Manutenzione del rendimento
Che cos'è il mantenimento del rendimento?
Il mantenimento del rendimento è una sorta di penale di pagamento anticipato che consente agli investitori di ottenere lo stesso rendimento come se il mutuatario avesse effettuato tutti i pagamenti di interessi programmati fino alla data di scadenza. Prescrive che i mutuatari paghino il differenziale di tasso tra il tasso di interesse del prestito e il tasso di interesse di mercato prevalente sul capitale prepagato per il periodo rimanente fino alla scadenza del prestito.
I premi di mantenimento del rendimento sono concepiti per rendere gli investitori indifferenti al pagamento anticipato (l'estinzione di un debito o di un prestito rateale prima della sua data di scadenza ufficiale). Inoltre, rende il rifinanziamento poco attraente e antieconomico per i mutuatari.
Capire il mantenimento del rendimento
Quando un mutuatario ottiene un finanziamento, mediante l'emissione di obbligazioni o la sottoscrizione di un prestito (ad es. mutuo, prestito auto, prestito aziendale, ecc.), al prestatore vengono periodicamente pagati gli interessi come compenso per l'utilizzo del proprio denaro per un periodo di tempo . L'interesse atteso costituisce un tasso di rendimento per il prestatore che proietta guadagni in base al tasso.
Ad esempio, un investitore che acquista un'obbligazione a 10 anni con un valore nominale di $ 100.000 e una cedola annuale del 7%, intende ricevere un accredito annuale del 7% x $ 100.000 = $ 7.000. Allo stesso modo, una banca che approva $ 350.000 a un tasso di interesse fisso prevede di ricevere pagamenti di interessi mensili fino a quando il mutuatario non completa i pagamenti del mutuo negli anni successivi.
Tuttavia, ci sono situazioni in cui il mutuatario paga anticipatamente il prestito o richiama un'obbligazione prima della data di scadenza. Questa minaccia di restituzione anticipata del capitale è nota come rischio di pagamento anticipato (in gergo finanziario, "rimborso anticipato" significa l'estinzione di un debito o di un prestito rateale prima della sua data di scadenza ufficiale). Ogni strumento di debito lo porta e ogni prestatore lo affronta, in una certa misura. Il rischio è che il prestatore non ottenga il flusso di reddito da interessi per tutto il periodo su cui contava.
Il motivo più comune per il pagamento anticipato del prestito è un calo dei tassi di interesse, che offre l'opportunità a un mutuatario o emittente di obbligazioni di rifinanziare il proprio debito a un tasso di interesse inferiore.
Per compensare i prestatori nel caso in cui un mutuatario rimborsi il prestito prima del previsto, viene addebitata una commissione o un premio di pagamento anticipato , noto come mantenimento del rendimento. In effetti, il mantenimento del rendimento consente al prestatore di guadagnare il suo rendimento originario senza subire alcuna perdita.
Il mantenimento del rendimento è più comune nel settore dei mutui commerciali. Immaginiamo ad esempio un proprietario di un edificio che abbia contratto un mutuo per l'acquisto di un immobile adiacente. È un mutuo di 30 anni, ma dopo cinque anni i tassi di interesse sono diminuiti notevolmente e il proprietario decide di rifinanziare. Prende in prestito denaro da un altro prestatore e paga il suo vecchio mutuo. Se la banca che ha emesso tale mutuo imponesse una commissione o un premio di mantenimento del rendimento, sarebbe in grado di reinvestire il denaro restituito loro, più l'importo della penale, in titoli del Tesoro sicuri e ricevere lo stesso flusso di cassa che avrebbe se avesse ricevuto tutto pagamenti programmati del prestito per l'intera durata del prestito.
Come calcolare il mantenimento del rendimento
La formula per calcolare un premio di mantenimento del rendimento è:
Mantenimento del rendimento = valore attuale dei pagamenti rimanenti sull'ipoteca x (tasso di interesse - rendimento del tesoro)
Il fattore del valore attuale nella formula può essere calcolato come (1 – (1+r)-n/12)/r
dove r = rendimento del Tesoro
n = numero di mesi
Ad esempio, supponiamo che un mutuatario abbia un saldo di $ 60.000 rimanenti su un prestito con un interesse del 5%. La durata residua del prestito è esattamente cinque anni o 60 mesi. Se il mutuatario decide di estinguere il prestito quando il rendimento dei buoni del Tesoro a 5 anni scende al 3%, il mantenimento del rendimento può essere calcolato in questo modo.
Passaggio 1: PV = [(1 – (1,03)-60/12)/0,03] x $ 60.000
PV = 4,58 x $ 60.000
PV = $ 274.782,43
Passaggio 2: mantenimento del rendimento = $ 274.782,43 x (0,05 – 0,03)
Manutenzione del rendimento = $ 274.782,43 x (0,05 – 0,03)
Manutenzione del rendimento = $ 5.495,65
Il mutuatario dovrà pagare ulteriori $ 5.495,65 per ripagare anticipatamente il suo debito.
Se i rendimenti del Tesoro salgono da dove si trovavano quando è stato contratto un prestito, il prestatore può realizzare un profitto accettando l'importo del rimborso anticipato del prestito e prestando il denaro a un tasso più elevato o investendo il denaro in buoni del tesoro più remunerativi. In questo caso, non vi è alcuna perdita di rendimento per il prestatore, ma addebiterà comunque una penale di pagamento anticipato sul saldo principale.
Mette in risalto
La formula per calcolare un premio di mantenimento del rendimento è: Mantenimento del rendimento = Valore attuale dei pagamenti residui sull'ipoteca x (Tasso di interesse - Rendimento del Tesoro).
Il mantenimento del rendimento ha lo scopo di mitigare il rischio di rimborso anticipato dei prestatori o di scoraggiare i mutuatari dal saldare i propri debiti prima del previsto.
Il mantenimento del rendimento è una sorta di commissione di pagamento anticipato che i mutuatari pagano ai prestatori, o gli emittenti di obbligazioni agli investitori, per compensare la perdita di interessi derivante dal pagamento anticipato di un prestito o dalla richiesta di un'obbligazione.
