Net Faaliyet Geliri (NOI)
Net İşletme Geliri (NOI) Nedir?
Net faaliyet geliri (NOI), gelir getiren gayrimenkul yatırımlarının karlılığını analiz etmek için kullanılan bir hesaplamadır. NOI , mülkten elde edilen tüm gelir , eksi makul olarak gerekli tüm işletme giderlerine eşittir.
NOI, bir mülkün gelir ve nakit akışı tablosunda görünen, krediler, sermaye harcamaları, amortisman ve amortisman üzerindeki anapara ve faiz ödemelerini hariç tutan vergi öncesi bir rakamdır. Bu metrik diğer sektörlerde kullanıldığında, " faiz ve vergi öncesi kazanç " anlamına gelen "FVÖK" olarak adlandırılır .
Net İşletme Gelirini (NOI) Anlama
Net işletme geliri, gayrimenkul uzmanları tarafından gelir getiren mülklerinin kesin değerini belirlemek için kullanılan bir değerleme yöntemidir. NOI'yi hesaplamak için, mülkün işletme giderleri, bir mülkün ürettiği gelirden çıkarılmalıdır.
Kira gelirine ek olarak, bir mülk ayrıca park yapıları, otomatlar ve çamaşırhaneler gibi olanaklardan da gelir elde edebilir. İşletme giderleri, sigorta primleri, yasal ücretler, kamu hizmetleri, emlak vergileri,. onarım maliyetleri ve temizlik ücretleri dahil olmak üzere binayı çalıştırma ve bakım maliyetlerini içerir . Tüm bina için yeni bir iklimlendirme sisteminin maliyetleri gibi sermaye harcamaları hesaplamaya dahil edilmez.
NOI, gayrimenkul yatırımcılarının kapitalizasyon oranını belirlemelerine yardımcı olur, bu da bir mülkün değerini hesaplamalarına yardımcı olur, böylece satın almayı veya satmayı düşündükleri farklı mülkleri karşılaştırmalarına izin verir.
Finanse edilen mülkler için NOI, borç verenlere ve yatırımcılara bir mülkün gelirinin işletme giderlerini ve borç ödemelerini kapsayıp kapsamadığını söyleyen borç karşılama oranında (DCR) da kullanılır. NOI ayrıca net gelir çarpanını, yatırımın nakit getirisini ve toplam yatırım getirisini hesaplamak için kullanılır.
Net İşletme Geliri (NOI) Nasıl Hesaplanır
Net işletme gelirini hesaplamak için, bir mülkün ürettiği gelirden işletme giderlerini çıkarın. Gayrimenkulden elde edilen gelir, kira geliri, otopark ücretleri, hizmet değişiklikleri, otomatlar, çamaşır makineleri vb.
İşletme giderleri, mülkün işletilmesiyle ilgili tüm maliyetleri içerir. Bunlara mülk yönetim ücretleri, sigorta, kamu hizmetleri, emlak vergileri, onarımlar ve bakım dahildir.
Net Faaliyet Geliri (NOI) Formülü
Örnek olarak, aşağıdaki bilgilerin bir mal sahibinin kiraladığı belirli bir apartmanın profili olduğunu varsayalım.
Hasılat:
Kira geliri: 20.000 $
Otopark ücretleri: 5.000 $
Çamaşır makineleri: 1.000 $
Toplam Gelir = 26.000$
Şimdi, apartman binasının işletme giderlerinin aşağıdaki gibi olduğunu varsayalım:
İşletim giderleri:
Mülk yönetim ücretleri: 1.000 $
Emlak vergileri: 5.000 $
Onarım ve bakım: 3.000 $
Sigorta: 1.000 $
Toplam İşletme Giderleri = 10.000 ABD Doları
Bu örnekte net işletme geliri (NOI) 26.000 - 10.000 $ = 16.000 $ olacaktır.
Net İşletme Geliri (NOI) Örneği
Yıllık 120.000$ gelir getiren ve 80.000$ işletme gideri getiren bir mülkünüz olduğunu varsayalım. Bu durumda, 40.000 ABD Doları (120.000 ABD Doları - 80.000 ABD Doları) değerinde bir NOI'ye sahip olacaktır. Faaliyet giderlerinin gelirlerden yüksek olduğu toplam negatifse, sonuca net faaliyet zararı (NOL) denir.
