Pre-foreclosure

Hva er pre-foreclosure?

Pre-foreclosure refererer til den første fasen av en rettslig prosedyre som til slutt kan føre til at en eiendom blir overtatt fra en misligholdt låntaker. Långiveren sender inn et varsel om mislighold på eiendommen i pre-foreclosure fordi den låntakende eieren overskrider de kontraktsmessige vilkårene for forsinket betaling.

Et varsel om mislighold informerer den låntakende eieren om at långiveren forfølger rettslige skritt mot foreclosure. Låntakere har noen få alternativer tilgjengelig hvis de befinner seg i pre-foreclosure. Långivere kan til og med være villige til å forhandle med dem for å unngå å gå til foreclosure-fasen.

Hvordan pre-foreclosure fungerer

Når en boligkjøper tar opp et lån for å kjøpe en eiendom, signerer de en kontrakt med låneinstitusjonen om å tilbakebetale boliglånet i henhold til en kontraktsmessig avtale, typisk med månedlige avdrag. Månedlige betalinger er vanligvis strukturert for å dekke en del av hovedstol og rentebetalinger på boliglånet.

Standard boliglånskontrakter er ofte strukturert for å være i mislighold hvis en låntaker unnlater å betale i tre påfølgende måneder. På det tidspunktet er utlåner vanligvis kontraktsmessig autorisert til å begynne pre-foreclosure. Når dette skjer, mottar låntakeren en kopi av et misligholdsvarsel, som også gjøres til offentlig journal, gjennom en innlevering til retten. Denne handlingen starter pre-foreclosure prosessen, som kan ta alt fra uker til mer enn et år, som det varierer fra stat og er gjenstand for en rettssak.

Det er flere standardtrinn til en foreclosure prosedyre. Misligholdsvarselet setter i gang saksbehandlingen i pre-foreclosure-fasen. Generelt trenger utlåner rettsgodkjenning, som må gis av en dommer, for deres panterett på en eiendom.

Långivere er ofte mer villige til å forhandle tilbakedaterte betalinger og mulige lånemodifikasjoner i pre-foreclosure fasen av en prosedyre for å unngå å betale det som kan være omfattende foreclosure prosedyrekostnader. Hvis foreclosure er gitt og en foreclosure utkastelse varsel er autorisert, så utlåner kan gå mot en offentlig auksjon eller bobestyrer salg.

Diskriminering av boliglån er ulovlig. Hvis du tror du har blitt diskriminert på grunn av rase, religion, kjønn, sivilstatus, bruk av offentlig hjelp, nasjonal opprinnelse, funksjonshemming eller alder, så er det skritt du kan ta. Et slikt trinn er å sende inn en rapport til Consumer Financial Protection Bureau eller US Department of Housing and Urban Development (HUD).

Short Sales of Pre-foreclosure Homes

En pre-foreclosure bolig som en låntaker legger ut for salg er vanligvis referert til som et kort salg. Salget kan være en privat transaksjon mellom huseier og kjøper, men kjøpers tilbud må vanligvis godkjennes av banken før salget kan gjennomføres. Kjøpesummen kan være mindre enn den utestående lånesaldoen, og det er derfor salget sies å være kort.

Husk at ikke alle shortsalg er pre-foreclosures. Huseiere som vet at de er i trøbbel, velger noen ganger å selge eiendommene sine på alle mulige måter før de når pre-foreclosure. En kjøper kan få en pre-foreclosed bolig inspisert før du gir et tilbud på det. Kjøperen kan være en investor som ønsker å kjøpe eiendommen for mindre enn dens markedsverdi (FMV) og deretter selge den til en høyere pris for en fortjeneste.

Hvis huseieren lister eiendommen for salg gjennom en eiendomsmegler, vil potensielle kjøpere kontakte noteringsmegleren. Ved ethvert shortsalg vil utlånsbanken sannsynligvis være involvert og kan ansette en eller flere eiendomsmeglere eller egne advokater, spesielt for å utarbeide en meglerprisuttalelse.

Huseiere som står overfor foreclosure kan kontakte det føderale Making Home Affordable Program på 888-995-HOPE (888-995-4673) for å få hjelp til å holde hjemmet sitt – eller, hvis det ikke er mulig, med å flytte til et nytt hjem.

Fordeler og ulemper ved salg før foreclosure

En bolig kan selges under pre-foreclosure fase, som kan være en gevinst for alle involverte parter. Ved å selge, unngår huseieren skaden som en foreclosure ville ha på kreditthistorien deres. Kjøperen kan vanligvis kjøpe eiendommen for under markedsverdi. Utlånsinstitusjonen trenger ikke å betale kostnadene ved en tvangsprosess eller selge eiendommen selv.

