Federal Konut İdaresi (FHA)
Federal Konut İdaresi (FHA) Nedir?
borç verenlere ipotek sigortası sağlayan bir ABD acentesini ifade eder . FHA, 1934'te ABD hükümeti tarafından kuruldu ve 1965'te ABD Konut ve Kentsel Gelişim Bakanlığı'nın (HUD) bir parçası oldu.
FHA, faaliyetlerini ipotek sigortası primleri (MIP'ler) yoluyla elde edilen gelirle finanse eder. FHA kredileri , geleneksel borç verenlere göre daha düşük peşinat ödemelerine ve daha düşük kredi puanlarına izin verir. Bu, aksi halde ipotek almaya hak kazanamayacak olan binlerce Amerikalıya ev sahibi olma hakkı veriyor . İpotek sigortası,. kredi verenleri ipotek temerrütlerinden kaynaklanan kayıplara karşı korur , bu nedenle bir borçlu temerrüde düşerse, FHA borç verene ödeme yapar.
FHA'yı Anlamak
FHA, dünyanın en büyük ipotek sigortacılarından biridir ve FHA onaylı borç verenleri, özellikle borçlunun temerrüde düşmesi durumunda kayıplardan korur. 1934'te ABD konut piyasasını canlandırmaya yardımcı olmak için kuruldu. Temel fikir, borç verenlere sigorta sağlanırsa, daha fazla insanın ev satın almak için ipotek almaya hak kazanacağıydı. Yukarıda belirtildiği gibi, ajans 1965'te HUD'nin Konut Ofisi'nin kapsamına girdi.
FHA, aşağıdaki mülk türleri için Amerika Birleşik Devletleri ve ABD topraklarında ipotek kredilerini sigortalar:
Tek ailelik evler
Çok aileli mülkler
Yatılı bakım tesisleri
Hastaneler
Çoğu FHA kredisi, daha düşük bir asgari peşinat gerektirir - %3,5 gibi, bu da kredilerin %96,5'e kadar sigortalı olduğu anlamına gelir. Onaylı FHA kredi kuruluşları, çoğu geleneksel kredi verenden daha düşük kredi puanına sahip kişilere de kredi sağlayabilir . Bu avantajlar, FHA kredilerini ilk kez ev satın alanlar arasında popüler hale getirir. Nitelikli borçlular ayrıca ipotek sigortası satın almalıdır. Bu primler, kendi ürettiği gelir olarak kullandığı FHA'ya yapılır.
Bir borçlu ipotek ödemeyi bıraktığında, borç veren FHA aracılığıyla bir talepte bulunabilir. Acente, tahsil ettiği yukarıda belirtilen MIP'leri kullanarak bir kredinin kalan anapara bakiyesini ipotek şirketine öder. Bu, borç verenlerin borçlulara daha büyük krediler sunmasına izin verir.
Ne kadar ödünç alabileceğinizin sınırları vardır. FHA kredi limitleri, yaşadığınız bölge tarafından belirlenir; düşük maliyetli bölgelerin normal FHA kredisinden daha düşük limiti vardır ve yüksek maliyetli bölgelerin limiti daha yüksektir.
Özel Hususlar
FHA, borçluların iki tür MIP ödemesini gerektirir:
Birincisi, 2022'deki kredi tutarının %1,75'i olan peşin MIP'dir.
İkincisi, aylık olarak alınan yıllık MIP'dir. Bu ödemeler kredi tutarının %0,45'i ile %1,05'i arasında değişmektedir.
Ödeme tutarı, kredi tutarına, kredinin uzunluğuna ve orijinal kredi/değer (LTV) oranına bağlı olarak farklılık gösterir. Başlangıçta, borçlular orijinal satın alma fiyatına göre %78 LTV'ye ulaştığında yıllık MIP otomatik olarak kaldırıldı. Subprime ipotek krizinden sonra , FHA mali bir krizle karşı karşıyaydı ve 2013'te yıllık MIP'nin kredinin ömrü boyunca kalacağı kuralını uygulamaya koydu. Değişikliğin bir sonucu olarak, FHA ipotekli borçluların çoğu, %80 LTV'ye ulaştıklarında geleneksel bir ipotek yoluyla yeniden finanse edecekler. Kredi puanları önemli ölçüde iyileşmemiş olsa bile, mülklerinde %20 öz sermayeye sahip oldukları için artık geleneksel bir kredi için onaylanma olasılıkları daha yüksektir.
MIP'ler ayrıca ev sahiplerine, kiracılara ve genel olarak topluluklara fayda sağlayan diğer FHA programlarının finanse edilmesine yardımcı olur.
FHA'nın Tarihi
Büyük Buhran sırasında ev sahipliğini önemli ölçüde azaltarak ev kredilerinin azalmasına neden oldu . Kredilerin bir mülkün piyasa değerinin %50'si ile sınırlı olması ve ipotek koşullarının ( balon ödemelerle birleştirilmiş kısa geri ödeme planları dahil ) birçok ev alıcısının karşılaması zor olduğu için , temerrüt ve haciz oranları fırladı. Sonuç olarak, Amerika Birleşik Devletleri öncelikle kiracılardan oluşan bir ülkeydi - her 10 haneden sadece biri kendi evine sahipti.
