauf als kurz bezeichnet wird.
Denken Sie daran, dass nicht alle Leerverkäufe Vorverfallserklärungen sind. Hausbesitzer, die wissen, dass sie in Schwierigkeiten sind, entscheiden sich manchmal dafür, ihre Immobilien mit allen möglichen Mitteln zu verkaufen, bevor sie die Zwangsvollstreckung erreichen. Ein Käufer kann ein Haus vor der Zwangsvollstreckung besichtigen lassen, bevor er ein Angebot dafür macht. Der Käufer könnte ein Investor sein, der die Immobilie für weniger als ihren fairen Marktwert (FMV) kaufen und sie dann zu einem höheren Preis mit Gewinn verkaufen möchte.
Wenn der Hausbesitzer die Immobilie über einen Immobilienmakler zum Verkauf anbietet, wenden sich potenzielle Käufer an den Immobilienmakler. Bei jedem Leerverkauf muss die kreditgebende Bank wahrscheinlich beteiligt werden und kann einen oder mehrere eigene Immobilienmakler oder Anwälte beauftragen, insbesondere um ein Maklerpreisgutachten zu erstellen.
Hausbesitzer, die vor einer Zwangsvollstreckung stehen, können sich unter 888-995-HOPE (888-995-4673) an das bundesstaatliche Programm „Making Home Affordable“ wenden, um Unterstützung beim Erhalt ihres Hauses zu erhalten – oder, falls dies nicht möglich ist, beim Umzug in ein neues Zuhause.
Vor- und Nachteile von Verkäufen vor der Zwangsvollstreckung
Ein Haus kann während der Phase vor der Zwangsvollstreckung verkauft werden, was für alle Beteiligten ein Gewinn sein kann. Durch den Verkauf vermeidet der Hausbesitzer den Schaden, den eine Zwangsvollstreckung für seine Kreditwürdigkeit hätte. Der Käufer kann die Immobilie in der Regel unter dem Marktwert ergattern. Das kreditgebende Institut muss weder die Kosten eines Zwangsvollstreckungsverfahrens tragen noch die Immobilie selbst verkaufen.
Der unabhängige Verkauf einer Immobilie ist jedoch nicht unbedingt einfach, vor allem, da der Verkäufer gesetzliche Bestimmungen und Offenlegungspflichten einhalten muss. Käufer von vorab zwangsversteigerten Häusern müssen sich aller Grundpfandrechte oder unbezahlten Steuern auf ein Haus bewusst sein, da diese möglicherweise ohne vollständige Offenlegung oder ordnungsgemäß dokumentierte Klauseln auf den neuen Eigentümer übertragen werden könnten.
Wenn der Hausbesitzer die überfälligen (und laufenden) Hypothekenzahlungen nicht leistet, eine Änderung aushandelt oder das Haus während des Zeitraums vor der Zwangsvollstreckung nicht verkauft, wird dem Kreditgeber schließlich die Genehmigung für sein Pfandrecht an der Immobilie erteilt. In diesem Fall können sie den Eigentümer räumen und die Immobilie anschließend verkaufen. Zu diesem Zeitpunkt ist die Bank Eigentümerin der Immobilie und wird eher versuchen, die Immobilie zu einem noch niedrigeren Preis zu verkaufen, anstatt ihre laufenden Kosten wie Steuern und Versicherungen zu tragen.
TTT
COVID-19 Hypothekenentlastung
Es wurden eine Reihe von Maßnahmen ergriffen, um Hausbesitzer zu schützen, die in den Jahren 2020 und 2021 von der COVID-19-Pandemie betroffen waren.
Das CARES-Gesetz (Coronavirus Aid, Relief, and Economic Security Act) wurde am 27. März 2020 in Kraft gesetzt und sieht ein Räumungs- und Zwangsvollstreckungsmoratorium für staatlich abgesicherte Hypotheken bis zum 31. Dezember 2020 vor.
Diese wurde bis zum 31. Januar 2021 verlängert.
Das Moratorium wurde von Präsident Joe Biden per Exekutivverordnung an seinem ersten Amtstag bis mindestens 31. März 2021 weiter verlängert.
Am 16.02.2021 wurde das Moratorium bis zum 30.06.2021 verlängert.
Am 24. Juni wurde es letztmalig bis zum 31. Juli 2021 verlängert.
Ab dem 1. März 2022 haben nur bestimmte Staaten das Moratorium verlängert, wie z. B. Washington, DC (verlängert bis 30. September 2022).
