Wstępne wykluczenie

Co to jest wstępne wykluczenie?

Wstępne przejęcie odnosi się do pierwszej fazy postępowania prawnego, które ostatecznie może zakończyć się przejęciem majątku od kredytobiorcy, który nie wywiązuje się ze zobowiązań. Pożyczkodawca składa zawiadomienie o niewykonaniu zobowiązania w odniesieniu do nieruchomości przed przejęciem, ponieważ właściciel pożyczający przekracza warunki umowne dotyczące zaległych płatności.

Zawiadomienie o niewykonaniu zobowiązania informuje właściciela pożyczki, że pożyczkodawca podejmuje kroki prawne w celu przejęcia. Kredytobiorcy mają kilka dostępnych opcji, jeśli znajdą się w sytuacji wstępnego wykluczenia. Kredytodawcy mogą nawet chcieć z nimi negocjować, aby uniknąć przejścia do fazy wykluczenia.

Jak działa wstępne wykluczenie

Kiedy nabywca domu zaciąga kredyt na zakup nieruchomości, podpisuje z instytucją kredytową umowę na spłatę kredytu hipotecznego zgodnie z umową umowną, zazwyczaj z miesięcznymi ratami. Płatności miesięczne są zwykle skonstruowane tak, aby pokryć część spłaty kapitału i odsetek od kredytu hipotecznego.

Standardowe umowy o kredyt hipoteczny są często tak skonstruowane, że nie wygasają, jeśli kredytobiorca nie dokonuje płatności przez trzy kolejne miesiące. W tym momencie pożyczkodawca jest zwykle upoważniony umową do rozpoczęcia wstępnego wykluczenia. Kiedy tak się dzieje, pożyczkobiorca otrzymuje kopię zawiadomienia o niewykonaniu zobowiązania, które również staje się sprawą publiczną, poprzez złożenie wniosku w sądzie. To działanie rozpoczyna proces poprzedzający wykluczenie, który może trwać od tygodni do ponad roku, ponieważ różni się w zależności od stanu i podlega postępowaniu sądowemu.

Istnieje kilka standardowych etapów postępowania w sprawie wykluczenia. Powiadomienie o niewykonaniu zobowiązania rozpoczyna postępowanie w fazie poprzedzającej wykluczenie. Ogólnie rzecz biorąc, pożyczkodawca potrzebuje zgody sądu, którą musi wydać sędzia, na zastaw na nieruchomości.

Kredytodawcy są często bardziej skłonni do negocjowania płatności z datą wsteczną i ewentualnych modyfikacji pożyczek na etapie postępowania poprzedzającego przejęcie, aby uniknąć płacenia znacznych kosztów postępowania w sprawie przejęcia. Jeśli wykluczenie zostanie przyznane i zawiadomienie o eksmisji wykluczenia zostanie zatwierdzone, pożyczkodawca może przejść do publicznej aukcji lub sprzedaży powierniczej.

Dyskryminacja w zakresie kredytów hipotecznych jest nielegalna. Jeśli uważasz, że byłeś dyskryminowany ze względu na rasę, religię, płeć, stan cywilny, korzystanie z pomocy publicznej, narodowość, niepełnosprawność lub wiek, możesz podjąć pewne kroki. Jednym z takich kroków jest złożenie raportu do Biura Ochrony Konsumentów lub Departamentu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD).

Krótka sprzedaż domów przed wykluczeniem

Dom przed wykluczeniem, który pożyczkobiorca wystawia na sprzedaż, jest zwykle określany jako krótka sprzedaż. Sprzedaż może być prywatną transakcją między właścicielem domu a kupującym, ale oferta kupującego zwykle musi zostać zatwierdzona przez bank przed sfinalizowaniem sprzedaży. Cena zakupu może być niższa niż saldo kredytu, dlatego mówi się, że sprzedaż jest krótka.

