Omistusajan maksusuunnitelma
Mikä on vuokrasopimus?
Omistusmaksusuunnitelma (tai annuiteettisuunnitelma) on tapa saada käänteiset asuntolainatulot, joissa lainanottajat saavat samansuuruisen kuukausierän niin kauan kuin he asuvat kotona. Vakuutusmaksusuunnitelmassa on säädettävä korko. Kuukausimaksuista kertyy korkoa, kun lainanottaja saa ne. Korkoa kertyy myös kaikista rahoitetuista sulkemiskustannuksista, mukaan lukien asuntolainavakuutuksen ennakkomaksu ja juoksevat kuukausittaiset asuntolainavakuutusmaksut.
Kaikki nämä kulut yhdessä – kuukausittaiset omistusoikeusmaksut, korot, sulkemiskustannukset ja asuntolainan vakuutusmaksut – muodostavat sen, mitä lainanottaja on velkaa, kun käänteinen asuntolaina erääntyy ja maksetaan.
Oikeudenkäyntimaksusuunnitelmien ymmärtäminen
Käänteinen asuntolaina on 62-vuotiaille ja sitä vanhemmille asunnonomistajien saatavilla oleva asuntolaina, joka on pohjimmiltaan suuri asuntolaina, joka lainataan heidän asunnon arvoa vastaan. Ne, jotka käyttävät käänteistä asuntolainaa, voivat saada varoja joko kertasummana,. kiinteänä kuukausieränä tai luottorajana. Toisin kuin perinteinen asuntolaina, jota käytetään asunnon ostamiseen, käänteinen asuntolaina ei vaadi asunnonomistajaa suorittamaan lainan maksuja.
Omistusmaksusuunnitelma on tapa saada käänteisiä asuntolainan maksuja yhtä suurissa kuukausittaisissa summissa. Tällä strategialla on alhaisempi alkukorko kuin kertamaksusuunnitelmassa, joka on ainoa kiinteäkorkoinen vaihtoehto. Omistussuunnitelman kokonaiskorkokustannukset voivat olla pienemmät ajan myötä, koska asunnonomistaja lainaa rahaa vähitellen alhaisemmalla alkuperäisellä korolla. Se voi kuitenkin maksaa enemmän kuin kertamaksusuunnitelma riippuen siitä, kuinka kauan lainanottaja viipyy kotona ja kuinka säädettävä korko muuttuu ajan myötä .
Koron määrä pitkällä aikavälillä ei yleensä ole suuri huolenaihe lainanottajille, jotka valitsevat vakuusmaksusuunnitelman. Useimmat lainanottajat, jotka käyttävät vakuusmaksusuunnitelmaa, tekevät sen voidakseen ikääntyä paikallaan ja aikovat jäädä kotiinsa loppuelämänsä. Omistusmaksut tarjoavat vakautta ja ennustettavuutta, joten asunnonomistajan ei tarvitse huolehtia rahan loppumisesta.
Tämä maksusuunnitelma ei ole hyvä henkilölle, jolla on suuria kuluja, jotka hänen on maksettava kerralla, tai hän odottaa saavansa tällaisia kuluja tulevaisuudessa. Kertasumma, luottoraja tai maksusuunnitelma, jossa omistusoikeusmaksut yhdistetään luottorajaan, voivat olla parempia vaihtoehtoja tässä skenaariossa.
Lainanottajan kuukausimaksut lainasuunnitelman mukaisesti lasketaan ikään kuin lainanottaja eläisi 100-vuotiaaksi. Oletetaan, että lainanottajan elinajanodote on lyhyempi. Siinä tapauksessa määräaikainen maksusuunnitelma,. joka tarjoaa kiinteät kuukausimaksut tietylle vuosille, voi antaa asunnonomistajalle mahdollisuuden saada korkeampia kuukausimaksuja. Jos lainanottaja elää yli 100 vuotta, hän saa edelleen maksuja elinikäisen vakuusmaksusuunnitelman mukaisesti.
Vaikka omistusoikeusmaksusuunnitelmat lupaavat turvallisuutta, ne tarjoavat alhaisen tuoton sijoituksina katsottuna.
