Ennen sulkemista
Mikä on esisulku?
Ennen ulosmittausta tarkoitetaan oikeudellisen menettelyn ensimmäistä vaihetta, joka voi lopulta päättyä siihen, että omaisuus otetaan takaisin laiminlyöneeltä lainanottajalta. Lainanantaja tekee kiinteistön laiminlyöntiä koskevan ilmoituksen ennen ulosmittausta, koska lainanottaja ylittää viivästyneiden maksujen sopimusehdot.
Laiminlyöntiilmoitus ilmoittaa lainanottajalle, että lainanantaja ryhtyy oikeudellisiin toimiin ulosmittauksen saamiseksi. Lainaajilla on käytettävissään muutamia vaihtoehtoja, jos he joutuvat ennen ulosmittausta. Lainanantajat voivat jopa olla valmiita neuvottelemaan heidän kanssaan välttääkseen siirtymisen sulkemisvaiheeseen.
Kuinka ennalta sulkeminen toimii
Kun asunnon ostaja ottaa lainaa asunnon ostoon, hän tekee lainanantajan kanssa sopimuksen asuntolainan takaisinmaksusta sopimuksen mukaisesti, tyypillisesti kuukausierillä. Kuukausimaksut on yleensä strukturoitu kattamaan osan asuntolainan pääoma- ja korkomaksuista.
Tavalliset asuntolainasopimukset rakentuvat usein laiminlyönneiksi, jos lainanottaja ei suorita maksuja kolmena peräkkäisenä kuukautena. Tuolloin lainanantajalla on yleensä sopimusvaltuudet aloittaa ulosmittaus. Kun näin tapahtuu, lainanottaja saa jäljennöksen laiminlyöntiilmoituksesta, joka myös tehdään julkiseksi, jättämällä hakemuksen tuomioistuimelle. Tämä toimenpide aloittaa sulkemista edeltävän prosessin, joka voi kestää viikoista yli vuoteen, koska se vaihtelee osavaltioittain ja on oikeudenkäynnin kohteena.
Sulkemismenettelyssä on useita vakiovaiheita. Laiminlyöntiilmoitus käynnistää menettelyn sulkemista edeltävässä vaiheessa. Yleensä lainanantaja tarvitsee kiinteistön panttioikeuteensa tuomioistuimen hyväksynnän, joka on annettava tuomarilta.
Lainanantajat ovat usein halukkaampia neuvottelemaan takautuvasta maksusta ja mahdollisista lainan muutoksista menettelyn ulosmittausta edeltävässä vaiheessa välttääkseen maksamasta suuria ulosmittausmenettelykuluja. Jos ulosmittaus myönnetään ja ulosmittaushäätöilmoitus hyväksytään, lainanantaja voi siirtyä kohti julkista huutokauppaa tai edunvalvojan myyntiä.
Asuntolainojen syrjintä on laitonta. Jos uskot, että sinua on syrjitty rodun, uskonnon, sukupuolen, siviilisäädyn, julkisen tuen käytön, kansallisen alkuperän, vamman tai iän perusteella, voit ryhtyä toimiin. Yksi tällainen vaihe on tehdä raportti Consumer Financial Protection Bureaulle tai US Department of Housing and Urban Developmentille (HUD).
Pre-sulkemista edeltävien asuntojen lyhytmyynti
Lainaajan myyntiin asettamaa asuntoa ennen ulosottoa kutsutaan yleensä lyhyeksi myyntiksi. Myynti voi olla yksityinen kauppa asunnonomistajan ja ostajan välillä, mutta ostajan tarjous on yleensä hyväksyttävä pankilta ennen kuin kauppa voidaan toteuttaa. Kauppahinta voi olla pienempi kuin jäljellä oleva lainasaldo, minkä vuoksi myynnin sanotaan olevan lyhyt.