Die Exekutivverordnung machte auch qualifizierte Eigentümer von Mehrfamilienhäusern für eine Nachsicht berechtigt. Wenn eine Forderung genehmigt wurde, durften staatlich unterstützte Hypothekenkreditnehmer Zahlungen um bis zu 360 Tage aufschieben, Gebühren für verspätete Zahlungen vermeiden, die Räumung ihres Hauses vermeiden, bereits laufende Zwangsvollstreckungsverfahren aufschieben und die Phase vor der Zwangsvollstreckung anhalten jedes neue Verfahren.
Darüber hinaus wurde privaten Kreditgebern empfohlen, mit Kreditnehmern zusammenzuarbeiten, um Kreditänderungen leichter zugänglich zu machen. Im Jahr 2021 fielen die Zinsen auf beispiellose Tiefststände, was die Refinanzierung zu einer praktikablen Option für jeden Hypothekenschuldner machte, der in den letzten Monaten noch keine Refinanzierung vorgenommen hat und dies vertraglich unter seinen aktuellen Hypothekenbedingungen tun darf. Der Vorsitzende der US-Notenbank, Jerome Powell, hat jedoch erklärt, dass die Zinssätze im Frühjahr 2022 steigen werden.
Das Endergebnis
Die Vorab-Zwangsvollstreckung kann eine wichtige Phase sein, da der Kreditgeber für den Kreditnehmer möglicherweise offen für eine letzte Verhandlung über überfällige Schulden ist. Der Kreditnehmer hat oft eine letzte Gelegenheit, den Ausfallstatus möglicherweise rückgängig zu machen, indem er verspätete Zahlungen nachholt, eine Änderung aushandelt oder sich möglicherweise dafür entscheidet, die Immobilie zu verkaufen, bevor es zu einer endgültigen Zwangsräumung kommt.
Höhepunkte
Einige Kreditgeber lassen Sie Rückzahlungen leisten, um aus der Zwangsvollstreckung herauszukommen.
Ein Kreditgeber ist verpflichtet, ein Gerichtsverfahren zu durchlaufen, um eine Zwangsvollstreckung und Räumungsklage abzuschließen.
Pre-foreclosure ist ein rechtliches Verfahren, das stattfindet, bevor eine Immobilie vom Kreditgeber wieder in Besitz genommen wird.
Wenn ein Hausbesitzer mit einer bestimmten Anzahl von Zahlungen in Verzug ist, kann der Kreditgeber eine Inverzugsetzung ausstellen und das Haus vor der Zwangsvollstreckung schicken.
Hypothekendarlehensnehmer können während der Zeit vor der Zwangsvollstreckung noch einige Optionen haben, um ihre Häuser zu retten.
FAQ
Was ist der Unterschied zwischen Zwangsvollstreckung und Vorverfallserklärung?
Eine Vorverfallserklärung auf das Haus tritt auf, wenn eine Inverzugsetzung nach Erhalt der gerichtlichen Genehmigung zugestellt wird. Während dieser Phase kann ein Hausbesitzer möglicherweise mit dem Kreditgeber verhandeln, um das Haus zu erhalten, normalerweise durch Tilgung seiner Schulden. Eine Zwangsvollstreckung tritt ein, wenn der Kreditgeber die Vollmacht erhält, dem säumigen Kreditnehmer einen Räumungsbescheid zuzustellen, und dann eine öffentliche Versteigerung zum Verkauf der Immobilie durchführt.
Befindet sich mein Haus vor der Zwangsvollstreckung?
Bevor Ihr Haus in die Vorverfallserklärung geht, erhalten Sie eine gerichtliche Inverzugsetzung, die Sie auf das Risiko hinweist, dass Ihr Haus vor der Zwangsvollstreckung endet. Wenn Sie seit mehr als drei Monaten keine Zahlungen für Ihre Hypothek geleistet haben, ist es wahrscheinlich, dass Ihr Haus auch vor der Zwangsvollstreckung fällt.
Was bedeutet Vorverfallserklärung?
Die Vorabverfallserklärung ist eine Maßnahme, die von einem Kreditgeber ergriffen wird, um zu versuchen, ein aus einer Hypothek geschuldetes Geld zu erhalten. Eine Vorabvollstreckung ist eine Warnung, dass eine Zwangsvollstreckung eintreten kann, wenn die Schulden nicht beglichen werden.