Należy pamiętać, że nie wszystkie krótkie wyprzedaże to pre-foreclosures. Właściciele domów, którzy wiedzą, że mają kłopoty, czasami decydują się sprzedać swoje nieruchomości wszelkimi możliwymi sposobami przed osiągnięciem wstępnego wykluczenia. Nabywca może zlecić kontrolę przejętego domu przed złożeniem oferty. Nabywcą może być inwestor, który chce kupić nieruchomość za cenę niższą niż jej godziwą wartość rynkową (FMV), a następnie sprzedać ją z zyskiem po wyższej cenie.

Jeśli właściciel domu wystawia nieruchomość na sprzedaż za pośrednictwem agenta nieruchomości, potencjalni nabywcy skontaktują się z agentem aukcji. W każdą krótką sprzedaż prawdopodobnie będzie musiał zaangażować się bank pożyczający i może zatrudnić jednego lub więcej własnych pośredników w obrocie nieruchomościami lub prawników, w szczególności w celu przygotowania opinii o cenie pośrednika.

Właściciele domów stojących w obliczu wykluczenia mogą skontaktować się z federalnym programem Making Home Affordable Program pod numerem 888-995-HOPE (888-995-4673) w celu uzyskania pomocy w utrzymaniu domu lub, jeśli nie jest to możliwe, w przeprowadzce do nowego domu.

Zalety i wady sprzedaży przed wykluczeniem

Dom może zostać sprzedany w fazie przed wykluczeniem, co może być wygraną dla wszystkich zaangażowanych stron. Sprzedając, właściciel domu unika szkód, jakie wykluczenie miałoby na jego historii kredytowej. Nabywca może zwykle zagarnąć nieruchomość poniżej wartości rynkowej. Instytucja pożyczkowa nie musi ponosić kosztów postępowania w sprawie przejęcia ani sprzedawać samej nieruchomości.

Ale samodzielna sprzedaż nieruchomości niekoniecznie jest łatwa, głównie dlatego, że sprzedawca musi przestrzegać przepisów prawnych i wymogów dotyczących ujawniania informacji. Nabywcy domów przed przejęciem będą musieli być świadomi wszelkich zastawów na nieruchomości lub niezapłaconych podatków od domu, ponieważ mogą one potencjalnie zostać przeniesione na nowego właściciela bez pełnego ujawnienia lub odpowiednio udokumentowanych klauzul.

Jeśli właściciel domu nie dokona zaległych (i trwających) spłat kredytu hipotecznego, nie wynegocjuje modyfikacji ani nie sprzeda domu w okresie poprzedzającym przejęcie, pożyczkodawca ostatecznie uzyska zezwolenie na zastaw na nieruchomości. Kiedy tak się stanie, mogą eksmitować właściciela, a następnie sprzedać nieruchomość. W tym momencie bank jest właścicielem nieruchomości i jest bardziej prawdopodobne, że będzie próbował sprzedać nieruchomość po jeszcze niższej cenie, niż utrzymywać bieżące wydatki, takie jak podatki i ubezpieczenie.

TTT

COVID-19 Ulga hipoteczna

Podjęto szereg kroków w celu ochrony właścicieli domów dotkniętych pandemią COVID-19 w 2020 i 2021 roku.

27 marca 2020 r. podpisano ustawę o pomocy, pomocy i bezpieczeństwie ekonomicznym koronawirusa (CARES), wprowadzając moratorium na eksmisję i przejęcie hipoteki wspieranej przez rząd do grudnia. 31.2020.
To zostało przedłużone do stycznia. 31.2021.
Moratorium zostało dodatkowo przedłużone przez prezydenta Joe Bidena, zarządzeniem wykonawczym pierwszego dnia jego urzędowania, do co najmniej 31 marca 2021 r.
W lutym 16 2021 r. moratorium przedłużono do 30 czerwca 2021 r.
24 czerwca została przedłużona po raz ostatni do 31 lipca 2021 r.
Od 1 marca 2022 r. tylko niektóre stany przedłużyły moratorium, np. Waszyngton (przedłużono do 30 września 2022 r.).

