ما قبل الرهن
ما هو حبس الرهن المسبق؟
يشير الرهن المسبق إلى المرحلة الأولى من الإجراءات القانونية التي يمكن أن تنتهي في نهاية المطاف بملكية ممتلكات من المقترض المتخلف عن السداد. يقدم المُقرض إشعارًا بالتقصير عن الملكية في فترة الرهن المسبق لأن المالك المقترض يتجاوز الشروط التعاقدية للمدفوعات المتأخرة.
يُعلم إشعار التخلف عن السداد المالك المُقترض أن المُقرض يقوم بإجراءات قانونية تجاه الرهن. لدى المقترضين عدد قليل من الخيارات المتاحة إذا وجدوا أنفسهم في مرحلة ما قبل الرهن. قد يكون المقرضون على استعداد للتفاوض معهم لتجنب الانتقال إلى مرحلة الرهن.
كيف يعمل ما قبل الرهن
عندما يأخذ مشتري المنزل قرضًا لشراء عقار ، فإنه يوقع عقدًا مع مؤسسة الإقراض لسداد قرض الرهن العقاري وفقًا لاتفاقية تعاقدية ، عادةً بأقساط شهرية. عادة ما يتم تنظيم الدفعات الشهرية لتغطية جزء من مدفوعات رأس المال والفائدة على الرهن العقاري.
غالبًا ما يتم تنظيم عقود الرهن العقاري القياسية بحيث تكون في حالة تخلف عن السداد إذا فشل المقترض في سداد المدفوعات لمدة ثلاثة أشهر متتالية. عند هذه النقطة ، يُصرح للمقرض تعاقديًا بالبدء في الرهن المسبق. عندما يحدث هذا ، يتلقى المقترض نسخة من إشعار التخلف عن السداد ، والذي أصبح أيضًا مسألة عامة ، من خلال إيداع لدى المحكمة. يبدأ هذا الإجراء عملية ما قبل الرهن ، والتي يمكن أن تستغرق في أي مكان من أسابيع إلى أكثر من عام ، لأنها تختلف حسب الولاية وتخضع لإجراءات محكمة.
هناك عدة خطوات قياسية لإجراء الرهن. إشعار التخلف عن السداد يبدأ الإجراء في مرحلة ما قبل الرهن. بشكل عام ، يحتاج المُقرض إلى موافقة المحكمة ، والتي يجب أن يعطيها القاضي ، لرهنه على الممتلكات.
غالبًا ما يكون المقرضون أكثر استعدادًا للتفاوض بشأن المدفوعات المتأخرة والتعديلات المحتملة للقرض في مرحلة ما قبل الرهن من الإجراء لتجنب دفع ما يمكن أن يكون تكاليف إجراءات حبس الرهن واسعة النطاق. إذا تم منح الرهن وتم السماح بإخطار الرهن ، فيمكن للمقرض التحرك نحو مزاد علني أو بيع الوصي.
التمييز في الإقراض العقاري غير قانوني. إذا كنت تعتقد أنك تعرضت للتمييز على أساس العرق أو الدين أو الجنس أو الحالة الاجتماعية أو استخدام المساعدة العامة أو الأصل القومي أو الإعاقة أو العمر ، فهناك خطوات يمكنك اتخاذها. تتمثل إحدى هذه الخطوات في تقديم تقرير إلى مكتب حماية المستهلك المالي أو وزارة الإسكان والتنمية الحضرية (HUD) الأمريكية.
المبيعات القصيرة لمنازل ما قبل الرهن
عادة ما يشار إلى منزل ما قبل الرهن الذي يعرضه المقترض للبيع على أنه بيع على المكشوف. يمكن أن يكون البيع معاملة خاصة بين صاحب المنزل والمشتري ، ولكن يجب عادةً الموافقة على عرض المشتري من قبل البنك قبل إتمام عملية البيع. قد يكون سعر الشراء أقل من رصيد القرض المستحق ، ولهذا يُقال إن البيع قصير.
