사전 압류

사전 압류란 무엇입니까?

사전 압류는 채무 불이행 차용자로부터 재산을 회수하는 것으로 궁극적으로 결론을 내릴 수 있는 법적 절차의 첫 번째 단계를 나타냅니다. 대출 소유자가 연체 지불에 대한 계약 조건을 초과했기 때문에 대출 기관은 사전 압류로 해당 부동산에 대해 채무 불이행 통지 를 제출합니다.

채무 불이행 통지는 차용 소유자에게 대출 기관이 압류를 위해 법적 조치를 취하고 있음을 알립니다. 차용인은 사전 압류 상태에 있는 경우 몇 가지 옵션을 사용할 수 있습니다. 대출 기관은 압류 단계로 넘어가는 것을 피하기 위해 그들과 기꺼이 협상할 수도 있습니다.

사전 압류 작동 방식

주택 구매자가 부동산을 구입하기 위해 대출을 받을 때 일반적으로 월 할부로 계약 계약에 따라 모기지 대출을 상환하기 위해 대출 기관과 계약을 체결합니다. 월 지불은 일반적으로 모기지에 대한 원금과 이자의 일부를 충당하도록 구성됩니다.

표준 모기지 계약은 차용인이 3개월 연속 지불하지 않으면 채무 불이행 상태가 되도록 구성되는 경우가 많습니다. 이 시점에서 대출 기관은 일반적으로 사전 압류를 시작할 수 있도록 계약상 승인됩니다. 이런 일이 발생하면 차용인은 법원에 제출을 통해 공개 기록의 문제가 되는 채무 불이행 통지서 사본을 받습니다. 이 조치는 사전 압류 절차를 시작합니다. 이 절차는 주마다 다르고 법원 절차의 적용을 받기 때문에 몇 주에서 1년 이상이 소요될 수 있습니다.

압류 절차에는 몇 가지 표준 단계가 있습니다. 채무 불이행 통지는 사전 압류 단계에서 절차를 시작합니다. 일반적으로 대출 기관은 부동산에 대한 유치권 에 대해 판사의 승인을 받아야 하는 법원 승인이 필요합니다 .

대출 기관은 광범위한 압류 절차 비용을 지불하지 않기 위해 소송 절차의 사전 압류 단계에서 소급 지급 및 가능한 대출 수정에 대해 협상하는 경우가 더 많습니다. 압류가 승인되고 압류 퇴거 통지가 승인되면 대출 기관은 공개 경매 또는 수탁자 판매로 이동할 수 있습니다.

모기지 대출 차별은 불법입니다. 인종, 종교, 성별, 결혼 여부, 공공 부조 사용, 출신 국가, 장애 또는 연령에 따라 차별을 받았다고 생각되면 취할 수 있는 조치가 있습니다. 그러한 단계 중 하나는 소비자 금융 보호국 또는 미국 주택 및 도시 개발부(HUD)에 보고서를 제출하는 것입니다.

사전 압류 주택의 공매도

차용인이 판매를 위해 내놓는 압류 전 주택을 일반적으로 공매도 라고 합니다. 판매는 주택 소유자와 구매자 간의 개인 거래일 수 있지만 구매자의 제안은 일반적으로 판매가 완료되기 전에 은행의 승인을 받아야 합니다. 구매 가격이 대출 잔액보다 낮을 수 있으므로 판매가 숏이라고 합니다.

모든 공매도가 사전 압류인 것은 아닙니다. 자신이 곤경에 처해 있음을 알고 있는 주택 소유자는 때때로 사전 압류에 도달하기 전에 가능한 모든 수단을 통해 자신의 재산을 매각하기로 결정합니다. 구매자는 사전 압류된 주택을 제안하기 전에 검사를 받을 수 있습니다. 구매자는 부동산을 공정 시장 가치(FMV)보다 낮은 가격에 구매한 다음 이익을 위해 더 높은 가격에 판매하려는 투자자일 수 있습니다.

주택 소유자가 부동산 중개인을 통해 판매할 부동산을 나열하면 잠재 구매자가 목록 에이전트에게 연락할 것입니다. 공매도의 경우 대출 은행이 관여해야 하며 특히 중개인 가격 의견 을 준비하기 위해 한 명 이상의 부동산 중개인 또는 변호사를 고용할 수 있습니다 .

압류에 직면한 주택 소유자는 주택 유지에 도움이 필요하거나 불가능한 경우 새 주택으로 이전하는 데 도움이 필요한 경우 연방 정부의 저렴한 주택 만들기 프로그램(Making Home Affordable Program, 888-995-HOPE(888-995-4673))에 연락할 수 있습니다.

사전 압류 판매의 장점과 단점

주택은 사전 압류 단계에서 판매될 수 있으며, 이는 관련된 모든 당사자에게 승리가 될 수 있습니다. 주택 소유자는 매각함으로써 압류가 신용 기록에 미치는 피해를 피할 수 있습니다. 구매자는 일반적으로 시장 가치보다 낮은 가격으로 부동산을 매수할 수 있습니다. 대출 기관은 압류 절차 비용을 지불하거나 자산 자체를 판매할 필요가 없습니다.

