Pré-saisie
Qu'est-ce que la pré-saisie ?
La pré-forclusion fait référence à la première phase d'une procédure judiciaire qui peut finalement se terminer par la reprise d'un bien auprès d'un emprunteur défaillant. Le prêteur dépose un avis de défaut sur la propriété en pré-forclusion parce que le propriétaire emprunteur dépasse les conditions contractuelles pour les paiements en souffrance.
Un avis de défaut informe le propriétaire emprunteur que le prêteur poursuit des actions en justice vers la forclusion. Les emprunteurs ont quelques options disponibles s'ils se trouvent en pré-verrouillage. Les prêteurs peuvent même être disposés à négocier avec eux pour éviter de passer à la phase de forclusion.
Comment fonctionne la pré-saisie
Lorsqu'un acheteur de maison contracte un prêt pour acheter une propriété, il signe un contrat avec l'établissement prêteur pour rembourser le prêt hypothécaire selon un accord contractuel, généralement avec des versements mensuels. Les versements mensuels sont généralement structurés de manière à couvrir une partie des paiements de principal et d'intérêts sur l'hypothèque.
Les contrats hypothécaires standard sont souvent structurés pour être en défaut si un emprunteur n'effectue pas ses paiements pendant trois mois consécutifs. À ce stade, le prêteur est généralement autorisé par contrat à commencer la pré-saisie. Lorsque cela se produit, l'emprunteur reçoit une copie d'un avis de défaut, qui est également rendu public, par le biais d'un dépôt auprès du tribunal. Cette action commence le processus de pré-verrouillage, qui peut prendre de quelques semaines à plus d'un an, car il varie selon l'État et fait l'objet d'une procédure judiciaire.
Il existe plusieurs étapes standard pour une procédure de forclusion. L'avis de défaut donne le coup d'envoi de la procédure dans la phase de pré-forclusion. En général, le prêteur a besoin de l'approbation du tribunal, qui doit être donnée par un juge, pour son privilège sur une propriété.
Les prêteurs sont souvent plus disposés à négocier des paiements antidatés et d'éventuelles modifications de prêt dans la phase de pré-saisie d'une procédure pour éviter de payer ce qui peut être des frais de procédure de forclusion élevés. Si la forclusion est accordée et qu'un avis d'expulsion de forclusion est autorisé, le prêteur peut alors passer à une vente aux enchères publiques ou à une vente fiduciaire.
La discrimination en matière de prêts hypothécaires est illégale. Si vous pensez avoir été victime de discrimination fondée sur la race, la religion, le sexe, l'état matrimonial, le recours à l'assistance publique, l'origine nationale, le handicap ou l'âge, vous pouvez prendre certaines mesures. L'une de ces étapes consiste à déposer un rapport auprès du Bureau de la protection financière des consommateurs ou du Département américain du logement et du développement urbain (HUD).
Ventes à découvert de maisons pré-saisies
Une maison pré-saisie qu'un emprunteur met en vente est généralement appelée vente à découvert. La vente peut être une transaction privée entre le propriétaire et l'acheteur, mais l'offre de l'acheteur doit généralement être approuvée par la banque avant que la vente puisse être finalisée. Le prix d'achat peut être inférieur au solde restant dû du prêt, c'est pourquoi la vente est dite courte.
Gardez à l'esprit que toutes les ventes à découvert ne sont pas des pré-saisies. Les propriétaires qui savent qu'ils sont en difficulté choisissent parfois de vendre leurs propriétés par tous les moyens possibles avant d'atteindre la pré-saisie. Un acheteur peut faire inspecter une maison pré-saisie avant de faire une offre à son sujet. L'acheteur pourrait être un investisseur cherchant à acheter la propriété à un prix inférieur à sa juste valeur marchande (JVM), puis à la revendre à un prix plus élevé pour réaliser un profit.
Si le propriétaire inscrit la propriété à vendre par l'intermédiaire d'un agent immobilier, les acheteurs potentiels contacteront l'agent inscripteur. Dans toute vente à découvert, la banque prêteuse devra probablement être impliquée et peut engager un ou plusieurs courtiers immobiliers ou avocats qui lui sont propres, notamment pour préparer une opinion sur le prix du courtier.
Les propriétaires confrontés à une saisie peuvent contacter le programme fédéral Making Home Affordable au 888-995-HOPE (888-995-4673) pour obtenir de l'aide pour garder leur maison ou, si ce n'est pas possible, pour déménager dans une nouvelle maison.
Avantages et inconvénients des ventes pré-verrouillage
Une maison peut être vendue pendant la phase de pré-verrouillage, ce qui peut être une victoire pour toutes les parties impliquées. En vendant, le propriétaire évite les dommages qu'une saisie aurait sur son historique de crédit. L'acheteur peut généralement s'emparer de la propriété pour un prix inférieur à sa valeur marchande. L'établissement prêteur n'a pas à payer les frais d'une procédure de forclusion ni à vendre le bien lui-même.
