صافي الدخل التشغيلي (NOI)

ما هو صافي الدخل التشغيلي (NOI)؟

صافي الدخل التشغيلي (NOI) هو حساب يستخدم لتحليل ربحية الاستثمارات العقارية المدرة للدخل. NOI يساوي جميع الإيرادات من الممتلكات ، مطروحًا منه جميع نفقات التشغيل الضرورية بشكل معقول.

NOI هو رقم قبل الضرائب ، يظهر في بيان الدخل والتدفقات النقدية للممتلكات ، والذي يستثني مدفوعات رأس المال والفوائد على القروض والنفقات الرأسمالية والاستهلاك والإطفاء. عند استخدام هذا المقياس في صناعات أخرى ، يُشار إليه باسم "EBIT" ، والتي تعني " الأرباح قبل الفوائد والضرائب ".

فهم صافي الدخل التشغيلي (NOI)

صافي الدخل التشغيلي هو طريقة تقييم يستخدمها المتخصصون في العقارات لتحديد القيمة الدقيقة لممتلكاتهم المدرة للدخل. لحساب NOI ، يجب طرح نفقات تشغيل الممتلكات من الدخل الناتج عن الممتلكات.

بالإضافة إلى دخل الإيجار ، قد يدر العقار أيضًا إيرادات من وسائل الراحة مثل هياكل مواقف السيارات وآلات البيع ومرافق غسيل الملابس. تشمل مصاريف التشغيل تكاليف تشغيل المبنى وصيانته ، بما في ذلك أقساط التأمين والرسوم القانونية والمرافق وضرائب الممتلكات وتكاليف الإصلاح ورسوم الحراسة. لا يتم تضمين النفقات الرأسمالية ، مثل تكاليف نظام تكييف الهواء الجديد للمبنى بأكمله ، في الحساب.

تساعد NOI المستثمرين العقاريين على تحديد معدل الرسملة ، والذي بدوره يساعدهم في حساب قيمة الممتلكات ، مما يسمح لهم بمقارنة الخصائص المختلفة التي قد يفكرون في شرائها أو بيعها.

بالنسبة للممتلكات الممولة ، يتم استخدام NOI أيضًا في نسبة تغطية الديون (DCR) ، والتي تخبر المقرضين والمستثمرين ما إذا كان دخل الممتلكات يغطي نفقات التشغيل ومدفوعات الديون. يستخدم NOI أيضًا لحساب مضاعف الدخل الصافي والعائد النقدي على الاستثمار وإجمالي العائد على الاستثمار.

كيفية حساب صافي الدخل التشغيلي (NOI)

لحساب صافي الدخل التشغيلي ، اطرح مصاريف التشغيل من الإيرادات الناتجة عن الممتلكات. تشمل الإيرادات من العقارات إيرادات الإيجار ورسوم وقوف السيارات وتغييرات الخدمة وآلات البيع وآلات الغسيل وما إلى ذلك.

تشمل مصاريف التشغيل جميع التكاليف المرتبطة بتشغيل العقار. وتشمل رسوم إدارة الممتلكات والتأمين والمرافق وضرائب الممتلكات والإصلاحات والصيانة.

صيغة صافي الدخل التشغيلي (NOI)

$start { محاذاة} & amp؛ \ text {صافي الدخل التشغيلي} = RR - OE \ & amp؛ \ textbf \ & amp؛ RR = \ text {إيرادات العقارات} \ & amp؛ OE = \ text {نفقات التشغيل} \ \ end$

على سبيل المثال ، لنفترض أن المعلومات التالية كانت عبارة عن ملف تعريف لمبنى سكني معين كان المالك يؤجره.

ربح:

دخل الإيجار: 20.000 دولار
رسوم المواقف: 5000 دولار
ماكينات الغسيل: 1000 دولار

** إجمالي الإيرادات = 26000 دولار **

الآن ، لنفترض أن نفقات تشغيل مبنى الشقة هي كما يلي:

نفقات التشغيل:

رسوم إدارة الأملاك: 1،000 دولار
ضرائب الملكية: 5000 دولار
اصلاح وصيانة: 3000 دولار
تأمين: 1،000 دولار

** إجمالي مصاريف التشغيل = 10،000 دولار **

سيكون صافي الدخل التشغيلي (NOI) في هذا المثال 26000 دولار - 10000 دولار = 16000 دولار.

مثال على صافي الدخل التشغيلي (NOI)

لنفترض أنك تمتلك عقارًا يحقق إيرادات سنوية تصل إلى 120 ألف دولار ويتكبد 80 ألف دولار في نفقات التشغيل. في هذا الظرف ، سيكون الناتج NOI قدره 40.000 دولار (120.000 دولار - 80.000 دولار). إذا كان الإجمالي سالبًا ، حيث تكون نفقات التشغيل أعلى من الإيرادات ، فإن النتيجة تسمى صافي خسارة التشغيل (NOL).

