Konvertibel ARM
Vad Àr en konvertibel ARM?
En konvertibel ARM Àr ett bolÄn med justerbar rÀnta (ARM) som ger lÄntagaren möjlighet att konvertera till ett bolÄn med fast rÀnta efter en viss tidsperiod. Konvertibla ARM marknadsförs som ett sÀtt att dra fördel av fallande rÀntor och inkluderar vanligtvis specifika villkor. Finansinstitutet tar i allmÀnhet ut en avgift för att byta ARM till ett bolÄn med fast rÀnta.
Hur fungerar konvertibla armar?
NĂ€r man ansöker om bolĂ„n finns det en mĂ€ngd olika typer att vĂ€lja mellan, oftast med hur rĂ€ntan bestĂ€ms över bolĂ„nets löptid. ââââââKonvertibla ARM Ă€r en hybrid av tvĂ„ bolĂ„netyper: ett konventionellt 30-Ă„rigt bolĂ„n med fast rĂ€nta och ett bolĂ„n med justerbar rĂ€nta. BolĂ„n med fast rĂ€nta ger lĂ„ntagaren tryggheten att veta att deras mĂ„natliga betalning aldrig kommer att förĂ€ndras, Ă€ven om rĂ€ntorna stiger, vilket Ă€r ett konservativt och sĂ€kert tillvĂ€gagĂ„ngssĂ€tt. Med tiden minskar betalningarna i praktiken i förhĂ„llande till inflationen.
Ett bolÄn med justerbar rÀnta börjar med en mycket lÀgre inledande teaserrÀnta,. men efter en bestÀmd period (vanligtvis fem Är) justeras rÀntan enligt ett index, sÄsom Secured Overnight Financing Rate (SOFR), plus en marginal. Kursen justeras i allmÀnhet var sjÀtte mÄnad och kan gÄ upp eller ner (inom de grÀnser som anges i kontraktet).
Med en konvertibel ARM börjar bolĂ„net som ett 30-Ă„rigt lĂ„n med justerbar rĂ€nta â det vill sĂ€ga till en teaser-kurs under marknadsgenomsnittet. Men inom en angiven period, ofta efter det första Ă„ret men före det femte Ă„ret, har lĂ„ntagaren möjlighet att konvertera till en fast rĂ€nta. Den nya rĂ€ntan Ă€r vanligtvis den lĂ€gsta rĂ€ntan som erbjuds inom de sju dagarna innan inlĂ„sning. SĂ„ledes, om rĂ€ntorna sjunker, kan lĂ„ntagaren fĂ„ en lĂ€gre fast rĂ€nta Ă€n vad de kunde ha fĂ„tt frĂ„n början.
Historik för konvertibla armar
Introducerades i början av 1980-talet kom konvertibla ARMs in pÄ scenen under en period med tvÄsiffriga fastrÀntelÄn. Eftersom rÀntorna historiskt sett var osannolika att gÄ mycket högre (utom extraordinÀr inflation), kunde lÄntagare av konvertibla ARM-lÄn i huvudsak satsa pÄ den stora sannolikheten för lÀgre rÀntor i framtiden.
Tidiga konvertibla armar var dyra och innehöll betungande restriktioner. Men under det senare 1980-talet började hypotekslÄn statligt sponsrade företag (GSE) Fannie Mae och Freddie Mac köpa konvertibla armar pÄ andrahandsmarknaden. Eftersom de flesta affÀrsbanker sÀljer sina hypotekslÄn pÄ andrahandsmarknaden ledde accepten av konvertibla ARM av de tvÄ bolÄnejÀttarna till deras snabba expansion. Konkurrensen ledde i sin tur till lÀgre avgifter och mindre restriktiva villkor.
Nackdelar med konvertibla armar
Den största nackdelen med en konvertibel ARM Àr att den tvingar lÄntagaren att övervaka rÀntor och förutsÀga framtida förÀndringar, nÄgot som inte ens experter kan göra pÄ ett tillförlitligt sÀtt. Dessutom Àr rÀntorna pÄ konvertibla ARM - bÄde den inledande rÀntan och den fasta rÀntan senare - vanligtvis lite högre Àn marknadsrÀntorna.
