Поддержание урожайности

Что такое поддержание доходности?

Поддержание доходности — это своего рода штраф за досрочное погашение , который позволяет инвесторам получить такую же доходность, как если бы заемщик выплатил все запланированные процентные платежи до даты погашения. Он требует, чтобы заемщики выплачивали разницу в процентной ставке между процентной ставкой по кредиту и преобладающей рыночной процентной ставкой на предварительно оплаченный капитал за период, оставшийся до погашения кредита.

Премии за поддержание доходности предназначены для того, чтобы инвесторы не обращали внимания на досрочное погашение (погашение долга или кредита в рассрочку до его официальной даты погашения). Кроме того, это делает рефинансирование непривлекательным и невыгодным для заемщиков.

Понимание поддержания доходности

Когда заемщик получает финансирование путем выпуска облигаций или получения кредита (например, ипотечного кредита, автокредита, бизнес-кредита и т. д.), кредитору периодически выплачиваются проценты в качестве компенсации за использование его денег в течение определенного периода времени. . Ожидаемый процент представляет собой норму прибыли для кредитора, который прогнозирует прибыль на основе ставки.

Например, инвестор, который покупает 10-летнюю облигацию номинальной стоимостью 100 000 долларов США и годовой купонной ставкой 7%, намеревается ежегодно получать кредит в размере 7% x 100 000 долларов США = 7 000 долларов США. Аналогичным образом, банк, одобряющий 350 000 долларов США по фиксированной процентной ставке, рассчитывает получать процентные платежи ежемесячно до тех пор, пока заемщик не завершит платежи по ипотечному кредиту через несколько лет.

Однако бывают ситуации, когда заемщик досрочно погашает кредит или требует облигации до даты погашения. Эта угроза преждевременного возврата основной суммы известна как риск досрочного погашения (в финансовом жаргоне «досрочное погашение» означает урегулирование долга или ссуды в рассрочку до его официальной даты погашения). Каждый долговой инструмент несет ее, и каждый кредитор сталкивается с ней в той или иной степени. Риск заключается в том, что кредитор не будет получать процентный доход в течение того периода, на который он рассчитывал.

Наиболее распространенной причиной досрочного погашения кредита является снижение процентных ставок, что дает возможность заемщику или эмитенту облигаций рефинансировать свой долг по более низкой процентной ставке.

Чтобы компенсировать кредиторам в случае, если заемщик погашает ссуду раньше запланированного срока, взимается плата или премия за досрочное погашение , известная как поддержание доходности. По сути, поддержание доходности позволяет кредитору получать свой первоначальный доход без каких-либо потерь.

Поддержание доходности наиболее распространено в сфере коммерческой ипотеки. Например, давайте представим владельца здания, который взял кредит на покупку соседнего участка. Это 30-летняя ипотека, но через пять лет процентные ставки значительно упали, и владелец решает рефинансировать. Он занимает деньги у другого кредитора и выплачивает свою старую ипотеку. Если бы банк, выдавший эту ипотеку, установил комиссию или премию за поддержание доходности, он смог бы реинвестировать возвращенные им деньги, а также сумму штрафа, в безопасные казначейские ценные бумаги и получить такой же денежный поток, как если бы они получили все график платежей по кредиту на весь срок кредита.

Как рассчитать поддержание доходности

Формула расчета премии за поддержание доходности:

** Поддержание доходности = текущая стоимость оставшихся платежей по ипотеке x (процентная ставка - доход казначейства)**

Фактор приведенной стоимости в формуле можно рассчитать как (1 – (1+r)^-n/12)/r

где r = доходность казначейства

n = количество месяцев

Например, предположим, что у заемщика остается остаток по кредиту в размере 60 000 долларов США с процентной ставкой 5%. Оставшийся срок кредита составляет ровно пять лет или 60 месяцев. Если заемщик решит погасить кредит, когда доходность 5-летних казначейских облигаций упадет до 3%, таким образом можно рассчитать поддержание доходности.

Шаг 1: PV = [(1 – (1,03)^-60/12)/0,03] x 60 000 долларов США.

PV = 4,58 x 60 000 долларов США

PV = 274 782,43 долл. США

Шаг 2: Поддержание доходности = 274 782,43 долл. США x (0,05–0,03)

Поддержание доходности = 274 782,43 долл. США x (0,05–0,03)

Поддержание доходности = 5 495,65 долларов США.

Заемщику придется заплатить дополнительно 5 495,65 долларов США, чтобы досрочно погасить свой долг.

Если доходность казначейства вырастет по сравнению с тем уровнем, который был на момент получения ссуды, кредитор может получить прибыль, приняв сумму досрочного погашения ссуды и ссудив деньги по более высокой ставке или вложив деньги в более доходные казначейские облигации. В этом случае у кредитора нет потери дохода, но он все равно будет взимать штраф за досрочное погашение основного остатка.

Особенности

• Формула для расчета премии за поддержание доходности: Поддержание доходности = Текущая стоимость оставшихся платежей по ипотеке x (Процентная ставка - Доход казначейства).

• Поддержание доходности предназначено для снижения риска досрочного погашения кредиторами или для предотвращения досрочного погашения долга заемщиками.

• Поддержание доходности является своего рода комиссией за досрочное погашение, которую заемщики платят кредиторам или эмитенты облигаций инвесторам, чтобы компенсировать потерю процентов в результате досрочного погашения кредита или отзыва облигации.