Чистый операционный доход (NOI)
Что такое чистая операционная прибыль (NOI)?
Чистый операционный доход (NOI) — это расчет, используемый для анализа прибыльности приносящих доход инвестиций в недвижимость. NOI равен всем доходам от собственности за вычетом всех разумно необходимых операционных расходов.
NOI — это показатель до налогообложения, фигурирующий в отчете о доходах и движении денежных средств, который исключает выплаты основной суммы долга и процентов по кредитам, капитальные затраты, амортизацию и амортизацию. Когда этот показатель используется в других отраслях, он называется «EBIT», что означает « прибыль до вычета процентов и налогов ».
Понимание чистой операционной прибыли (NOI)
Чистый операционный доход — это метод оценки, используемый профессионалами в сфере недвижимости для определения точной стоимости их приносящей доход недвижимости. Чтобы рассчитать NOI, операционные расходы собственности должны быть вычтены из дохода, который производит недвижимость.
В дополнение к доходу от аренды недвижимость может также приносить доход от таких удобств, как парковки, торговые автоматы и прачечные. Операционные расходы включают в себя расходы на эксплуатацию и техническое обслуживание здания, в том числе страховые взносы, судебные издержки, коммунальные услуги, налоги на имущество,. расходы на ремонт и оплату уборки. Капитальные затраты,. такие как затраты на новую систему кондиционирования воздуха для всего здания, в расчет не включаются.
NOI помогает инвесторам в недвижимость определить ставку капитализации, которая, в свою очередь, помогает им рассчитать стоимость недвижимости, что позволяет им сравнивать различные объекты недвижимости, которые они могут рассматривать для покупки или продажи.
Для финансируемой недвижимости NOI также используется в коэффициенте покрытия долга (DCR), который сообщает кредиторам и инвесторам, покрывает ли доход от собственности ее операционные расходы и выплаты по долгам. NOI также используется для расчета мультипликатора чистой прибыли, денежного возврата инвестиций и общего дохода от инвестиций.
Как рассчитать чистую операционную прибыль (NOI)
Чтобы рассчитать чистый операционный доход, вычтите операционные расходы из дохода, полученного от собственности. Доходы от недвижимости включают доход от аренды, плату за парковку, изменение услуг, торговые автоматы, стиральные машины и так далее.
Операционные расходы включают в себя все расходы, связанные с эксплуатацией имущества. К ним относятся сборы за управление недвижимостью, страхование, коммунальные услуги, налоги на недвижимость, ремонт и техническое обслуживание.
Формула чистой операционной прибыли (NOI)
В качестве примера предположим, что приведенная ниже информация представляет собой профиль конкретного многоквартирного дома, который владелец сдавал в аренду.
Доход:
Доход от аренды: 20 000 долларов США.
Плата за парковку: 5000 долларов США.
Стиральные машины: 1000 долларов.
Общая выручка = 26 000 долларов США
Теперь предположим, что операционные расходы многоквартирного дома таковы:
Операционные расходы:
Плата за управление недвижимостью: 1000 долларов США.
Налоги на недвижимость: 5000 долларов США.
Ремонт и техническое обслуживание: 3000 долларов США.
Страховка: 1000 долларов.
Общие операционные расходы = 10 000 долларов США
Чистый операционный доход (NOI) в этом примере составит 26 000 долларов – 10 000 долларов США = 16 000 долларов США.
Пример чистой операционной прибыли (NOI)
Предположим, вы владеете недвижимостью, которая ежегодно приносит 120 000 долларов дохода и 80 000 долларов операционных расходов. В этом случае чистая прибыль компании составит 40 000 долларов США (120 000–80 000 долларов США). Если общая сумма отрицательна, когда операционные расходы превышают доходы, результат называется чистым операционным убытком (ЧУО).
Кредиторы и коммерческие кредиторы в значительной степени полагаются на NOI для определения потенциала получения дохода от имущества, которое будет заложено, даже больше, чем они учитывают кредитную историю инвестора в своих решениях. Проще говоря: этот показатель помогает кредиторам фундаментально оценить первоначальную стоимость имущества, прогнозируя его денежные потоки.
NOI используется для определения уровня капитализации имущества, также известного как рентабельность инвестиций (ROI) в недвижимость. Он делит NOI на цену покупки.
Если недвижимость считается прибыльной, кредиторы также используют эту цифру для определения размера кредита, который они готовы предоставить. С другой стороны, если недвижимость показывает чистый операционный убыток, кредиторы, скорее всего, сразу отклонят заявку заемщика на ипотеку.
Владельцы недвижимости могут манипулировать своими операционными расходами, откладывая одни расходы и ускоряя другие. NOI также может быть увеличен за счет повышения арендной платы и других сборов при одновременном снижении разумно необходимых операционных расходов.
В качестве примера последнего рассмотрим сценарий, в котором владелец квартиры отказывается от годовой арендной платы арендатора в размере 12 000 долларов в обмен на то, что этот арендатор действует в качестве управляющего недвижимостью. Если владелец квартиры обычно платит управляющему зданием зарплату в размере 30 000 долларов, он, следовательно, может вычесть из дохода «разумно необходимые» затраты в размере 30 000 долларов, а не фактические затраты в размере 12 000 долларов.
Часто задаваемые вопросы о формуле чистого операционного дохода (NOI)
Какова формула расчета NOI?
Формула для расчета NOI выглядит следующим образом:
- NOI = доход от недвижимости - операционные расходы
Как рассчитать чистую операционную прибыль (NOI) до налогообложения?
NOI является расчетом до налогообложения, поскольку он не принимает во внимание налог.
В чем разница между чистой прибылью и чистой операционной прибылью (NOI)?
Чистая операционная прибыль — это выручка за вычетом всех операционных расходов, а чистая прибыль — это выручка за вычетом всех расходов, включая операционные расходы и внереализационные расходы, такие как налоги.
Каков хороший процент чистого операционного дохода (NOI)?
NOI — это не процент, а скорее число, учитывающее доходы и расходы от собственности. Его можно сравнить со всей стоимостью имущества, если бы это имущество было полностью оплачено наличными. В этом случае, чем выше отношение чистого операционного дохода к цене недвижимости, тем лучше.
Нижняя линия
Чистый операционный доход (NOI) — это обычно используемый показатель для оценки рентабельности недвижимости. Расчет включает вычитание всех операционных расходов на недвижимость из всех доходов, полученных от собственности. Чем выше доходы и меньше расходы, тем прибыльнее недвижимость. Это говорит владельцу, стоит ли доход, полученный от владения и обслуживания собственности, затрат.
Особенности
Чистый операционный доход измеряет прибыльность приносящей доход собственности до добавления каких-либо затрат на финансирование или налоги.
NOI укажет владельцу собственности, стоит ли аренда собственности затрат на владение и содержание ее.
Чтобы рассчитать NOI, вычтите все операционные расходы, понесенные в связи с недвижимостью, из всех доходов, полученных от собственности.
Операционные расходы, используемые в метрике NOI, можно манипулировать, если владелец собственности откладывает или ускоряет определенные статьи доходов или расходов.
Показатель NOI не включает капитальные затраты.