Muista, että kaikki lyhyeksi myynnit eivät ole ennakkosulkuja. Asunnonomistajat, jotka tietävät olevansa vaikeuksissa, päättävät joskus myydä kiinteistönsä kaikin mahdollisin keinoin ennen kuin he pääsevät ennalta sulkemiseen. Ostaja voi tarkastaa ennalta suljetun asunnon ennen tarjouksen tekemistä. Ostaja voi olla sijoittaja, joka haluaa ostaa kiinteistön käypää markkina-arvoa (FMV) halvemmalla ja myydä sen sitten korkeammalla hinnalla voitolla.
Jos asunnonomistaja listaa myytävän kiinteistön kiinteistönvälittäjän kautta, mahdolliset ostajat ottavat yhteyttä välittäjään. Kaikissa lyhyeksi myynneissä lainanantajapankin on todennäköisesti oltava mukana ja se voi palkata yhden tai useamman kiinteistönvälittäjän tai asianajajan, erityisesti laatimaan välittäjän hintalausunnon.
Asunnonomistajat, joita uhkaa sulkeminen, voivat ottaa yhteyttä liittovaltion Making Home Affordable Program -ohjelmaan numerossa 888-995-HOPE (888-995-4673) saadakseen apua kotinsa säilyttämisessä – tai, jos se ei ole mahdollista, uuteen kotiin muuttamiseen.
Sulkemista edeltävän myynnin edut ja haitat
Asunto voidaan myydä esisulkuvaiheessa, mikä voi olla voitto kaikille osapuolille. Myymällä asunnonomistaja välttää vahingot, joita ulosmittaus aiheuttaisi heidän luottohistorialleen. Ostaja voi yleensä napata kiinteistön alle markkina-arvon. Lainauslaitoksen ei tarvitse maksaa ulosottomenettelyn kustannuksia tai myydä kiinteistöä itse.
Kiinteistön myyminen itsenäisesti ei kuitenkaan välttämättä ole helppoa, lähinnä siksi, että myyjän on noudatettava laillisuutta ja tiedonantovaatimuksia. Ennalta suljettujen asuntojen ostajien on oltava tietoisia kaikista asunnon panttioikeuksista tai maksamattomista veroista, koska ne voidaan mahdollisesti siirtää uudelle omistajalle ilman täydellistä paljastamista tai asianmukaisesti dokumentoituja lausekkeita.
Jos asunnonomistaja ei suorita erääntyneitä (ja meneillään olevia) asuntolainamaksuja, neuvottele muutoksesta tai myy asuntoa ennen ulosmittausta, lainanantajalle myönnetään lopulta lupa panttioikeuteensa. Kun näin tapahtuu, he voivat häätää omistajan ja myydä kiinteistön. Tässä vaiheessa pankki omistaa kiinteistön ja yrittää todennäköisemmin myydä kiinteistön vielä halvemmalla kuin pitää yllä juoksevia kulujaan, kuten veroja ja vakuutuksia.
TTT
COVID-19-asuntolainahuojennus
COVID-19-pandemiasta kärsiviä vaikeuksissa olevia asunnonomistajia suojeltiin vuosina 2020 ja 2021.
Coronavirus Aid, Relief, and Economic Security (CARES) -laki allekirjoitettiin laiksi 27. maaliskuuta 2020, mikä asettaa häätö- ja ulosmittauskiellon valtion tukemille asuntolainoille joulukuuhun asti. 31., 2020.
Tätä jatkettiin tammikuun ajan. 31. päivä 2021.
Presidentti Joe Biden pidensi moratoriota ensimmäisenä virkapäiväänsä antamalla toimeenpanomääräyksellä ainakin 31.3.2021 asti.
Helmikuussa 16.6.2021 moratoriota jatkettiin 30.6.2021 asti.
Kesäkuun 24. päivänä sitä jatkettiin viimeisen kerran 31.7.2021 asti.
