Jumbolån
Vad Àr ett jumbolÄn?
Ett jumbolÄn, Àven kÀnt som ett jumbolÄn, Àr en typ av finansiering som överskrider de grÀnser som faststÀllts av Federal Housing Finance Agency (FHFA). Till skillnad frÄn konventionella bolÄn Àr ett jumbolÄn inte berÀttigat att köpas, garanteras eller vÀrdepapperiseras av Fannie Mae eller Freddie Mac. Designade för att finansiera lyxfastigheter och hem pÄ mycket konkurrensutsatta lokala fastighetsmarknader, kommer jumbolÄnen med unika försÀkringskrav och skattekonsekvenser. Dessa typer av bolÄn har fÄtt draghjÀlp nÀr bostadsmarknaden fortsÀtter att ÄterhÀmta sig efter den stora lÄgkonjunkturen.
VÀrdet pÄ ett jumbolÄn varierar beroende pÄ stat - och till och med lÀn. FHFA faststÀller den överensstÀmmande lÄnegrÀnsstorleken för olika omrÄden pÄ Ärsbasis. GrÀnsen för 2022 var satt till $647 200 för större delen av landet. Detta var en ökning med 98 950 USD frÄn 2021 Ärs grÀns pÄ 548 250 USD. För lÀn som har högre hemvÀrden Àr baslinjegrÀnsen satt till $970 800, eller 150% av $647,200.
FHFA har en annan uppsÀttning bestÀmmelser för omrÄden utanför det kontinentala USA för berÀkningar av lÄnegrÀnser. Som ett resultat Àr baslinjegrÀnsen för ett jumbolÄn i Alaska, Guam, Hawaii och Amerikanska Jungfruöarna frÄn och med 2022 ocksÄ $970 800. Det beloppet kan faktiskt vara Ànnu högre i lÀn som har högre bostadsvÀrden.
Hur ett jumbolÄn fungerar
Om du har siktet instĂ€llt pĂ„ ett hem som kostar nĂ€ra en halv miljon dollar eller mer â och du inte har sĂ„ mycket pĂ„ ett bankkonto â kommer du förmodligen att behöva ett jumbolĂ„n. Och om du försöker fĂ„ ett, kommer du att möta mycket strĂ€ngare kreditkrav Ă€n husĂ€gare som ansöker om ett konventionellt lĂ„n. Det beror pĂ„ att jumbolĂ„n medför mer kreditrisk för lĂ„ngivaren eftersom det inte finns nĂ„gon garanti frĂ„n Fannie Mae eller Freddie Mac. Det finns ocksĂ„ större risk eftersom mer pengar Ă€r inblandade.
Precis som traditionella bolĂ„n har minimikraven för en jumbo blivit allt strĂ€ngare sedan 2008. För att bli godkĂ€nd behöver du en fantastisk kreditpoĂ€ng â 700 eller högre â och en mycket lĂ„g skuld-till-inkomst- kvot (DTI). DTI bör vara under 43 % och helst nĂ€rmare 36 %. Ăven om de Ă€r icke- överensstĂ€mmande inteckningar,. mĂ„ste jumbos fortfarande falla inom riktlinjerna för vad Consumer Financial Protection Bureau anser vara en "kvalificerad inteckning" - ett utlĂ„ningssystem med standardiserade villkor och regler, sĂ„som 43% DTI.
Du mÄste bevisa att du har tillgÀngliga kontanter till hands för att tÀcka dina betalningar, som sannolikt kommer att bli mycket höga om du vÀljer ett standardlÄn pÄ 30 Är med fast rÀnta. Specifika inkomstnivÄer och reserver beror pÄ storleken pÄ det totala lÄnet, men alla lÄntagare behöver 30 dagars lönekort och W2-skatteformulÀr som strÀcker sig tvÄ Är tillbaka i tiden. Om du Àr egen företagare Àr inkomstkraven högre: TvÄ Ärs skattedeklarationer och minst 60 dagar med aktuella kontoutdrag. LÄntagaren behöver ocksÄ bevisbara likvida tillgÄngar för att kvalificera sig och kassareserver som motsvarar sex mÄnaders avbetalning av bolÄn. Och alla sökande mÄste visa korrekt dokumentation om alla andra lÄn som hÄlls och bevis pÄ Àgande av icke-likvida tillgÄngar (som andra fastigheter).
JumbolÄnesatser
Medan jumbolĂ„n brukade bĂ€ra högre rĂ€ntor Ă€n konventionella bolĂ„n, har gapet minskat de senaste Ă„ren. Idag Ă€r den genomsnittliga Ă„rliga procentsatsen (APR) för ett jumbolĂ„n ofta i nivĂ„ med konventionella bolĂ„n â och i vissa fall faktiskt lĂ€gre. FrĂ„n och med den 1 januari 2022 debiterade Wells Fargo till exempel en APR pĂ„ 3,360 % pĂ„ ett 30-Ă„rigt lĂ„n med fast rĂ€nta och 3,065 % för samma löptid pĂ„ ett jumbolĂ„n.
Ăven om de statligt sponsrade företagen inte kan hantera dem, Ă€r jumbolĂ„n ofta vĂ€rdepapperiserade av andra finansiella institutioner; eftersom dessa vĂ€rdepapper medför mer risk handlas de till en avkastningspremie jĂ€mfört med konventionella vĂ€rdepapperiserade bolĂ„n. Denna spridning har dock minskat med rĂ€ntan pĂ„ sjĂ€lva lĂ„nen.
