Pre-preclusione
Che cos'è la pre-preclusione?
Il pre-preclusione si riferisce alla prima fase di un procedimento legale che alla fine può concludersi con il recupero di una proprietà da un mutuatario inadempiente. Il prestatore presenta un avviso di inadempienza sulla proprietà in pre-preclusione perché il proprietario mutuatario eccede i termini contrattuali per i pagamenti insoluti.
Un avviso di inadempienza informa il proprietario del prestito che il prestatore sta perseguendo azioni legali verso la preclusione. I mutuatari hanno alcune opzioni disponibili se si trovano in pre-preclusione. I prestatori possono anche essere disposti a negoziare con loro per evitare di passare alla fase di preclusione.
Come funziona la pre-preclusione
Quando un acquirente di casa stipula un mutuo per l'acquisto di un immobile, firma un contratto con l'istituto di credito per rimborsare il mutuo ipotecario secondo un accordo contrattuale, in genere con rate mensili. I pagamenti mensili sono generalmente strutturati per coprire una parte dei pagamenti di capitale e interessi sul mutuo.
I contratti ipotecari standard sono spesso strutturati per essere inadempienti se un mutuatario non effettua i pagamenti per tre mesi consecutivi. A quel punto, il prestatore è solitamente contrattualmente autorizzato a iniziare la pre-preclusione. Quando ciò accade, il mutuatario riceve copia di un avviso di inadempimento, anch'esso reso pubblico, attraverso un deposito presso il tribunale. Questa azione avvia il processo di pre-preclusione, che può richiedere da settimane a più di un anno, poiché varia a seconda dello stato ed è soggetto a un procedimento giudiziario.
Ci sono diversi passaggi standard per un procedimento di preclusione. L'avviso di inadempienza dà il via al procedimento nella fase pre pignoramento. In generale, il prestatore ha bisogno dell'approvazione del tribunale, che deve essere data da un giudice, per il suo privilegio su una proprietà.
I prestatori sono spesso più disposti a negoziare pagamenti retrodatati e possibili modifiche del prestito nella fase di pre-preclusione di un procedimento per evitare di pagare quelli che possono essere ingenti costi del procedimento di preclusione. Se viene concessa la preclusione e viene autorizzato un avviso di sfratto di preclusione, il prestatore può passare a un'asta pubblica oa una vendita fiduciaria.
La discriminazione sui prestiti ipotecari è illegale. Se pensi di essere stato discriminato in base a razza, religione, sesso, stato civile, uso dell'assistenza pubblica, origine nazionale, disabilità o età, allora ci sono delle misure che puoi intraprendere. Uno di questi passaggi è presentare una relazione al Consumer Financial Protection Bureau o al Dipartimento per l'edilizia abitativa e lo sviluppo urbano (HUD) degli Stati Uniti.
Vendite allo scoperto di case pre-preclusione
Una casa pre-preclusione che un mutuatario mette in vendita viene in genere definita vendita allo scoperto. La vendita può essere una transazione privata tra il proprietario della casa e l'acquirente, ma l'offerta dell'acquirente di solito deve essere approvata dalla banca prima che la vendita possa essere finalizzata. Il prezzo di acquisto potrebbe essere inferiore al saldo del prestito in essere, motivo per cui si dice che la vendita sia breve.
Tieni presente che non tutte le vendite allo scoperto sono pre-preclusioni. I proprietari di case che sanno di essere nei guai a volte scelgono di vendere le loro proprietà con ogni mezzo possibile prima di raggiungere la pre-preclusione. Un acquirente può far ispezionare una casa pre-preclusa prima di fare un'offerta su di essa. L'acquirente potrebbe essere un investitore che cerca di acquistare la proprietà a un prezzo inferiore al suo valore equo di mercato (FMV) e quindi venderla a un prezzo più alto con un profitto.
Se il proprietario della casa mette in vendita la proprietà tramite un agente immobiliare, i potenziali acquirenti contatteranno l'agente di quotazione. In qualsiasi vendita allo scoperto, la banca prestatrice dovrà probabilmente essere coinvolta e potrebbe assumere uno o più agenti immobiliari o avvocati propri, in particolare per preparare un parere sul prezzo dell'intermediario.
I proprietari di case che rischiano la preclusione possono contattare il programma federale Making Home Affordable Program al numero 888-995-HOPE (888-995-4673) per assistenza nel mantenere la propria casa o, se ciò non è possibile, per trasferirsi in una nuova casa.
Vantaggi e svantaggi delle vendite pre-preclusione
Una casa può essere venduta durante la fase di pre-preclusione, che può essere una vittoria per tutte le parti coinvolte. Con la vendita, il proprietario della casa evita il danno che una preclusione avrebbe sulla sua storia creditizia. L'acquirente di solito può impadronirsi della proprietà per un valore inferiore al mercato. L'istituto di credito non deve pagare i costi di una procedura di pignoramento o vendere l'immobile stesso.