Mais vendre une propriété de manière indépendante n'est pas nécessairement facile, principalement parce que le vendeur doit respecter les légalités et les exigences de divulgation. Les acheteurs de maisons pré-saisies devront être conscients de tout privilège immobilier ou de tout impôt impayé sur une maison, car ceux-ci pourraient potentiellement être transférés au nouveau propriétaire sans divulgation complète ni clauses correctement documentées.
Si le propriétaire n'effectue pas les versements hypothécaires en souffrance (et en cours), négocie une modification ou ne vend pas la maison pendant la période précédant la saisie, le prêteur obtiendra éventuellement l'autorisation de son privilège sur la propriété. Lorsque cela se produit, ils peuvent expulser le propriétaire, vendant ensuite la propriété. À ce stade, la banque est propriétaire de la propriété et est plus susceptible d'essayer de vendre la propriété à un prix encore plus bas plutôt que de maintenir ses dépenses courantes, telles que les taxes et les assurances.
TTT
Allègement hypothécaire COVID-19
Une série de mesures ont été prises pour protéger les propriétaires en difficulté touchés par la pandémie de COVID-19 en 2020 et 2021.
La loi CARES (Coronavirus Aid, Relief, and Economic Security Act) a été promulguée le 27 mars 2020, mettant en place un moratoire sur les expulsions et les saisies pour les prêts hypothécaires garantis par le gouvernement jusqu'au 31 décembre 2020.
Cela a été prolongé jusqu'au 31 janvier 2021.
Le moratoire a été prolongé par le président Joe Biden, par décret présidentiel le premier jour de son mandat, jusqu'au 31 mars 2021 au moins.
Le 16 février 2021, le moratoire a été prolongé jusqu'au 30 juin 2021.
Le 24 juin, il a été prolongé une dernière fois jusqu'au 31 juillet 2021.
Au 1er mars 2022, seuls certains États ont prolongé le moratoire, comme Washington, DC (prolongé jusqu'au 30 septembre 2022).
Le décret exécutif a également rendu les propriétaires de biens multifamiliaux éligibles à l'abstention. Si une réclamation est approuvée, les emprunteurs hypothécaires soutenus par le gouvernement étaient autorisés à reporter les paiements jusqu'à 360 jours, à éviter les frais de retard de paiement, à éviter l'expulsion de leur domicile, à reporter toute procédure de saisie déjà en cours et à interrompre la phase de pré-saisie pour toute nouvelle procédure.
De plus, les prêteurs privés ont été invités à travailler avec les emprunteurs, rendant les modifications de prêt plus facilement accessibles. En 2021, les taux sont tombés à des niveaux sans précédent, faisant du refinancement une option viable pour tout emprunteur hypothécaire qui n'a pas encore refinancé au cours des derniers mois et qui est contractuellement autorisé à le faire en vertu de ses conditions hypothécaires actuelles. Cependant, le président de la Réserve fédérale, Jerome Powell, a déclaré que les taux d'intérêt augmenteraient au printemps 2022.
L'essentiel
La pré-saisie peut être une phase importante car le prêteur peut être ouvert à une négociation de dernier droit sur la dette en souffrance pour l'emprunteur. L'emprunteur a souvent une dernière opportunité d'inverser potentiellement le statut par défaut en compensant les retards de paiement, en négociant une modification ou en choisissant éventuellement de vendre la propriété avant qu'elle n'atteigne une expulsion définitive.
Points forts
Certains prêteurs vous permettront de faire des remboursements pour sortir de la pré-forclusion.
Un prêteur est obligé de passer par une procédure judiciaire pour finaliser un avis de forclusion et d' expulsion.
La pré-saisie est un processus légal qui se produit avant qu'un bien ne soit repris par le prêteur.
Si un propriétaire est en retard sur un certain nombre de paiements, le prêteur peut émettre un avis de défaut envoyant la maison en pré-saisie.
Les emprunteurs hypothécaires peuvent encore avoir quelques options pendant la pré-saisie pour sauver leur maison.
FAQ
Quelle est la différence entre la saisie et la pré-saisie ?
Une pré-forclusion sur la maison se produit lorsqu'un avis de défaut est signifié après avoir obtenu l'approbation du tribunal. Au cours de cette phase, un propriétaire peut être en mesure de négocier avec le prêteur pour préserver la maison, généralement en remboursant ses dettes. Une forclusion se produit si le prêteur reçoit l'autorité de signifier à l'emprunteur délinquant un avis d'expulsion de forclusion et procède ensuite à la tenue d'une vente aux enchères publique pour vendre la propriété.
Ma maison est-elle en pré-saisie ?
Avant que votre maison ne passe en pré-saisie, vous recevrez un avis légal de défaut, vous alertant du risque que votre maison se retrouve en pré-saisie. Si vous n'avez pas effectué de paiements sur votre prêt hypothécaire depuis plus de trois mois, il est probable que votre maison tombera également en pré-saisie.
Qu'est-ce que la pré-saisie signifie ?
La pré-saisie est une action entreprise par un prêteur pour tenter d'obtenir une somme due sur une hypothèque. Une pré-forclusion est un avertissement qu'une forclusion peut se produire, si les dettes ne sont pas résolues.
