Avkastningsunderhåll
Vad är avkastningsunderhåll?
Avkastningsbidrag är en sorts förskottsbetalning som gör det möjligt för investerare att uppnå samma avkastning som om låntagaren gjort alla planerade räntebetalningar fram till förfallodagen. Det föreskriver att låntagarna betalar ränteskillnaden mellan låneräntan och den rådande marknadsräntan på det förskottsbetalda kapitalet under den period som återstår till lånets löptid.
Avkastningsbidragspremier är utformade för att göra investerare likgiltiga för förskottsbetalning (avveckling av en skuld eller ett avbetalningslån före dess officiella förfallodatum). Dessutom gör det refinansiering oattraktiv och oekonomisk för låntagare.
Förstå avkastningsunderhåll
När en låntagare erhåller finansiering, antingen genom att ge ut obligationer eller genom att ta ett lån (t.ex. bolån, billån, företagslån, etc.), betalas långivaren periodiskt ränta som kompensation för användningen av deras pengar under en period . Den förväntade räntan utgör en avkastning för långivaren som projicerar intjäning utifrån räntan.
Till exempel, en investerare som köper en 10-årig obligation med ett nominellt värde på 100 000 USD och en årlig kupongränta på 7 %, avser att krediteras årligen med 7 % x 100 000 USD = 7 000 USD. Likaså förväntar sig en bank som godkänner en 350 000 USD till en fast ränta att få räntebetalningar varje månad tills låntagaren slutför bolånebetalningarna flera år framåt.
Det finns dock situationer där låntagaren betalar av lånet i förtid eller ringer in en obligation före förfallodagen. Detta hot om en för tidig återbetalning av kapitalbeloppet kallas förskottsbetalningsrisk (på finansiellt språk betyder "förskottsbetalning" avvecklingen av en skuld eller avbetalningslån före dess officiella förfallodatum). Varje skuldinstrument bär det, och varje långivare står inför det, i någon mån. Risken är att långivaren inte får ränteinkomstflödet under så lång tid som de räknat med.
Den vanligaste orsaken till förskottsbetalning av lån är räntefall, vilket ger en möjlighet för en låntagare eller obligationsutgivare att refinansiera sin skuld till en lägre ränta.
För att kompensera långivare i händelse av att en låntagare betalar tillbaka lånet tidigare än planerat, debiteras en förskottsavgift eller premie, så kallad avkastningsupprätthållande. I själva verket tillåter underhållet av avkastningen långivaren att tjäna sin ursprungliga avkastning utan att lida någon förlust.
Avkastning underhåll är vanligast i den kommersiella bolånebranschen. Låt oss till exempel föreställa oss en byggnadsägare som har tagit ett lån för att köpa en intilliggande fastighet. Det är ett 30-årigt bolån, men efter fem år har räntorna sjunkit rejält och ägaren bestämmer sig för att refinansiera. Han lånar pengar av en annan långivare och betalar av på sitt gamla bolån. Om banken som utfärdade det bolånet tog på sig en avgift eller premie för underhåll av avkastningen, skulle den kunna återinvestera pengarna som återbetalats till dem, plus straffbeloppet, i säkra statspapper och få samma kassaflöde som om de hade fått alla planerade lånebetalningar under hela lånetiden.
Hur man beräknar avkastningsunderhåll
Formeln för att beräkna en underhållspremie för avkastningen är:
Ränteupprätthållande = Nuvärdet av återstående betalningar på bolånet x (Räntesats - avkastning på statskassan)
Nuvärdesfaktorn i formeln kan beräknas som (1 – (1+r)-n/12)/r
där r = avkastning på statskassan
n = antal månader
Anta till exempel att en låntagare har ett saldo på $60 000 kvar på ett lån med 5% ränta. Återstående löptid på lånet är exakt fem år eller 60 månader. Om låntagaren bestämmer sig för att betala av lånet när avkastningen på 5-åriga statsobligationer sjunker till 3 %, kan avkastningsbidraget beräknas på detta sätt.
Steg 1: PV = [(1 – (1,03)-60/12)/0,03] x $60 000
PV = 4,58 x $60 000
PV = 274 782,43 USD
Steg 2: Avkastningsunderhåll = 274 782,43 USD x (0,05 – 0,03)
Avkastningsunderhåll = 274 782,43 USD x (0,05 – 0,03)
Avkastningsunderhåll = 5 495,65 USD
Låntagaren måste betala ytterligare $5 495,65 för att förskottsbetala sin skuld.
Om statsavkastningen går upp från där de var när ett lån togs kan långivaren göra vinst genom att acceptera det förtida återbetalningsbeloppet och låna ut pengarna till en högre kurs eller investera pengarna i högre betalande statsobligationer. I det här fallet finns det ingen avkastningsförlust för långivaren, men den kommer fortfarande att debitera en förskottsbetalning på huvudbeloppet.
Höjdpunkter
Formeln för att beräkna en underhållspremie för avkastningen är: Avkastningsunderhåll = Nuvärdet av återstående betalningar på bolånet x (Räntesats - Avkastning på statskassan).
Avkastningsupprätthållandet är avsett att minska långivares risk för förskottsbetalning eller att avskräcka låntagare från att reglera sina skulder i förväg.
– Avkastningsupprätthållande är en sorts förskottsbetalningsavgift som låntagare betalar till långivare, eller obligationsutgivare till investerare, för att kompensera för räntebortfallet till följd av förskottsbetalning av ett lån eller inlösen av en obligation.