يعتمد الدائنون والمقرضون التجاريون بشكل كبير على NOI لتحديد إمكانية توليد الدخل للممتلكات المراد رهنها ، حتى أكثر من اعتبار التاريخ الائتماني للمستثمر في قراراتهم. ببساطة: يساعد هذا المقياس المقرضين على تقييم القيمة الأولية للممتلكات بشكل أساسي من خلال التنبؤ بتدفقاته النقدية.

NOI يستخدم لتحديد معدل الرسملة للممتلكات ، والمعروف أيضًا باسم عائد الاستثمار (ROI) في العقارات. يقسم NOI بسعر الشراء.

إذا تم اعتبار العقار مربحًا ، يستخدم المقرضون أيضًا هذا الرقم لتحديد حجم القرض الذي يرغبون في تقديمه. من ناحية أخرى ، إذا أظهر العقار خسارة تشغيلية صافية ، فمن المرجح أن يرفض المقرضون طلب الرهن العقاري للمقترض ، تمامًا.

يمكن لمالكي العقارات التلاعب بنفقات التشغيل الخاصة بهم عن طريق تأجيل بعض النفقات مع تسريع نفقات أخرى. يمكن أيضًا زيادة NOI عن طريق زيادة الإيجارات والرسوم الأخرى ، مع تقليل نفقات التشغيل الضرورية بشكل معقول في نفس الوقت.

كمثال على هذا الأخير ، ضع في اعتبارك سيناريو يتنازل فيه مالك الشقة عن إيجار المستأجر السنوي البالغ 12000 دولار ، في مقابل عمل المستأجر كمدير للممتلكات. إذا كان مالك الشقة يدفع عادةً لمدير المبنى راتباً قدره 30 ألف دولار ، فقد يطرح بالتالي التكلفة "الضرورية بشكل معقول" البالغة 30 ألف دولار من الإيرادات ، بدلاً من التكلفة الفعلية البالغة 12 ألف دولار.

صافي الدخل التشغيلي (NOI) معادلة الأسئلة الشائعة

ما هي معادلة حساب NOI؟

صيغة حساب NOI هي كما يلي:

** NOI = إيرادات العقارات - مصاريف التشغيل **

كيف تحسب صافي دخل التشغيل (NOI) قبل الضريبة؟

NOI هو حساب قبل الضريبة من حيث أنه لا يأخذ الضريبة في الاعتبار.

ما الفرق بين صافي الدخل وصافي دخل التشغيل (NOI)؟

صافي الدخل التشغيلي هو الإيرادات ناقصًا جميع مصاريف التشغيل بينما صافي الدخل هو الإيرادات ناقصًا جميع المصروفات ، بما في ذلك مصاريف التشغيل والمصروفات غير التشغيلية ، مثل الضرائب.

ما هي النسبة المئوية لصافي الدخل التشغيلي الجيد؟

NOI ليست نسبة مئوية بل هي رقم يأخذ في الاعتبار إيرادات ونفقات الممتلكات. يمكن مقارنتها بالقيمة الكاملة للعقار إذا تم دفع تلك الممتلكات بالكامل نقدًا. في هذه الحالة ، كلما ارتفع صافي الدخل التشغيلي إلى النسبة المئوية لسعر العقار ، كان ذلك أفضل.

الخط السفلي

صافي الدخل التشغيلي (NOI) هو رقم شائع الاستخدام لتقييم ربحية الممتلكات. يتضمن الحساب طرح جميع نفقات التشغيل على الممتلكات من جميع الإيرادات المتولدة من الممتلكات. كلما زادت الإيرادات وقلت النفقات ، زادت ربحية العقار. هذا يخبر المالك إذا كان الدخل الناتج عن امتلاك وصيانة العقار يستحق التكلفة.

يسلط الضوء

يقيس صافي الدخل التشغيلي ربحية الممتلكات المدرة للدخل قبل إضافة أي تكاليف من التمويل أو الضرائب.
ستشير NOI إلى مالك العقار إذا كان استئجار عقار يستحق تكلفة امتلاكه وصيانته.
لحساب NOI ، اطرح جميع نفقات التشغيل المتكبدة على الممتلكات من جميع الإيرادات المتولدة على الممتلكات.
يمكن التلاعب بمصروفات التشغيل المستخدمة في مقياس NOI إذا قام مالك العقار بتأجيل أو تسريع بعض بنود الدخل أو المصروفات.
لا يشمل مقياس NOI النفقات الرأسمالية.