Ma vendere un immobile in modo indipendente non è necessariamente facile, soprattutto perché il venditore deve attenersi alla legalità e agli obblighi di informativa. Gli acquirenti di case pre-precluse dovranno essere a conoscenza di eventuali gravami di proprietà o tasse non pagate su una casa perché potrebbero essere potenzialmente trasferite al nuovo proprietario senza la piena divulgazione o clausole adeguatamente documentate.
Se il proprietario della casa non effettua le rate del mutuo scadute (e in corso), non negozia una modifica o non vende la casa durante il periodo di pre-preclusione, alla fine verrà concessa al prestatore l'autorizzazione del pegno sulla proprietà. Quando ciò accade, possono sfrattare il proprietario, vendendo successivamente la proprietà. A questo punto, la banca è proprietaria della proprietà ed è più probabile che tenti di vendere la proprietà a un prezzo ancora più basso piuttosto che sostenere le sue spese correnti, come tasse e assicurazioni.
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Sgravio ipotecario COVID-19
Sono state adottate una serie di misure per proteggere i proprietari di case in difficoltà colpiti dalla pandemia di COVID-19 nel 2020 e nel 2021.
Il Coronavirus Aid, Relief, and Economic Security (CARES) Act è stato firmato in legge il 27 marzo 2020, mettendo in atto una moratoria di sfratto e preclusione per i mutui garantiti dal governo fino al 31 dicembre 2020.
Questo è stato prorogato fino al 31 gennaio 2021.
La moratoria è stata ulteriormente prorogata dal presidente Joe Biden, con ordinanza esecutiva nel suo primo giorno in carica, almeno fino al 31 marzo 2021.
Il 16 febbraio 2021 la moratoria è stata prorogata al 30 giugno 2021.
Il 24 giugno è stato prorogato per l'ultima volta al 31 luglio 2021.
A partire dal 1 marzo 2022, solo alcuni stati hanno esteso la moratoria, come Washington, DC (estesa al 30 settembre 2022).
L'ordinanza esecutiva ha anche reso idonei alla concessione i proprietari di immobili multifamiliari qualificati. Se una richiesta viene approvata, i mutuatari garantiti dal governo possono differire i pagamenti fino a 360 giorni, evitare commissioni per ritardato pagamento, evitare lo sfratto dalla loro casa, rinviare qualsiasi procedura di preclusione già in corso e interrompere la fase di pre-preclusione per ogni nuovo procedimento.
Inoltre, è stato consigliato ai prestatori privati di collaborare con i mutuatari, rendendo le modifiche del prestito più facilmente accessibili. Nel 2021, i tassi sono scesi a minimi senza precedenti, rendendo il rifinanziamento un'opzione praticabile per qualsiasi mutuatario che non ha rifinanziato in precedenza negli ultimi mesi e che è contrattualmente autorizzato a farlo in base alle attuali condizioni del mutuo. Tuttavia, il presidente della Federal Reserve Jerome Powell ha dichiarato che i tassi di interesse aumenteranno nella primavera del 2022.
La linea di fondo
La pre-preclusione può essere una fase importante perché il prestatore può essere aperto a una trattativa di ultimo diritto sul debito insoluto per il mutuatario. Il mutuatario ha spesso un'ultima opportunità per invertire potenzialmente lo stato di inadempienza accumulando ritardi nei pagamenti, negoziando una modifica o eventualmente optando per vendere la proprietà prima che raggiunga uno sfratto definitivo di preclusione .
Mette in risalto
Alcuni istituti di credito ti permetteranno di effettuare pagamenti arretrati per uscire dalla pre-preclusione.
Un prestatore è obbligato a passare attraverso un procedimento giudiziario per finalizzare un avviso di preclusione e sfratto.
La pre-preclusione è un processo legale che si verifica prima che una proprietà venga recuperata dal prestatore.
Se il proprietario di una casa è in ritardo su un certo numero di pagamenti, il prestatore può emettere un avviso di inadempimento inviando la casa in pre-preclusione.
I mutuatari ipotecari possono ancora avere alcune opzioni durante la pre-preclusione per salvare le loro case.
FAQ
Qual è la differenza tra preclusione e pre-preclusione?
Una pre-preclusione della casa si verifica quando viene notificato un avviso di inadempimento dopo aver ottenuto l'approvazione del tribunale. Durante questa fase, il proprietario di una casa può essere in grado di negoziare con il prestatore per preservare la casa, di solito pagando i propri debiti. Una preclusione si verifica se il prestatore riceve l'autorità di notificare al mutuatario inadempiente un avviso di sfratto di preclusione e quindi procede a tenere un'asta pubblica per vendere la proprietà.
La mia casa è in pre-preclusione?
Prima che la tua casa vada in preclusione, riceverai una notifica legale di inadempimento, che ti avverte del rischio che la tua casa finisca in pre pignoramento. Se non hai pagato il mutuo per più di tre mesi, è probabile che anche la tua casa cadrà in preclusione.
Cosa significa pre-preclusione?
Pre-preclusione è un'azione intrapresa da un prestatore per cercare di ottenere un denaro dovuto su un mutuo. Una pre-preclusione è un avvertimento che potrebbe verificarsi una preclusione, se i debiti non vengono risolti.