Kongre , federal bankacılık sisteminin yeniden yapılandırılmasına yardımcı olmak için 1934 Ulusal Konut Yasası'nı kabul etti. Birincil amacı, konut standartlarını ve koşullarını iyileştirmek, karşılıklı ipotek sigortası yöntemi sağlamak ve aile konutu ipoteklerindeki hacizleri azaltmaktı. Federal Tasarruf ve Kredi Sigorta A.Ş. (FSLIC),. sorumlulukları artık Federal Mevduat Sigorta Kurumu'nun bir parçası olan eski bir devlet kurumu . (FDIC) ve FHA. Bu eylemler, müstakil evler için piyasayı artırdı ve daha uygun fiyatlı konut ve ipotek inşa etti.
FHA web sitesi, ev satın alma kılavuzu da dahil olmak üzere bilgilendirici tüketici kaynakları sunar.
FHA Eleştirisi
FHA programları, yerel topluluklara iş, okul ve diğer gelir kaynakları şeklinde akan topluluk ve ev geliştirme yoluyla önemli ABD ekonomik uyarımı sağlar. Borç verenlerin korunmasını ve borç alanların daha büyük krediler almasına yardımcı olmasına rağmen, FHA eleştirisiz değildir.
Eleştirmenler, borçluların ön ödeme ve yıllık MIP'ler gibi katı gereksinimlere bağlı olduğunu söylüyor. Bazı uzmanlar, hak kazanırlarsa ev sahiplerinin geleneksel bir ipotekle gitmenin daha iyi olabileceğini savunuyor. Bunun nedeni , geleneksel borç verenler tarafından sağlanan özel ipotek sigortası (PMI) primleri aracılığıyla uzun vadede tasarruf edebilmeleridir .
Geleneksel ipotek kredisi verenler, borç alanların %20'lik bir peşinat ödeyemedikleri zaman PMI satın almalarını şart koşuyor. Borçlu ipotek anaparasını yeterince ödediğinde PMI iptal edilebilir . MIP, evdeki öz sermayeye bakılmaksızın, hangisi önce gelirse, 11 yıl veya kredi vadesinin sonuna kadar tahsil edilir .
, yetkililerin ağırlıklı olarak Siyah olan ve “güvensiz” olarak görülen mahallelerin etrafına kelimenin tam anlamıyla kırmızı bir çizgi çizdiği ve bu mahallelerdeki borçlulara borç vermeyi reddettiği redline gibi politikalar uyguladı . Bu uygulama, diğerlerinin yanı sıra, Siyah vatandaşların nesiller boyu Beyaz akranlarıyla aynı programlardan yararlanmalarını engelledi. Ev sahibi olmanın ve nesiller boyu servet inşa etmenin önündeki bu engel, bugün hala gördüğümüz ırksal servet eşitsizliğini şiddetlendirdi.
Alt çizgi
FHA başlangıçta ev satın almayı ve ev inşaatını teşvik ederek ekonomiyi canlandırmak ve düşük gelirli Amerikalıların ev sahibi olmalarına yardımcı olmak için oluşturuldu. Bu açıdan bakıldığında, program büyük bir başarı elde etti.
Bununla birlikte, redline gibi erken politikalar, milyonlarca Siyah Amerikalı'nın, ucuz ev sahipliğinin İkinci Dünya Savaşı sonrası Beyaz akranlarına verdiği nesiller boyu zenginliği yaşamasını engelledi. Program bugün de devam etmekte ve geçmişteki bazı yanlışlarını düzeltmeye çalışsa da, yüksek faizli ipotek krizini izleyen değişiklikler, FHA kredilerini bir zamanlar olduğundan daha az pazarlık payı bırakmaktadır.
##Öne çıkanlar
FHA konut kredisi programı, büyük peşinat ödemeleri yapamayan, daha düşük kredi puanları olan ve geleneksel ipoteklere hak kazanmayan borçlular için tasarlanmıştır.
Ajans 1934'te kuruldu ve 1965'te ABD Konut ve Kentsel Gelişim Bakanlığı'nın (HUD) bir parçası oldu.
FHA kredisi olan borçlular FHA ipotek sigortası satın almalıdır.
Federal Konut İdaresi (FHA), onaylı borç verenlere ipotek sigortası sunar.
FHA sigortalı kredilerden toplanan ipotek sigortası primleri (MIP'ler), program için ödeme yapılmasına yardımcı olur.
##SSS
Federal Konut İdaresi (FHA) ne yapar?
Kongre, 1934'te Büyük Buhran sırasında konut piyasasını canlandırmak için Federal Konut İdaresi'ni (FHA) kurdu. FHA, onaylı borç verenler tarafından verilen konut kredilerini garanti eder. Krediler, ortalamanın altında kredi notu olan ve büyük bir peşinat ödemek için nakit parası olmayan borçlular için tasarlanmıştır.
FHA kredileri nasıl çalışır?
Nitelikli borçlular, bir evin değerinin %96,5'ine kadar borç alabilirler. Ev alıcılarının ipotek sigortası satın almaları gerekmektedir. Prim ödemeleri FHA'ya yapılır ve borçlu bir ipotek üzerinde temerrüde düşerse, FHA borç verene ödeme yapar.
FHA konut kredilerinin gelir sınırları var mı?
FHA kredilerinin gelir limitleri yoktur. Yaşadığınız bölgeye bağlı olarak ne kadar borç alabileceğiniz konusunda sınırlamalar vardır.