ضع في اعتبارك أنه ليست كل عمليات البيع القصيرة عبارة عن حبس رهن مسبق. يختار أصحاب المنازل الذين يعرفون أنهم في مأزق في بعض الأحيان بيع ممتلكاتهم بأي وسيلة ممكنة قبل الوصول إلى ما قبل الرهن. يمكن للمشتري فحص منزل ممنوع مسبقًا قبل تقديم عرض عليه. يمكن أن يكون المشتري مستثمرًا يتطلع إلى شراء العقار بأقل من قيمته السوقية العادلة (FMV) ثم بيعه بسعر أعلى لتحقيق ربح.
إذا قام مالك المنزل بإدراج العقار المعروض للبيع من خلال وكيل عقارات ، فسيتصل المشترون المحتملون بوكيل الإدراج. في أي عملية بيع على المكشوف ، من المحتمل أن يكون البنك المُقرض متورطًا وقد يستعين بوسطاء عقاري أو أكثر أو محامين خاصين بهم ، لا سيما لإعداد رأي بشأن سعر الوسيط.
يمكن لأصحاب المنازل الذين يواجهون حبس الرهن الاتصال ببرنامج Make Home Affordable الفيدرالي على الرقم 888-995-HOPE (888-995-4673) للمساعدة في الحفاظ على منازلهم - أو ، إذا لم يكن ذلك ممكنًا ، للانتقال إلى منزل جديد.
مزايا وعيوب مبيعات ما قبل الرهن
يمكن بيع المنزل خلال مرحلة ما قبل الرهن ، والذي يمكن أن يكون مكسبًا لجميع الأطراف المعنية. من خلال البيع ، يتجنب صاحب المنزل الضرر الذي قد يحدثه الرهن في تاريخه الائتماني. يمكن للمشتري عادة أن يعطل العقار بأقل من قيمته السوقية. لا يتعين على مؤسسة الإقراض دفع تكاليف إجراءات الرهن أو بيع العقار نفسه.
لكن بيع العقار بشكل مستقل ليس بالضرورة أمرًا سهلاً ، لأن البائع يجب أن يلتزم بالجوانب القانونية ومتطلبات الإفصاح. سيتعين على مشتري المنازل المحجوزة مسبقًا أن يكونوا على دراية بأي امتيازات ملكية أو ضرائب غير مدفوعة على المنزل لأنه من المحتمل أن يتم نقلها إلى المالك الجديد دون الإفصاح الكامل أو البنود الموثقة بشكل صحيح.
إذا لم يقم صاحب المنزل بسداد مدفوعات الرهن العقاري المتأخرة (والمستمرة) ، أو التفاوض على تعديل ، أو بيع المنزل خلال فترة ما قبل الرهن ، فسيُمنح المُقرض في النهاية إذنًا بامتيازه على العقار. عندما يحدث هذا ، يمكنهم إخلاء المالك ، وبالتالي بيع العقار. في هذه المرحلة ، يمتلك البنك العقار ومن المرجح أن يحاول بيع العقار بسعر أقل بدلاً من الحفاظ على نفقاته المستمرة ، مثل الضرائب والتأمين.
TTT
إغاثة الرهن العقاري COVID-19
كانت هناك سلسلة من الخطوات المتخذة لحماية أصحاب المنازل الذين يعانون من جائحة كوفيد -19 في عامي 2020 و 2021.
تم التوقيع على قانون المساعدة والإغاثة والأمن الاقتصادي لفيروس كورونا (CARES) ليصبح قانونًا في 27 مارس 2020 ، مما أدى إلى فرض حظر على الإخلاء وحبس الرهن العقاري للرهون العقارية المدعومة من الحكومة حتى 31 ديسمبر 2020.
تم تمديد هذا حتى 31 يناير 2021.
قام الرئيس جو بايدن بتمديد الوقف ، بموجب أمر تنفيذي في أول يوم له في منصبه ، حتى 31 مارس 2021 على الأقل.
في 16 فبراير 2021 ، تم تمديد الوقف حتى 30 يونيو 2021.
في 24 يونيو تم تمديده للمرة الأخيرة حتى 31 يوليو 2021.
اعتبارًا من 1 مارس 2022 ، قامت بعض الولايات فقط بتمديد الوقف الاختياري ، مثل واشنطن العاصمة (تم تمديده حتى 30 سبتمبر 2022).