Och medan lÄntagare inte betalar stÀngningskostnader nÀr de konverterar bolÄnet, tar lÄngivare ut avgifter. Under tiden, om rÀntorna stiger under introduktionsperioden, gÄr fördelen av en konvertibel ARM förlorad. Slutligen kommer den mÄnatliga betalningen efter konvertering nÀstan sÀkert att vara högre Àn vad husÀgaren betalade under teaser-kursen, om Àn med sÀkerheten att den förblir fixerad.
Vanliga frÄgor om Convertible ARM
PoÀngen
Marknadsförd som ett sÀtt att dra fördel av fallande rÀntor, Àr den konvertibla ARM ett bolÄn med justerbar rÀnta som ger lÄntagaren möjlighet att konvertera till ett bolÄn med fast rÀnta efter en viss tidsperiod. Dessa bolÄn inkluderar i allmÀnhet specifika villkor, och finansinstitutet tar vanligtvis ut en avgift om en lÄntagare vÀljer att byta ARM till ett bolÄn med fast rÀnta.
En nackdel med konvertibla ARM Àr att lÄntagaren mÄste övervaka rÀntorna och förutsÀga framtida förÀndringar - nÄgot som Àven experter inte kan göra. LÄntagare kommer att se en fördel i den konvertibla ARM om rÀntorna faller. Om rÀntorna dÀremot stiger gÄr fördelen av en konvertibel arm förlorad.
Höjdpunkter
- En konvertibel ARM Àr ett bolÄn med en justerbar rÀnta som kan Àndras till en fast rÀnta efter en inledande period.
â Efter omvandlingen till fast kurs kommer den nya kursen med största sannolikhet att vara högre Ă€n vad husĂ€garen betalade under teaserkursen.
â En konvertibel ARM börjar vanligtvis med en teaserkurs som Ă€r lĂ€gre Ă€n standardpriser men ökar sedan efter en viss tidsperiod enligt ett index plus en marginal.
- Fördelen med en konvertibel ARM realiseras om rÀntorna faller. Om rÀntorna ökar gÄr fördelen med en konvertibel arm förlorad.
Vanliga frÄgor
Kan du byta frÄn ett bolÄn med justerbar rÀnta till fast rÀnta?
Att byta frĂ„n ett bolĂ„n med justerbar rĂ€nta (ARM) till ett bolĂ„n med fast rĂ€nta kan göras pĂ„ ett par sĂ€tt: - Om ditt bolĂ„n Ă€r en konvertibel ARM, innehĂ„ller den en bestĂ€mmelse som gör att du kan byta. Generellt sett mĂ„ste du utnyttja denna möjlighet tidigt under lĂ„neperioden - vanligtvis inom de första fem Ă„ren. Du kommer förmodligen att fĂ„ en avgift för att göra det.- Det andra sĂ€ttet att byta Ă€r att refinansiera bolĂ„net â vilket i princip innebĂ€r att du tar ett nytt bolĂ„n (den hĂ€r gĂ„ngen med fast rĂ€nta) och anvĂ€nder det för att betala av nuvarande (justerbar hastighet) en. Faktum Ă€r att byte frĂ„n ett ARM-lĂ„n till ett bolĂ„n med fast rĂ€nta Ă€r en av de vanligaste anledningarna till att mĂ€nniskor vĂ€ljer att refinansiera.
Vad Àr en lÄnekonverteringsavgift?
En konverteringsklausul Ă€r en bestĂ€mmelse inom ett lĂ„n med justerbar rĂ€nta (ARM) som gör det möjligt för en lĂ„ntagare att byta frĂ„n ett ARM-lĂ„n till ett bolĂ„n med fast rĂ€nta. I gengĂ€ld för detta alternativ tar dock lĂ„ngivaren ut en avgift om och nĂ€r du gör konverteringen. Ăven om konverteringsavgifter vanligtvis uppgĂ„r till nĂ„gra hundra dollar - mycket mindre Ă€n slutkostnaderna om du skulle refinansiera bolĂ„net - lĂ€gger de till den totala kostnaden för ditt lĂ„n.
