Değiştirilmiş İç Getiri Oranı (MIRR)

Değiştirilmiş İç Getiri Oranı (MIRR) Nedir?

Değiştirilmiş iç verim oranı (MIRR), pozitif nakit akışlarının firmanın sermaye maliyeti üzerinden yeniden yatırıldığını ve ilk harcamaların firmanın finansman maliyetinden finanse edildiğini varsayar. Buna karşılık, geleneksel iç getiri oranı (IRR),. bir projeden elde edilen nakit akışlarının IRR'nin kendisine yeniden yatırıldığını varsayar . Bu nedenle MIRR, bir projenin maliyetini ve karlılığını daha doğru bir şekilde yansıtır.

MIRR formülü ve hesaplanması

Değişkenler göz önüne alındığında, MIRR formülü şu şekilde ifade edilir:

$\begin & MIRR = \sqrt[n]{\frac{FV(\text{Pozitif nakit akışları} \times \text)}{PV(\text{İlk harcamalar} \times \text)} } - 1\ &\textbf\ &FVCF(c)=\text{pozitif nakit akışlarının şirket için sermaye maliyetindeki gelecekteki değeri}\ &PVCF(fc)= \text{şirketin finansman maliyetinde negatif nakit akışlarının bugünkü değeri}\ &n=\text{dönem sayısı}\ \end{hizalı}$ span> span> MIRR=nPV(İlk harcamalar×Finansman maliyeti) FV() Pozitif nakit akışları×Sermaye maliyeti)

c339.3,-1799.3,509.3,-2700,510,-2702 l0 -0

c3.3,-7.3,9.3,-11,18,-11 H400000v40H1017.7

s-90.5,478,-276.2,1466c-185.7.988,-279.5.1483,-281.5,1485c-2.6,-10.9,-24,9

c-8,0,-12,-0.7,-12,-2c0,-1.3,-5.3,-32,-16,-92c-50,7,-293.3,-119.7,-693.3,-207,-1200

c0,-1.3,-5.3,8.7,-16,30c-10.7.21.3,-21.3.42.7,-32.64s-16.33,-16.33s-26,-26,-26,-26

s76,-153.76,-153s77,-151.77,-151c0.7,0.7,35.7.202.105.604c67.3.40.7.102.602.7,104,

606zM1001 80h400000v40H1017.7z'/>− 1burada: FVCF(c)=şirket için sermaye maliyetinde pozitif nakit akışlarının gelecekteki değeri PVCF(fc)=şimdiki zaman şirketin finansman maliyetindeki negatif nakit akışlarının değerin=dönem sayısı</s tava>

Bu arada, iç getiri oranı (IRR), belirli bir projeden elde edilen tüm nakit akışlarının net bugünkü değerini (NPV) sıfıra eşit yapan bir iskonto oranıdır. Hem MIRR hem de IRR hesaplamaları NPV formülüne dayanır.

MIRR Size Ne Anlatabilir?

MIRR, eşit olmayan büyüklükteki yatırımları veya projeleri sıralamak için kullanılır. Hesaplama, popüler IRR hesaplamasında var olan iki ana soruna bir çözümdür. IRR ile ilgili ilk ana sorun, aynı proje için birden fazla çözüm bulunabilmesidir. İkinci sorun, pozitif nakit akışlarının IRR'ye yeniden yatırıldığı varsayımının pratikte pratik olmadığıdır. MIRR ile belirli bir proje için yalnızca tek bir çözüm vardır ve pozitif nakit akışlarının yeniden yatırım oranı pratikte çok daha geçerlidir.

MIRR, proje yöneticilerinin bir projede yeniden yatırım yapılan büyümenin varsayılan oranını aşama aşama değiştirmesine olanak tanır. En yaygın yöntem, ortalama tahmini sermaye maliyetini girmektir, ancak herhangi bir spesifik beklenen yeniden yatırım oranını ekleme esnekliği vardır.

MIRR ve IRR Arasındaki Fark

İç getiri oranı (IRR) metriği işletme yöneticileri arasında popüler olmasına rağmen, bir projenin karlılığını abartma eğilimindedir ve aşırı iyimser bir tahmine dayalı sermaye bütçeleme hatalarına yol açabilir. Değiştirilmiş iç getiri oranı (MIRR) bu kusuru telafi eder ve yöneticilere gelecekteki nakit akışından varsayılan yeniden yatırım oranı üzerinde daha fazla kontrol sağlar.

Bir IRR hesaplaması, tersine çevrilmiş bir bileşik büyüme oranı gibi davranır. Yeniden yatırılan nakit akışlarına ek olarak, ilk yatırımdaki büyümeyi iskonto etmelidir. Bununla birlikte, IRR, nakit akışlarının gerçekte nasıl gelecekteki projelere geri pompalandığına dair gerçekçi bir tablo çizmez.

Nakit akışları genellikle ilk başta yaratıldıkları oranda değil, sermaye maliyetiyle yeniden yatırılır. IRR, büyüme oranının projeden projeye sabit kaldığını varsayar. Temel IRR rakamlarıyla gelecekteki potansiyel değeri abartmak çok kolaydır .