Erityisiä huomioita
Oletetaan, että käänteisessä asuntolainassa on kaksi lainanottajaa. Siinä tapauksessa elossa oleva lainanottaja saa edelleen maksuja elinikäisen hallintasuunnitelman mukaisesti, vaikka ensimmäinen lainanottaja kuolee.
Oletetaan kuitenkin, että vain toinen kahdesta asunnonomistajasta on käänteisen asuntolainan saaja, ja lainanottaja kuolee ensin. Tällöin eloonjäänyt asunnonomistaja ei saa enää maksuja, koska hän ei ollut lainanottaja.Tämä skenaario on aiheuttanut ongelmia joissakin kotitalouksissa, joissa vanhempi puoliso otti käänteisen asuntolainan vain hänen nimiinsä.
Käyttöoikeusmaksusuunnitelmien edut
Ensinnäkin virkakausimaksusuunnitelmat antavat eläkeläisille ja muille yli 62-vuotiaille mahdollisuuden nauttia suuremmista tuloista jatkaessaan asumista talossaan. Erottelemalla maksuja ne myös poistavat jotkin vaarat, jotka liittyvät liian suureen vapaan käteisen saatavuuteen. Näitä ovat muun muassa lomien ylikulutus, lapsen asuntolainan käsiraha ja jopa huijauksiin joutuminen. Lopuksi virkakausimaksusuunnitelmat voivat myös estää eläkeläisiä menettämästä tuloja, jos he elävät odotettua pidempään, koska he jatkavat maksujen saamista koko elämänsä ajan.
Omistusajan maksusuunnitelmien kritiikki
Omistusmaksusuunnitelmassa yhdistyvät määräaikaisen maksusuunnitelman ominaisuudet vakioannuiteetin ominaisuuksiin, joten se kärsii niiden haitoista. Kiinteät maksut kuulostavat hyvältä, kunnes inflaatio otetaan huomioon. Vaikka sopimuksessa määrättäisiin kuluttajahintaindeksiin ( CPI ) perustuvista inflaatiotarkistuksista, paikalliset elinkustannukset voisivat silti nousta nopeammin. Talosta ja siellä asuvista ihmisistä riippuen voisi olla järkevämpää vuokrata huone sen sijaan. Näin vuokraa voitaisiin nostaa naapuruston korkeampien elinkustannusten tahdissa.
Eläkkeet lupaavat yleensä pitkän aikavälin turvallisuutta vastineeksi alhaisesta tuotosta. Tämä luo jonkinlaisen ristiriidan, koska annuiteetteja ostavat yleensä ihmiset, joilla on pitkä aikahorisontti. Ihmiset, jotka ovat 65-vuotiaita ja jotka ovat huolissaan siitä, missä heidän taloutensa on 20 tai 30 vuoden kuluttua, voivat sijoittaa rahaa osakeindeksirahastoon. Tämä antaa yleensä osakkeille tarpeeksi aikaa tuottaa suuria voittoja. Omistusmaksusuunnitelmissa on vielä enemmän ongelmia tässä suhteessa, koska vain harvat pääsevät 100:aan. Voisi olla parempi käyttää sen sijaan määräaikaista maksusuunnitelmaa ja lisätä siihen osakkeita tai jopa annuiteettia.
Kohokohdat
Omistusmaksusuunnitelma on strategia, jolla kerätään tuotot käänteisestä asuntolainasta yhtä suurissa kuukausierissä.
Asumismaksusuunnitelma sopii parhaiten sellaiselle, joka haluaa eläketuloa, jossa voi jäädä kotiin, mutta ei aio testamentata asuntoa kuoleman jälkeen.
Käänteiset asuntolainat antavat asunnonomistajille mahdollisuuden muuttaa kotipääomansa käteistuloiksi ilman kuukausittaisia asuntolainamaksuja.
Tietyistä ehdoista ja lainanottajan tilanteesta riippuen vuokrasopimus voi olla kustannustehokkaampi kuin kertakorvauksen saaminen.
