Förvaltningsfastighet
Vad är en investeringsfastighet?
En förvaltningsfastighet är fastigheter som köps med avsikt att tjäna avkastning på investeringen antingen genom hyresintäkter, framtida återförsäljning av fastigheten eller båda. Fastigheten kan innehas av en enskild investerare, en grupp investerare eller ett företag.
En förvaltningsfastighet kan vara en långsiktig satsning eller en kortsiktig investering. Med det senare kommer investerare ofta att ägna sig åt flipping,. där fastigheter köps, ombyggs eller renoveras och säljs med vinst inom en kort tidsram.
Termen "investeringsegendom" kan också användas för att beskriva andra tillgångar som en investerare köper för framtida uppskattning, såsom konst, värdepapper, mark eller andra samlarföremål.
Förstå investeringsegenskaper
Förvaltningsfastigheter är sådana som inte används som primärbostad. De genererar någon form av inkomst – utdelningar, räntor, hyror eller till och med royalties – som faller utanför området för fastighetsägarens ordinarie verksamhet. Och det sätt på vilket en förvaltningsfastighet används har en betydande inverkan på dess värde.
Förvaltningsfastigheter genererar intäkter och är inte primära bostäder.
Investerare genomför ibland studier för att fastställa den bästa och mest lönsamma användningen av en fastighet. Detta kallas ofta för fastighetens högsta och bästa användning. Till exempel, om en investeringsfastighet är indelad för både kommersiell och bostadsanvändning, väger investeraren fördelarna och nackdelarna med båda tills de tar reda på vilken som har den högsta potentiella avkastningen. De använder sedan fastigheten på det sättet.
En förvaltningsfastighet kallas ofta för ett andra hem. Men de två betyder inte nödvändigtvis samma sak. Till exempel kan en familj köpa en stuga eller annan semesterfastighet för att använda sig själv, eller någon med ett primärt hem i staden kan köpa en andra fastighet i landet som tillflyktsort för helger. I dessa fall är den andra egendomen för personligt bruk – inte som inkomstegendom.
Typer av investeringsfastigheter
Bostäder: Hyreshus är ett populärt sätt för investerare att komplettera sin inkomst. En investerare som köper en bostadsfastighet och hyr ut den till hyresgäster kan ta ut månadshyror. Dessa kan vara småhus, bostadsrätter, lägenheter, radhus eller andra typer av bostadsstrukturer.
Kommersiell: Inkomstgenererande fastigheter behöver inte alltid vara bostäder. Vissa investerare – särskilt företag – köper kommersiella fastigheter som används specifikt för affärsändamål. Underhåll och förbättringar av dessa fastigheter kan vara högre, men dessa kostnader kan kompenseras av större avkastning. Det beror på att hyresavtalen för dessa fastigheter ofta kräver högre hyror. Dessa byggnader kan vara kommersiellt ägda hyreshus eller butikslokaler.
Blandanvändning: En fastighet med blandad användning kan användas samtidigt för både kommersiella och bostadsändamål. Till exempel kan en byggnad ha ett butiksfönster på huvudvåningen, såsom en närbutik, bar eller restaurang, medan den övre delen av strukturen rymmer bostäder.
Finansiering av investeringsfastigheter
Medan låntagare som säkrar ett lån för sin primära bostad har tillgång till en rad finansieringsalternativ inklusive FHA-lån,. VA-lån och konventionella lån, kan det vara mer utmanande att skaffa finansiering för en investeringsfastighet.
Försäkringsbolag tillhandahåller ingen bolåneförsäkring för förvaltningsfastigheter, och som ett resultat måste låntagare ha minst 20 % ned för att säkra bankfinansiering för förvaltningsfastigheter.
Banker insisterar också på goda kreditvärden och relativt låga belåningsgrader innan de godkänner en låntagare för ett investeringsfastighetsinteckning. Vissa långivare kräver också att låntagaren har ett stort sparande för att täcka minst sex månaders utgifter på investeringsfastigheten, vilket säkerställer att bolånet och andra förpliktelser hålls uppdaterade.
Skattekonsekvenser
Om en investerare samlar in hyra från en investeringsfastighet, kräver Internal Revenue Service (IRS) att de rapporterar hyran som inkomst, men byrån tillåter dem också att dra av relevanta utgifter från detta belopp. Till exempel, om en hyresvärd samlar in 100 000 USD i hyra under loppet av ett år men betalar 20 000 USD i reparationer, underhåll av gräsmattan och relaterade utgifter, rapporterar de skillnaden på 80 000 USD som inkomst av egenföretagare.
Om en individ säljer en investeringsfastighet för mer än den ursprungliga köpeskillingen har de en kapitalvinst som måste rapporteras till IRS. För 2021 och 2022 är kapitalvinstskattesatserna antingen 0 %, 15 % eller 20 % för de flesta tillgångar som hålls i över ett år.
Däremot, om en skattebetalare säljer sin primära bostad, behöver de bara rapportera kapitalvinstskatt på en bostadsförsäljning som överstiger 250 000 USD om de lämnar in individuellt och 500 000 USD om de är gifta och ansöker gemensamt. Kapitalvinsten på en förvaltningsfastighet är dess försäljningspris minus köpeskillingen minus eventuella större förbättringar.
För att illustrera, föreställ dig att en investerare köper en fastighet för 100 000 USD och spenderar 20 000 USD på att installera nya VVS. Några år senare säljer de fastigheten för 200 000 dollar. Efter att ha subtraherat deras initiala investering och kapitalreparationer är deras vinst $80 000.
Höjdpunkter
– Att sälja en förvaltningsfastighet måste redovisas och kan resultera i kapitalvinster, vilket kan få skattemässiga konsekvenser för investerare.
– Förvaltningsfastigheter är inte primära bostäder eller fritidshus, vilket gör det svårare för investerare att säkra finansiering.
Fastigheter kan representera en kort- eller långsiktig investeringsmöjlighet.
En förvaltningsfastighet köps med avsikt att tjäna avkastning genom hyresintäkter, framtida återförsäljning av fastigheten eller båda.
