Förutmätning

Vad är förutmätning?

Förutmätning hänvisar till den första fasen av ett rättsligt förfarande som i slutändan kan leda till att en egendom återtas från en låntagare som har försummat. Långivaren lämnar in ett meddelande om försummelse av egendomen i förutmätning eftersom den lånande ägaren överskrider avtalsvillkoren för uteblivna betalningar.

Ett meddelande om försummelse informerar den lånande ägaren om att långivaren vidtar rättsliga åtgärder mot utestängning. Låntagare har några alternativ tillgängliga om de befinner sig i pre-foreclosure. Långivare kan till och med vara villiga att förhandla med dem för att undvika att gå till avskärmningsfasen.

Hur förutmätning fungerar

När en bostadsköpare tar ett lån för att köpa en fastighet, tecknar de ett avtal med låneinstitutet för att återbetala bolånet enligt ett avtalsavtal, vanligtvis med månatliga avbetalningar. Månatliga betalningar är vanligtvis strukturerade för att täcka en del av kapitalbeloppet och räntebetalningarna på bolånet.

Standardbolånekontrakt är ofta strukturerade för att vara i fallissemang om en låntagare misslyckas med att göra betalningar under tre månader i följd. Vid den tidpunkten är långivaren vanligtvis avtalsmässigt auktoriserad att påbörja förutmätning. När detta inträffar får låntagaren en kopia av ett meddelande om försummelse, som också görs offentligt registerad, genom en anmälan till domstolen. Denna åtgärd inleder pre-avskärmningsprocessen, som kan ta allt från veckor till mer än ett år, eftersom den varierar beroende på stat och är föremål för ett domstolsförfarande.

Det finns flera standardsteg för ett utmätningsförfarande. Meddelandet om försummelse startar förfarandet i fasen före utmätning. I allmänhet behöver långivaren ett domstolsgodkännande, som måste ges av en domare, för sin panträtt i en fastighet.

Långivare är ofta mer villiga att förhandla om försenade betalningar och eventuella låneändringar i förfarandet före utmätning för att undvika att betala vad som kan vara omfattande kostnader för utmätningsförfarandet. Om utmätning beviljas och ett meddelande om utmätning av vräkning godkänns, kan långivaren gå mot en offentlig auktion eller en förvaltarförsäljning.

Diskriminering av hypotekslån är olagligt. Om du tror att du har blivit diskriminerad på grund av ras, religion, kön, civilstånd, användning av offentligt bistånd, nationellt ursprung, funktionshinder eller ålder, så finns det åtgärder du kan vidta. Ett sådant steg är att lämna in en rapport till Consumer Financial Protection Bureau eller US Department of Housing and Urban Development (HUD).

Kortförsäljning av bostäder före avskärmning

Ett hem som en låntagare lägger ut till försäljning före avskärmning kallas vanligtvis en blankning. Försäljningen kan vara en privat transaktion mellan husägaren och köparen, men köparens bud måste vanligtvis godkännas av banken innan försäljningen kan slutföras. Köpeskillingen kan vara lägre än det utestående lånebeloppet, varför försäljningen sägs vara kort.

Tänk på att inte alla blankningar är pre-foreclosures. Husägare som vet att de har problem väljer ibland att sälja sina fastigheter på alla möjliga sätt innan de når förutmätning. En köpare kan låta besiktiga ett utmätat hem innan han lägger ett bud på det. Köparen kan vara en investerare som vill köpa fastigheten för mindre än dess verkliga marknadsvärde (FMV) och sedan sälja den till ett högre pris för en vinst.

Om husägaren listar fastigheten för försäljning genom en fastighetsmäklare, kommer potentiella köpare att kontakta noteringsmäklaren. Vid en blankning kommer den långivande banken sannolikt att behöva vara involverad och kan anlita en eller flera egna fastighetsmäklare eller advokater, särskilt för att utarbeta en mäklarprisutlåtande.

Husägare som står inför utestängning kan kontakta det federala Making Home Affordable Program på 888-995-HOPE (888-995-4673) för hjälp med att behålla sitt hem – eller, om det inte är möjligt, med att flytta till ett nytt hem.

Fördelar och nackdelar med försäljning före avskärmning

En bostad kan säljas under pre-utmätningsfasen, vilket kan vara en vinst för alla inblandade parter. Genom att sälja undviker husägaren den skada som en utmätning skulle ha på sin kredithistorik. Köparen kan oftast få fastigheten under marknadsvärdet. Det långivande institutet behöver inte betala kostnaderna för ett utmätningsförfarande eller sälja egendomen själv.