그러나 부동산을 독립적으로 판매하는 것이 반드시 쉬운 것은 아닙니다. 주로 판매자가 적법성과 공개 요건을 준수해야 하기 때문입니다. 사전 압류된 주택의 구매자는 주택에 대한 모든 재산 유치권 또는 미납 세금에 대해 알고 있어야 합니다. 이러한 것들은 전체 공개 또는 적절하게 문서화된 조항 없이 잠재적으로 새 소유자에게 이전될 수 있기 때문입니다.

주택 소유자가 연체된(및 진행 중인) 모기지 지불을 하지 않거나, 수정을 협상하거나, 사전 압류 기간 동안 주택을 판매하지 않으면 대출 기관은 결국 해당 부동산에 대한 유치권을 승인받게 됩니다. 이런 일이 발생하면 소유자를 퇴거시킨 후 부동산을 매각할 수 있습니다. 이 시점에서 은행은 부동산을 소유하고 있으며 세금 및 보험과 같은 지속적인 비용을 유지하기보다 훨씬 더 낮은 가격에 부동산을 판매하려고 할 가능성이 더 큽니다.

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코로나19 모기지 구제

2020년과 2021년에 COVID-19 전염병으로 어려움을 겪고 있는 주택 소유자를 보호하기 위해 일련의 조치를 취했습니다.

• 2020년 3월 27일 코로나바이러스 지원, 구호 및 경제 보장(CARES)법이 서명되어 12월까지 정부 지원 모기지 퇴거 및 압류 유예 조치를 취합니다. 2020년 3월 31일.

• 1월까지 연장되었습니다. 2021년 3월 31일.

• 모라토리엄은 조 바이든 대통령이 취임 첫날 행정명령에 의해 최소 2021년 3월 31일까지 더 연장했습니다.

• 2월 2021년 6월 16일, 모라토리엄이 2021년 6월 30일까지 연장되었습니다.

• 6월 24일에 마지막으로 2021년 7월 31일까지 연장되었습니다.

• 2022년 3월 1일부로 워싱턴DC 등 일부 주에서만 유예기간 연장(2022년 9월 30일까지 연장)

행정 명령은 또한 자격을 갖춘 다가구 재산 소유자가 관용을 받을 수 있도록 했습니다. 청구가 승인되면 정부 지원 모기지 차용인은 최대 360일 동안 지불을 연기하고, 연체료를 피하고, 집에서 퇴거를 피하고, 이미 진행 중인 압류 절차를 연기하고, 모든 새로운 절차.

또한 민간 대출 기관은 대출 수정 사항에 더 쉽게 접근할 수 있도록 차용인과 협력하도록 권고했습니다. 2021년에는 금리가 전례 없는 최저 수준으로 떨어졌고, 지난 몇 개월 동안 이전에 재융자를 한 적이 없고 현재 모기지 조건에 따라 계약상 그렇게 할 수 있는 모기지 차용인에게 재융자는 실행 가능한 옵션이 되었습니다. 그러나 제롬 파월 연준 의장은 2022년 봄에 금리가 인상될 것이라고 밝혔습니다.

결론

사전 압류는 대출 기관이 차용인에 대한 연체 부채에 대한 최종 권리 협상에 개방적일 수 있기 때문에 중요한 단계가 될 수 있습니다. 차용인은 종종 연체금을 갚거나, 수정을 협상하거나, 최종 압류 퇴거에 도달하기 전에 부동산을 매각하기로 선택하여 잠재적으로 기본 상태를 되돌릴 수 있는 최종 기회를 갖습니다.

##하이라이트

• 일부 대출 기관에서는 사전 압류에서 벗어나기 위해 상환을 할 수 있습니다.

퇴거 통지서 를 확정하기 위해 법원 절차를 거쳐야 합니다 .

• 사전 압류는 대출 기관이 부동산을 다시 점유하기 전에 발생하는 법적 절차입니다.

• 주택 소유자가 일정 금액의 지불을 연체하는 경우 대출 기관은 주택을 사전 압류로 보내는 채무 불이행 통지를 발행할 수 있습니다.

• 모기지 차용인은 사전 압류 기간 동안 집을 구할 수 있는 몇 가지 옵션이 있을 수 있습니다.

##자주하는 질문

압류와 사전 압류의 차이점은 무엇입니까?

집에 대한 사전 압류는 법원 승인을 받은 후 불이행 통지서가 송달될 때 발생합니다. 이 단계에서 주택 소유자는 일반적으로 채무를 상환함으로써 주택을 보존하기 위해 대출 기관과 협상할 수 있습니다. 차압은 대출 기관이 연체 차용인에게 차압 퇴거 통지서를 송달할 권한을 받은 후 공개 경매를 진행하여 부동산을 판매하는 경우 발생합니다.

My House는 사전 압류입니까?

집이 사전 압류되기 전에 집이 사전 압류로 끝날 위험이 있다는 법적 불이행 통지서를 받게 됩니다. 3개월 이상 모기지론을 갚지 않으면 집도 사전 압류에 빠질 가능성이 큽니다.

사전 압류는 무엇을 의미합니까?

사전 압류는 대출 기관이 모기지론에 대해 빚진 돈을 얻기 위해 취하는 조치입니다. 사전 압류는 부채가 해결되지 않으면 압류가 발생할 수 있다는 경고입니다.