Men å selge en eiendom selvstendig er ikke nødvendigvis lett, hovedsakelig siden selgeren må forholde seg til lover og offentlighetskrav. Kjøpere av pre-foreclosed boliger må være klar over eventuelle eiendomspant eller ubetalte skatter på en bolig fordi disse potensielt kan overføres til den nye eieren uten full avsløring eller godt dokumenterte klausuler.

Hvis huseieren ikke foretar de forfalte (og pågående) boliglånsbetalingene, forhandler om en endring eller selger boligen i løpet av pre-foreclosure-perioden, vil utlåner til slutt bli gitt autorisasjon av deres panterett på eiendommen. Når dette skjer, kan de kaste ut eieren, og deretter selge eiendommen. På dette tidspunktet eier banken eiendommen og er mer sannsynlig å prøve å selge eiendommen til en enda lavere pris i stedet for å opprettholde sine løpende utgifter, som skatter og forsikringer.

TTT

Lettelse av covid-19-lån

Det ble tatt en rekke skritt for å beskytte slitende huseiere som ble berørt av COVID-19-pandemien i 2020 og 2021.

Loven om hjelp, nødhjelp og økonomisk sikkerhet (CARES) for koronavirus ble signert i lov 27. mars 2020, og innførte et utkastelses- og utestengningsmoratorium for statlig støttede boliglån til og med desember. 31. 2020.

– Dette ble forlenget til og med jan. 31. 2021.

– Moratoriet ble ytterligere forlenget av president Joe Biden, ved eksekutiv ordre på hans første dag i embetet, til minst 31. mars 2021.

februar 16, 2021, ble moratoriet forlenget til 30. juni 2021.

– Den 24. juni ble den utvidet for siste gang til 31. juli 2021.

– Fra og med 1. mars 2022 er det bare enkelte stater som har forlenget moratoriet, slik som Washington, DC (forlenget til 30. september 2022).

Bekjennelsen gjorde også kvalifiserte eiere av flerfamiliehuse kvalifiserte. Hvis et krav godkjennes, fikk statsstøttede boliglåntakere lov til å utsette betalinger i opptil 360 dager, unngå gebyrer for forsinket betaling, unngå utkastelse fra hjemmet, utsette eventuelle tvangssaker som allerede er i gang, og stanse fasen før tvangsauksjonen for eventuell ny saksgang.

I tillegg ble private långivere rådet til å samarbeide med låntakere, noe som gjorde lånemodifikasjoner lettere tilgjengelig. I 2021 falt prisene til enestående lavmål, noe som gjorde refinansiering til et levedyktig alternativ for alle boliglåntakere som ikke tidligere har refinansiert de siste månedene og har kontraktsmessig lov til å gjøre det under gjeldende boliglånsvilkår. Federal Reserve-sjef Jerome Powell har imidlertid uttalt at rentene vil stige våren 2022.

Bunnlinjen

Forhåndsforeclosure kan være en viktig fase fordi långiver kan være åpen for en siste rettighetsforhandling om forfalt gjeld for låntakeren. Låntakeren har ofte en siste mulighet til å potensielt reversere standardstatusen ved å gjøre opp forsinkede betalinger, forhandle om en endring eller eventuelt velge å selge eiendommen før den når en endelig tvangsutkastelse.

##Høydepunkter

Noen långivere vil la deg betale tilbake for å komme deg ut av forhåndsutsettelse.
En långiver er forpliktet til å gå gjennom en rettssak for å fullføre en tvangs- og utkastelsesvarsel.
Pre-foreclosure er en juridisk prosess som skjer før en eiendom er repossessed av utlåner.
Hvis en huseier er forsinket med et visst antall betalinger, kan långiver utstede et mislighold som sender boligen til forhåndsforebygging.
Boliglåntakere kan fortsatt ha noen alternativer under pre-foreclosure for å redde sine hjem.

##FAQ

Hva er forskjellen mellom foreclosure og pre-foreclosure?

En forhåndsforeclosure på huset oppstår når et varsel om mislighold blir servert etter å ha fått rettsgodkjenning. I løpet av denne fasen kan en huseier være i stand til å forhandle med utlåner for å bevare hjemmet, vanligvis ved å betale ned gjelden. En foreclosure oppstår hvis utlåner mottar fullmakt til å forkynne en forseglingsutkastelse til den misligholdte låntakeren og deretter fortsetter med å holde en offentlig auksjon for å selge eiendommen.

Er huset mitt i forhåndsforebygging?

Før huset ditt går under forhåndsforeclosure, vil du motta et juridisk varsel om mislighold, som varsler deg om risikoen for at huset ditt havner i pre-foreclosure. Hvis du ikke har foretatt innbetalinger til boliglånet ditt på over tre måneder, er det sannsynlig at hjemmet ditt også vil falle under forhåndsforebygging.

Hva betyr pre-foreclosure?

Pre-foreclosure er en handling tatt av en utlåner for å prøve å få penger skyldig på et boliglån. En forhåndsforeclosure er en advarsel om at en foreclosure kan oppstå dersom gjeld ikke blir løst.