Men att sälja en fastighet självständigt är inte nödvändigtvis lätt, främst eftersom säljaren måste följa lagligheter och krav på offentliggörande. Köpare av pre-avskärmade bostäder måste vara medvetna om eventuella fastighetspanträtter eller obetalda skatter på ett hem eftersom dessa potentiellt kan överföras till den nya ägaren utan fullständig information eller korrekt dokumenterade klausuler.

Om husägaren inte gör de förfallna (och pågående) bolånebetalningarna, förhandlar om en ändring eller säljer bostaden under perioden före avskärmning, kommer långivaren så småningom att beviljas auktorisation av sin panträtt i fastigheten. När detta händer kan de vräka ägaren och sedan sälja fastigheten. Vid det här laget äger banken fastigheten och är mer benägna att försöka sälja fastigheten till ett ännu lägre pris snarare än att behålla sina löpande utgifter, såsom skatter och försäkringar.

TTT

Covid-19 hypotekslättnad

Det vidtogs en rad åtgärder för att skydda kämpande husägare som drabbades av covid-19-pandemin 2020 och 2021.

– Lagen om stöd, lättnad och ekonomisk säkerhet (CARES) undertecknades i lag den 27 mars 2020, vilket införde ett moratorium för vräkning och utestängning för statligt stödda bolån till och med den 31 december 2020.

– Detta förlängdes till och med den 31 januari 2021.

• Moratoriet förlängdes ytterligare av president Joe Biden, genom verkställande order på hans första dag i ämbetet, till åtminstone den 31 mars 2021.

– Den 16 februari 2021 förlängdes moratoriet till den 30 juni 2021.

– Den 24 juni förlängdes den för sista gången till 31 juli 2021.

– Från och med 1 mars 2022 är det bara vissa stater som har förlängt moratoriet, till exempel Washington DC (förlängt till 30 september 2022).

Direktionen gjorde också kvalificerade flerfamiljsfastighetsägare berättigade till anstånd. Om en fordran godkänns, tilläts statligt stödda bolånetagare skjuta upp betalningar i upp till 360 dagar, undvika sena betalningsavgifter, undvika vräkning från sitt hem, skjuta upp eventuella utmätningsförfaranden som redan pågår och stoppa utmätningsfasen för eventuella nya förfaranden.

Dessutom rekommenderades privata långivare att samarbeta med låntagare, vilket gjorde låneändringar mer lättillgängliga. År 2021 sjönk räntorna till aldrig tidigare skådade låga nivåer, vilket gjorde refinansiering till ett genomförbart alternativ för alla bolånetagare som inte tidigare har refinansierat under de senaste månaderna och som enligt kontrakt får göra det under sina nuvarande bolånevillkor. Federal Reserves ordförande Jerome Powell har dock uttalat att räntorna kommer att stiga under våren 2022.

Poängen

Förutmätning kan vara en viktig fas eftersom långivaren kan vara öppen för en sista rättighetsförhandling om förfallna skulder för låntagaren. Låntagaren har ofta en sista möjlighet att potentiellt vända standardstatusen genom att göra sena betalningar, förhandla om en ändring eller eventuellt välja att sälja fastigheten innan den når en slutlig utmätning.

Höjdpunkter

• Vissa långivare låter dig göra efterskottsbetalningar för att komma ur pre-utmätning.

• En långivare är skyldig att gå igenom ett domstolsförfarande för att slutföra en utmätning och vräkning.

– Förutmätning är en rättslig process som sker innan en fastighet återtas av långivaren.

– Om en husägare är försenad med ett visst antal betalningar kan långivaren utfärda ett meddelande om försummelse som skickar bostaden till förhandsutmätning.

• Bolånetagare kan fortfarande ha vissa alternativ under förutmätning för att rädda sina hem.

Vanliga frågor

Vad är skillnaden mellan utestängning och förutmätning?

En förutmätning av huset inträffar när ett meddelande om försummelse delges efter att ha fått domstolens godkännande. Under denna fas kan en husägare kunna förhandla med långivaren för att bevara bostaden, vanligtvis genom att betala av sina skulder. En utmätning inträffar om långivaren får befogenhet att ge den förfallna låntagaren ett meddelande om utmätning och sedan fortsätter att hålla en offentlig auktion för att sälja fastigheten.

Är mitt hus i förhandsavskärmning?

Innan ditt hus går i förhandsavskärmning kommer du att få ett juridiskt meddelande om försummelse som uppmärksammar dig på risken att ditt hus hamnar i förutmätning. Om du inte har gjort betalningar till ditt bolån på över tre månader, är det troligt att ditt hem också kommer att hamna i förutmätning.

Vad betyder förutmätning?

Förutmätning är en åtgärd som vidtas av en långivare för att försöka få pengar som är skyldig på en inteckning. En förhandsutmätning är en varning om att en utmätning kan ske, om skulder inte löses.