Zarządzeniem nadano również prawo do wyrozumiałości kwalifikującym się właścicielom nieruchomości wielorodzinnych. Jeśli roszczenie zostanie zatwierdzone, pożyczkobiorcy hipoteczni wspierani przez rząd mogli odroczyć płatności do 360 dni, uniknąć opłat za opóźnienia w płatnościach, uniknąć eksmisji z domu, odroczyć jakiekolwiek już toczące się postępowanie w sprawie przejęcia i wstrzymać fazę poprzedzającą przejęcie wszelkie nowe postępowania.

Ponadto prywatnym pożyczkodawcom zalecono współpracę z pożyczkobiorcami, dzięki czemu modyfikacje pożyczek będą łatwiej dostępne. W 2021 r. stopy procentowe spadły do bezprecedensowo niskich poziomów, dzięki czemu refinansowanie jest realną opcją dla każdego kredytobiorcy hipotecznego, który nie refinansował wcześniej w ciągu ostatnich kilku miesięcy i ma na to umowne zezwolenie na obecnych warunkach kredytu hipotecznego. Jednak prezes Rezerwy Federalnej, Jerome Powell, oświadczył, że stopy procentowe wzrosną wiosną 2022 roku.

Podsumowanie

Wstępne wykluczenie może być ważną fazą, ponieważ pożyczkodawca może być otwarty na negocjacje dotyczące zaległego długu dla pożyczkobiorcy. Pożyczkobiorca często ma ostateczną okazję, aby potencjalnie odwrócić stan niewykonania zobowiązania, dokonując opóźnionych płatności, negocjując modyfikację lub ewentualnie decydując się na sprzedaż nieruchomości, zanim osiągnie ona ostateczną eksmisję z wykluczenia.

##Przegląd najważniejszych wydarzeń

Niektórzy pożyczkodawcy pozwolą Ci dokonać zwrotu, aby wyjść z wcześniejszego przejęcia.
Pożyczkodawca jest zobowiązany do przeprowadzenia postępowania sądowego w celu sfinalizowania nakazu przejęcia i eksmisji.
Wstępne przejęcie to proces prawny, który ma miejsce przed przejęciem nieruchomości przez pożyczkodawcę.
Jeśli właściciel domu spóźnia się z określoną liczbą płatności, pożyczkodawca może wydać zawiadomienie o niewykonaniu zobowiązania, wysyłając dom do wstępnego przejęcia.
Kredytobiorcy kredytów hipotecznych mogą nadal mieć pewne możliwości przed wykluczeniem, aby uratować swoje domy.

##FAQ

Jaka jest różnica między wykluczeniem a wstępnym wykluczeniem?

Wstępne wykluczenie domu ma miejsce, gdy zawiadomienie o niewykonaniu zobowiązania zostanie doręczone po uzyskaniu zgody sądu. Na tym etapie właściciel domu może być w stanie negocjować z pożyczkodawcą, aby zachować dom, zwykle poprzez spłatę długów. Wykluczenie ma miejsce, gdy pożyczkodawca otrzyma upoważnienie do doręczenia przestępcy pożyczkobiorcy zawiadomienia o eksmisji wykluczenia, a następnie przystępuje do przeprowadzenia aukcji publicznej w celu sprzedaży nieruchomości.

Czy mój dom jest przed wykluczeniem?

Zanim Twój dom zostanie objęty wstępnym wykluczeniem, otrzymasz prawne zawiadomienie o niewykonaniu zobowiązania, ostrzegające Cię o ryzyku, że Twój dom znajdzie się w stanie wstępnego wykluczenia. Jeśli nie dokonywałeś spłat kredytu hipotecznego przez ponad trzy miesiące, prawdopodobnie Twój dom również zostanie przejęty.

Co oznacza wcześniejsze wykluczenie?

Wstępne przejęcie to działanie podejmowane przez pożyczkodawcę w celu uzyskania pieniędzy należnych z tytułu kredytu hipotecznego. Wstępne wykluczenie jest ostrzeżeniem, że może nastąpić wykluczenie, jeśli długi nie zostaną rozwiązane.