План оплаты владения

Что такое план оплаты владения?

План оплаты владения (или план аннуитета) — это способ получения обратных ипотечных поступлений, при котором заемщики получают равные ежемесячные платежи, пока они живут в доме. План оплаты владения имеет регулируемую процентную ставку. Проценты начисляются на ежемесячные платежи по мере их получения заемщиком. Проценты также начисляются на любые финансируемые затраты на закрытие, включая первоначальную страховую премию по ипотечному кредиту и текущие ежемесячные страховые взносы по ипотечному кредиту.

Все эти расходы вместе — ежемесячные платежи за пользование недвижимостью, проценты, затраты на закрытие и взносы по страхованию ипотечного кредита — составляют то, что заемщик должен, когда обратная ипотека становится подлежащей оплате.

Понимание планов оплаты владения

Обратная ипотека — это тип ипотечного кредита, доступный для домовладельцев в возрасте 62 лет и старше, который, по сути, представляет собой крупную ссуду под залог собственного дома, заимствованную под стоимость их дома. Те, кто использует обратную ипотеку, могут получать средства в виде единовременной суммы,. фиксированного ежемесячного платежа или кредитной линии. В отличие от традиционной ипотеки, используемой для покупки дома, обратная ипотека не требует от домовладельца каких-либо платежей по кредиту.

План погашения задолженности — это способ получения обратных ипотечных платежей равными ежемесячными суммами. Эта стратегия имеет более низкую начальную процентную ставку, чем план единовременных выплат, который является единственным вариантом с фиксированной ставкой. Общая процентная стоимость плана владения и пользования может со временем уменьшиться, поскольку домовладелец постепенно занимает деньги с более низкой начальной процентной ставкой. Тем не менее, это может стоить больше, чем план с единовременной выплатой,. в зависимости от того, как долго заемщик остается в доме и как со временем меняется регулируемая ставка.

Сумма процентов, причитающихся в долгосрочной перспективе, обычно не является серьезной проблемой для заемщиков, которые выбирают план оплаты владения и пользования. Большинство заемщиков, использующих план оплаты владения, делают это, чтобы они могли стареть на месте, и они планируют оставаться в своих домах до конца своей жизни. Платежи за аренду жилья обеспечивают стабильность и предсказуемость, поэтому домовладельцу не нужно беспокоиться о том, что у него закончатся деньги.

Этот план платежей не подходит для тех, у кого есть большие расходы, которые он или она должны оплатить сразу, или которые ожидают таких расходов в будущем. Единовременная сумма, кредитная линия или план платежей, который сочетает в себе платежи за пребывание в должности с кредитной линией, могут быть лучшими вариантами в этом сценарии.

Ежемесячные платежи заемщика по плану владения рассчитываются так, как если бы заемщик прожил 100 лет. Предположим, что ожидаемая продолжительность жизни заемщика короче. В этом случае план срочных платежей,. который предусматривает фиксированные ежемесячные платежи в течение определенного количества лет, может позволить домовладельцу получать более высокие ежемесячные платежи. Если заемщик проживает более 100 лет, он или она будет продолжать получать платежи пожизненно в соответствии с планом выплаты владения.

Несмотря на то, что они обещают безопасность, планы оплаты владения и пользования предлагают низкую норму прибыли, если рассматривать их как инвестиции.

Особые соображения

Предположим, есть два заемщика по обратной ипотеке. В этом случае оставшийся в живых заемщик будет продолжать получать платежи пожизненно в соответствии с планом владения, даже после смерти первого заемщика.

Однако предположим, что только один из двух домовладельцев является обратным заемщиком по ипотеке, и заемщик умирает первым. Тогда выживший домовладелец не получит никаких дальнейших платежей, поскольку он или она не были заемщиком. Этот сценарий создал проблемы для некоторых домохозяйств, где пожилой супруг взял обратную ипотеку только на его или ее имя.

Преимущества планов оплаты владения

Во-первых, планы оплаты владения жильем позволяют пенсионерам и другим лицам старше 62 лет получать более высокие доходы, продолжая жить в своих домах. Распределяя платежи, они также устраняют некоторые опасности, связанные с наличием слишком большого количества свободных денег. К ним относятся перерасход в отпуске, просьбы внести первоначальный взнос по ипотеке на ребенка и даже попадание в ловушку мошенников. Наконец, планы выплат по стажу также могут предотвратить потерю дохода пенсионерами, если они проживут дольше, чем ожидалось, потому что они продолжают получать выплаты пожизненно.

Критика планов оплаты владения

План оплаты пребывания сочетает в себе черты плана срочных платежей с функциями стандартного аннуитета, поэтому он страдает от их недостатков. Фиксированные платежи звучат красиво, пока не примешь во внимание инфляцию. Даже если контракт предусматривал корректировку инфляции на основе индекса потребительских цен ( ИПЦ ), местная стоимость жизни все равно могла расти быстрее. В зависимости от дома и людей, живущих в нем, может иметь смысл сдать комнату в аренду. Таким образом, арендная плата может быть повышена, чтобы не отставать от более высокой стоимости жизни в районе.

Аннуитеты обычно обещают долгосрочную безопасность в обмен на низкую доходность. Это создает некоторое противоречие, потому что аннуитеты обычно покупают люди с большими временными горизонтами. Люди, которым 65 лет и которые беспокоятся о том, где будут их финансы через 20 или 30 лет, могут вложить немного денег в фондовый индексный фонд. Это обычно дает акциям достаточно времени, чтобы получить большую прибыль. Планы оплаты владения недвижимостью имеют еще больше проблем в этом отношении, потому что очень немногие люди доживают до 100. Вместо этого может быть лучше использовать план оплаты на определенный срок, а затем добавлять к нему акции или даже аннуитет.

Особенности

• План погашения задолженности представляет собой стратегию сбора доходов от обратной ипотеки равными ежемесячными платежами.

• План выплат владения и пользования лучше всего подходит для тех, кто хочет получать пенсионный доход, когда они могут оставаться в своем доме, но не намерены завещать дом после смерти.

• Обратные ипотечные кредиты позволяют домовладельцам конвертировать свой собственный капитал в денежный доход без ежемесячных платежей по ипотеке.

• В зависимости от конкретных условий и ситуации с заемщиком план владения может быть или не быть более рентабельным, чем получение единовременного платежа.