Handpenning pÄ ett jumbolÄn
Lyckligtvis har kraven pĂ„ handpenning minskat under samma tidsperiod. Tidigare krĂ€vde jumbolĂ„negivare ofta bostadsköpare att sĂ€tta upp 30 % av bostadens köpeskilling (jĂ€mfört med 20 % för konventionella bolĂ„n). Nu har den siffran sjunkit sĂ„ lĂ„gt som 10% till 15%. Som med alla bolĂ„n kan det finnas olika fördelar med att göra en högre handpenning â bland annat för att undvika kostnaden för de privata bolĂ„neförsĂ€kringar som lĂ„ngivare krĂ€ver för handpenning under 20 %.
Vem ska ta ett jumbolÄn?
Hur mycket du i slutĂ€ndan kan lĂ„na beror naturligtvis pĂ„ dina tillgĂ„ngar, din kreditvĂ€rdighet och vĂ€rdet pĂ„ den fastighet du Ă€r intresserad av att köpa. Dessa bolĂ„n anses vara mest lĂ€mpliga för ett segment av höginkomsttagare som tjĂ€nar mellan $250.000 och $500.000 per Ă„r. Detta segment Ă€r kĂ€nt som HENRY, en förkortning för höginkomsttagare, Ă€nnu inte rik. I grund och botten Ă€r dessa mĂ€nniskor som i allmĂ€nhet tjĂ€nar mycket pengar men som inte har miljoner i extra pengar eller andra tillgĂ„ngar samlade â Ă€nnu.
Ăven om en individ i HENRY-segmentet kanske inte har samlat pĂ„ sig rikedomen för att köpa ett dyrt nytt hem med kontanter, har sĂ„dana höginkomstpersoner vanligtvis bĂ€ttre kreditvĂ€rdighet och mer omfattande kredithistorik Ă€n den genomsnittliga bostadsköparen som söker ett konventionellt hypotekslĂ„n för en lĂ€gre belopp. De tenderar ocksĂ„ att ha mer stabilt etablerade pensionskonton. De har ofta bidragit under en lĂ€ngre tid Ă€n lĂ„ginkomsttagare.
FörvÀnta dig inte en stor skattelÀttnad pÄ ett jumbolÄn. Taket pÄ rÀnteavdraget för bolÄn Àr begrÀnsat till 750 000 $ för ny bolÄneskuld.
Det hÀr Àr bara den typen av individer som institutioner Àlskar att registrera sig för lÄngsiktiga produkter, delvis för att de ofta behöver ytterligare förmögenhetsförvaltningstjÀnster. Dessutom Àr det mer praktiskt för en bank att administrera ett enskilt 2 miljoner dollarlÄn Àn 10 lÄn vÀrda 200 000 dollar styck.
SÀrskilda övervÀganden för ett jumbolÄn
Bara för att du kan kvalificera dig för ett av dessa lÄn betyder det inte att du ska ta ett. Det borde du absolut inte göra om du till exempel rÀknar med att det ger dig en rejÀl skattelÀttnad.
Du Ă€r förmodligen medveten om att du kan dra av bolĂ„nerĂ€ntan du betalat för ett visst Ă„r frĂ„n dina skatter, förutsatt att du specificerar dina avdrag. Men du behövde förmodligen aldrig oroa dig för det tak som IRS sĂ€tter pĂ„ detta avdrag â ett tak som sĂ€nktes genom godkĂ€nnandet av lagen om skattesĂ€nkningar och jobb. Alla som fick ett bolĂ„n den 14 december 2017 eller tidigare kan dra av rĂ€nta pĂ„ upp till 1 miljon dollar i skuld, vilket Ă€r beloppet för det gamla taket. Men för bostadsköp gjorda efter den 14 december 2017 kan du bara dra av rĂ€ntan pĂ„ upp till 750 000 dollar i bolĂ„neskuld. Om ditt bolĂ„n Ă€r större fĂ„r du inte hela avdraget. Om du planerar att ta ett jumbolĂ„n pĂ„ 2 miljoner USD som till exempel fĂ„r 80 000 USD i rĂ€nta per Ă„r, kan du bara dra av 30 000 USD â rĂ€ntan pĂ„ de första 750 000 USD av ditt bolĂ„n. I praktiken fĂ„r du bara skattelĂ€ttnad pĂ„ 37,5 % av bolĂ„nerĂ€ntan.
Det betyder att du bör lÄna med försiktighet och knacka siffrorna noggrant för att se vad du verkligen har rÄd med och vilka typer av skatteförmÄner du kommer att fÄ. Med det statliga och lokala skatteavdraget begrÀnsat till 10 000 USD per Är, pÄ grund av samma skatterÀkning, kommer en högt beskattad fastighet ocksÄ att kosta dig mer att Àga. En annan strategi: JÀmför villkoren för att se om det kan vara bÀttre för din ekonomi att ta ett mindre överensstÀmmande lÄn, plus ett andra lÄn, istÀllet för en stor jumbo.
Höjdpunkter
- GodkÀnnande krÀver en fantastisk kreditpoÀng och en mycket lÄg skuldkvot.
â HusĂ€gare mĂ„ste genomgĂ„ strĂ€ngare kreditkrav Ă€n de som ansöker om ett konventionellt lĂ„n.
Den genomsnittliga effektiva rÀntan för ett jumbolÄn Àr ofta i nivÄ med konventionella bolÄn, medan handpenningen Àr ungefÀr 10 % till 15 % av den totala köpeskillingen.
Ett jumbolÄn Àr en typ av finansiering som överskrider de grÀnser som faststÀllts av Federal Housing Finance Agency och kan inte köpas, garanteras eller vÀrdepapperiseras av Fannie Mae eller Freddie Mac.