كما جعل الأمر التنفيذي أصحاب العقارات المؤهلة متعددة العائلات مؤهلين للإمتناع. إذا تمت الموافقة على مطالبة ، فسيُسمح لمقترضين الرهن العقاري المدعومين من الحكومة بتأجيل المدفوعات لمدة تصل إلى 360 يومًا ، وتجنب رسوم السداد المتأخر ، وتجنب الإخلاء من منازلهم ، وتأجيل أي إجراءات حبس قيد التنفيذ بالفعل ، ووقف مرحلة ما قبل الرهن لـ أي إجراءات جديدة.
بالإضافة إلى ذلك ، تم نصح المقرضين من القطاع الخاص بالعمل مع المقترضين ، مما يسهل الوصول إلى تعديلات القروض. في عام 2021 ، انخفضت المعدلات إلى أدنى مستوياتها غير المسبوقة ، مما جعل إعادة التمويل خيارًا قابلاً للتطبيق لأي مقترض رهن عقاري لم يقم بإعادة التمويل سابقًا خلال الأشهر القليلة الماضية ويسمح له تعاقديًا بالقيام بذلك بموجب شروط الرهن العقاري الحالية. ومع ذلك ، صرح رئيس مجلس الاحتياطي الفيدرالي جيروم باول أن أسعار الفائدة سترتفع في ربيع عام 2022.
الخط السفلي
يمكن أن يكون الرهن المسبق مرحلة مهمة لأن المقرض قد يكون منفتحًا على مفاوضات الحقوق الأخيرة بشأن الديون المتأخرة للمقترض. غالبًا ما يكون للمقترض فرصة أخيرة لعكس الوضع الافتراضي المحتمل عن طريق سداد المدفوعات المتأخرة ، أو التفاوض على تعديل ، أو ربما اختيار بيع العقار قبل أن يصل إلى إخلاء الرهن النهائي.
يسلط الضوء
سيسمح لك بعض المقرضين بسداد المدفوعات للخروج من الإغلاق المسبق.
المقرض ملزم بالمضي قدما في إجراءات قضائية لإنهاء إشعار الرهن والإخلاء .
الحجز المسبق هو عملية قانونية تحدث قبل إعادة ملكية العقار من قبل المُقرض.
إذا تأخر صاحب المنزل عن عدد معين من المدفوعات ، يجوز للمقرض إصدار إشعار بالتقصير في إرسال المنزل إلى الحجز المسبق.
قد لا يزال لدى مقترضي الرهن العقاري بعض الخيارات أثناء الحجز المسبق لإنقاذ منازلهم.
التعليمات
ما الفرق بين الرهن والحبس المسبق؟
يحدث الحجز المسبق على المنزل عندما يتم تقديم إشعار بالتقصير بعد الحصول على موافقة المحكمة. خلال هذه المرحلة ، قد يكون صاحب المنزل قادرًا على التفاوض مع المُقرض للحفاظ على المنزل ، عادةً عن طريق سداد ديونه. يحدث الرهن إذا تلقى المُقرض السلطة لخدمة المقترض المتأخر في السداد إشعارًا بإخلاء الرهن ومن ثم يشرع في إجراء مزاد علني لبيع العقار.
هل منزلي في مرحلة ما قبل حبس الرهن؟
قبل أن يدخل منزلك في مرحلة ما قبل الرهن ، ستتلقى إشعارًا قانونيًا بالتخلف عن السداد ، ينبهك إلى خطر أن ينتهي الأمر بمنزلك في مرحلة ما قبل الرهن. إذا لم تكن قد سددت مدفوعات الرهن العقاري الخاص بك في أكثر من ثلاثة أشهر ، فمن المحتمل أن منزلك سوف يقع في مرحلة الرهن المسبق كذلك.
ماذا يعني ما قبل الرهن؟
الرهن المسبق هو إجراء يتخذه المقرض لمحاولة الحصول على أموال مستحقة على رهن عقاري. الحجز المسبق هو تحذير من أن الرهن قد يحدث ، إذا لم يتم حل الديون.