Alacaklılar ve ticari borç verenler, ipotek edilecek mülkün gelir yaratma potansiyelini belirlemek için, bir yatırımcının kredi geçmişini kararlarına dahil etmekten daha fazla, büyük ölçüde NOI'ye güvenirler. Basitçe söylemek gerekirse: bu ölçüm, borç verenlerin nakit akışlarını tahmin ederek mülkün başlangıç değerini temel olarak değerlendirmesine yardımcı olur.
yatırım getirisi (ROI) olarak da bilinen bir mülkün kapitalizasyon oranını belirlemek için kullanılır . NOI'yi satın alma fiyatına böler.
Bir mülkün karlı olduğu düşünülüyorsa, borç verenler de bu rakamı, vermek istedikleri kredinin boyutunu belirlemek için kullanırlar. Öte yandan, mülk net bir işletme zararı gösteriyorsa, borç verenlerin borçlunun ipotek başvurusunu doğrudan reddetmesi muhtemeldir.
Mülk sahipleri, bazı giderleri ertelerken diğerlerini hızlandırarak işletme giderlerini manipüle edebilirler. NOI, aynı zamanda makul olarak gerekli işletme giderlerini azaltırken, kiraları ve diğer ücretleri yükselterek de artırılabilir.
İkincisine bir örnek olarak, bir apartman sahibinin, kiracının mülk yöneticisi olarak hareket etmesi karşılığında kiracının yıllık 12.000 dolarlık kirasından feragat ettiği bir senaryoyu düşünün. Apartman sahibi normalde bir bina yöneticisine 30.000 ABD Doları maaş ödeyecekse, sonuç olarak, gerçek maliyet olan 12.000 ABD Doları yerine, 30.000 ABD Doları tutarındaki “makul olarak gerekli” maliyeti gelirden çıkarabilir.
Net İşletme Geliri (NOI) Formülü SSS'leri
NOI hesaplama formülü nedir?
NOI hesaplama formülü aşağıdaki gibidir:
- NOI = gayrimenkul geliri - işletme giderleri
Vergi öncesi net işletme gelirini (NOI) nasıl hesaplarsınız?
NOI, vergiyi dikkate almadığından vergi öncesi bir hesaplamadır.
Net gelir ile net işletme geliri (NOI) arasındaki fark nedir?
Net işletme geliri, tüm işletme giderlerinin düşülmesiyle elde edilen gelir iken net gelir, işletme giderleri ve vergiler gibi işletme dışı giderler dahil olmak üzere tüm giderlerin düşülmesiyle elde edilen gelirdir.
İyi bir net işletme geliri (NOI) yüzdesi nedir?
NOI bir yüzde değil, bir mülkün gelir ve giderlerini dikkate alan bir sayıdır. Bu mülkün tamamı nakit olarak ödenmiş olsaydı, mülkün tüm değeri ile karşılaştırılabilir. Bu durumda, net işletme gelirinin emlak fiyatına oranı ne kadar yüksekse, o kadar iyidir.
Alt çizgi
Net işletme geliri (NOI), bir mülkün karlılığını değerlendirmek için yaygın olarak kullanılan bir rakamdır. Hesaplama, mülkten elde edilen tüm gelirden mülk üzerindeki tüm işletme giderlerinin çıkarılmasını içerir. Gelirler ne kadar yüksek ve giderler ne kadar küçükse, bir mülk o kadar karlı olur. Bu, mal sahibine, mülke sahip olmaktan ve mülkün bakımını yapmaktan elde edilen gelirin maliyete değip değmediğini söyler.
##Öne çıkanlar
Net işletme geliri, finansman veya vergilerden herhangi bir maliyet eklemeden önce gelir getiren bir mülkün karlılığını ölçer.
NOI, bir mülkün kiralanmasının, mülkün sahibi olma ve bakımını yapma masrafına değip değmediğini bir mülk sahibine gösterecektir.
NOI'yi hesaplamak için, bir mülkte oluşan tüm işletme giderlerini mülkte elde edilen tüm gelirden çıkarın.
Bir mülk sahibi belirli gelir veya gider kalemlerini erteler veya hızlandırırsa, NOI metriğinde kullanılan işletme giderleri manipüle edilebilir.
NOI metriği sermaye harcamalarını içermez.