-
- maaliskuuta 2022 alkaen vain tietyt osavaltiot ovat pidentäneet moratoriota, kuten Washington DC (pidennetty 30. syyskuuta 2022 asti).
Toimeenpanomääräys teki myös kelpoisuusvaatimukset täyttävistä omakotitalojen omistajista kärsimyksen. Jos vaatimus hyväksytään, valtion tukemat asuntolainanottajat saivat lykätä maksuja jopa 360 päiväksi, välttää maksuviivästyksiä, välttää häätöä kodistaan, lykätä jo käynnissä olevia ulosmittausmenettelyjä ja keskeyttää ulosmittausta edeltävä vaihe uusia menettelyjä.
Lisäksi yksityisiä lainanantajia neuvottiin työskentelemään lainanottajien kanssa, jolloin lainamuutokset ovat helpommin saatavilla. Vuonna 2021 korot laskivat ennennäkemättömälle pohjalle, mikä teki jälleenrahoituksesta varteenotettavan vaihtoehdon jokaiselle asuntolainanottajalle, joka ei ole aiemmin rahoittanut uudelleen muutaman viime kuukauden aikana ja jolla on sopimuksessa mahdollisuus tehdä niin nykyisten asuntolainaehtojensa mukaisesti. Federal Reserven pääjohtaja Jerome Powell on kuitenkin todennut, että korot nousevat keväällä 2022.
Bottom Line
Ennen ulosmittausta voi olla tärkeä vaihe, koska lainanantaja voi olla avoin viimeisten oikeuksien neuvotteluille lainanottajan myöhässä olevasta velasta. Lainanottajalla on usein viimeinen mahdollisuus mahdollisesti peruuttaa oletustilanne maksamalla maksuviivästyksiä, neuvottelemalla muutoksesta tai mahdollisesti valitsemalla kiinteistön myymisestä ennen kuin se saavuttaa lopullisen ulosmittaushäädön.
##Kohokohdat
Jotkut lainanantajat antavat sinun suorittaa takaisinmaksuja päästäksesi eroon esisulusta.
Lainanantaja on velvollinen käymään oikeudessa läpi ulosmittaus- ja häätöilmoituksen viimeistelemiseksi.
Esisulku on oikeudellinen prosessi, joka tapahtuu ennen kuin lainanantaja ottaa kiinteistön takaisin.
Jos asunnonomistaja myöhästyy tietyn määrän maksuja, lainanantaja voi antaa maksuhäiriöilmoituksen ja lähettää kodin ennakkosulkuun.
Asuntolainanottajilla voi silti olla joitain vaihtoehtoja ennen ulosmittausta kotinsa pelastamiseksi.
##UKK
Mitä eroa on sulkemalla ja ennen sulkemista?
Taloa edeltävä ulosmittaus tapahtuu, kun laiminlyönnistä ilmoitetaan tuomioistuimen hyväksynnän saatuaan. Tässä vaiheessa asunnonomistaja saattaa pystyä neuvottelemaan lainanantajan kanssa kodin säilyttämisestä, yleensä maksamalla velkansa pois. Ulosmittaus tapahtuu, jos lainanantaja saa valtuudet toimittaa rikollisen lainanottajan ulosmittaushäätöilmoitus ja sitten järjestää julkisen huutokaupan kiinteistön myymiseksi.
Onko taloni ennen sulkemista?
Ennen kuin talosi joutuu esisuluntaan, saat laillisen ilmoituksen laiminlyönnistä, joka varoittaa sinua vaarasta, että talosi päätyy esisulkuun. Jos et ole maksanut asuntolainaasi yli kolmeen kuukauteen, on todennäköistä, että myös kotisi joutuu presulkimiseen.
Mitä ennaltaehkäisy tarkoittaa?
Esisulku on lainanantajan toimenpide, jolla hän yrittää saada asuntolainasta velkaa. Esisulku on varoitus siitä, että ulosmittaus voi tapahtua, jos velkoja ei ratkaista.