IRR ile ilgili diğer bir önemli sorun, bir projenin farklı pozitif ve negatif nakit akış dönemleri olduğunda ortaya çıkar. Bu durumlarda, IRR birden fazla sayı üreterek belirsizliğe ve karışıklığa neden olur. MIRR bu sorunu da çözmektedir.

MIRR ve FMRR Arasındaki Fark

Finansal yönetim getiri oranı (FMRR),. bir gayrimenkul yatırımının performansını değerlendirmek için en sık kullanılan bir ölçüdür ve bir gayrimenkul yatırım ortaklığına (RE IT) ilişkindir. Değiştirilmiş dahili getiri oranı (MIRR), ilk nakit harcamalarının ve müteakip nakit girişlerinin varsayılan yeniden yatırım oranlarındaki farklılıkları ayarlayarak standart dahili getiri oranı (IRR) değerini iyileştirir. FMRR, nakit çıkışlarını ve nakit girişlerini “güvenli oran” ve “yeniden yatırım oranı” olarak bilinen iki farklı oranda belirterek işleri bir adım daha ileri götürür.

Güvenli oran, negatif nakit akışlarını karşılamak için gereken fonların kolayca erişilebilen bir oranda faiz kazandırdığını ve gerektiğinde (yani, hesaba yatırıldığı gün içinde) geri çekilebileceğini varsayar. Bu durumda, bir oran “güvenli” çünkü fonlar son derece likit ve gerektiğinde minimum riskle güvenli bir şekilde kullanılabilir.

Yeniden yatırım oranı, pozitif nakit akışları benzer bir orta veya uzun vadeli yatırıma benzer bir riske sahip olarak yeniden yatırıldığında elde edilecek oranı içerir. Yeniden yatırım oranı, likit olmadığı (yani başka bir yatırıma ait olduğu) ve dolayısıyla daha yüksek risk iskonto oranı gerektirdiği için güvenli orandan daha yüksektir.

MIRR Kullanımının Sınırlamaları

MIRR'nin ilk sınırlaması, bir karar vermek için sermaye maliyetinin bir tahminini hesaplamanızı gerektirmesidir; bu, öznel olabilen ve yapılan varsayımlara bağlı olarak değişebilen bir hesaplamadır.

IRR'de olduğu gibi, MIRR, aynı anda birkaç yatırım seçeneği düşünüldüğünde değeri maksimize etmeyen optimal olmayan kararlara yol açan bilgiler sağlayabilir. MIRR, farklı yatırımların çeşitli etkilerini fiilen mutlak terimlerle ölçmez; NPV, genellikle birbirini dışlayan yatırımların seçilmesi için daha etkili bir teorik temel sağlar . Sermaye tayınlaması durumunda da optimal sonuçlar üretemeyebilir .

MIRR, finansal geçmişi olmayan kişiler için de anlaşılması zor olabilir. Ayrıca, MIRR'nin teorik temeli de akademisyenler arasında tartışmalıdır.

MIRR Kullanım Örneği

Temel bir IRR hesaplaması aşağıdaki gibidir. Başlangıç harcaması 195$ ve sermaye maliyeti %12 olan iki yıllık bir projenin ilk yıl 121$ ve ikinci yıl 131$ getiri sağlayacağını varsayalım. IRR = %18,66 olduğunda net bugünkü değer (NPV) = 0 olacak şekilde projenin IRR'sini bulmak için :

$NPV = 0 = -195 + \frac{121}{(1 + IRR )} + \frac{131}{(1+IRR)^2}$

Projenin MIRR'sini hesaplamak için, pozitif nakit akışlarının %12'lik sermaye maliyetiyle yeniden yatırılacağını varsayalım. Bu nedenle, t = 2 olduğunda pozitif nakit akışlarının gelecekteki değeri şu şekilde hesaplanır:

$$121\times 1.12 + $131 = $266.52$

Ardından, nakit akışlarının gelecekteki değerini, 195 $ olan ilk harcamanın bugünkü değerine bölün ve iki dönem için geometrik getiriyi bulun. Son olarak, verilen MIRR formülünü kullanarak bu oranı zaman periyodu için ayarlayın:

$MIRR = \frac{$266.52}{$195}^{1 /2} - 1 = 1.1691 - 1 = 16.91%$

Bu özel örnekte, IRR, projenin potansiyeline ilişkin aşırı iyimser bir resim sunarken, MIRR, projenin daha gerçekçi bir değerlendirmesini sunar.

##Öne çıkanlar

MIRR, bir firma veya yatırımcının üstlenebileceği yatırımları veya projeleri sıralamak için kullanılır.
MIRR, birden fazla IRR sorununu ortadan kaldırarak tek bir çözüm üretmek üzere tasarlanmıştır.
MIRR, pozitif nakit akışlarının firmanın sermaye maliyetine yeniden yatırıldığını varsayarak IRR'yi iyileştirir.