Netto driftsinntekt (NOI)

Hva er netto driftsinntekt (NOI)?

Netto driftsinntekter (NOI) er en beregning som brukes til å analysere lønnsomheten til inntektsgenererende eiendomsinvesteringer. NOI tilsvarer alle inntekter fra eiendommen, minus alle rimelig nødvendige driftsutgifter.

NOI er et tall før skatt, som vises på en eiendoms inntekts- og kontantstrømoppstilling, som ekskluderer hovedstol og rentebetalinger på lån, kapitalutgifter, avskrivninger og amortisering. Når denne beregningen brukes i andre bransjer, blir den referert til som "EBIT", som står for " inntekt før renter og skatter."

Forstå netto driftsinntekt (NOI)

Netto driftsinntekter er en verdsettelsesmetode som brukes av eiendomsmeglere for å bestemme den nøyaktige verdien av deres inntektsgivende eiendommer. For å beregne NOI må eiendommens driftsutgifter trekkes fra inntektene en eiendom produserer.

I tillegg til leieinntekter, kan en eiendom også generere inntekter fra fasiliteter som parkeringsstrukturer, salgsautomater og vaskerom. Driftsutgifter inkluderer kostnadene ved drift og vedlikehold av bygningen, inkludert forsikringspremier, advokatkostnader, verktøy, eiendomsskatt,. reparasjonskostnader og vaktmesteravgifter. Kapitalutgifter,. for eksempel kostnader til nytt luftkondisjoneringsanlegg for hele bygget, er ikke inkludert i beregningen.

NOI hjelper eiendomsinvestorer med å bestemme kapitaliseringsrenten, som igjen hjelper dem med å beregne en eiendoms verdi, og dermed tillater dem å sammenligne ulike eiendommer de kan vurdere å kjøpe eller selge.

For finansierte eiendommer brukes NOI også i gjeldsdekningsgraden (DCR), som forteller långivere og investorer om en eiendoms inntekt dekker driftsutgifter og gjeldsbetalinger. NOI brukes også til å beregne nettoinntektsmultiplikatoren, kontantavkastning på investeringen og total avkastning på investeringen.

Hvordan beregne netto driftsinntekt (NOI)

For å beregne netto driftsinntekter, trekk driftsutgifter fra inntektene generert av en eiendom. Inntekter fra fast eiendom inkluderer leieinntekter, parkeringsavgifter, tjenesteendringer, salgsautomater, vaskeautomater og så videre.

Driftsutgifter inkluderer alle kostnader forbundet med drift av eiendommen. Disse inkluderer eiendomsforvaltningsgebyrer, forsikring, verktøy, eiendomsskatt, reparasjoner og vedlikehold.

Formel for netto driftsinntekt (NOI).

$\begin &\text = RR - OE \ &\textbf\ &RR=\text\ &OE=\text \ \end$

Som et eksempel, la oss anta at informasjonen nedenfor var profilen til en bestemt leilighetsbygning som en eier leide ut.

Inntekter:

• Leieinntekt: $20.000

• Parkeringsavgifter: $5000

• Vaskemaskiner: $1000

Totale inntekter = $26 000

La oss nå anta at driftsutgiftene til leilighetsbygningen er som følger:

Driftskostnader:

Eiendomsforvaltningshonorar: $1000

• Eiendomsskatt: $5000

• Reparasjon og vedlikehold: $3000

• Forsikring: $1000

Totale driftskostnader = $10 000

Netto driftsinntekt (NOI) i dette eksemplet vil være $26.000 - $10.000 = $16.000.

Eksempel på netto driftsinntekt (NOI)

La oss anta at du eier en eiendom som årlig trekker inn $120 000 i inntekter og pådrar seg $80 000 i driftskostnader. I denne omstendigheten vil den ha en resulterende NOI på $40 000 ($120 000 - $80 000). Hvis summen er negativ, hvor driftsutgiftene er høyere enn inntektene, kalles resultatet netto driftsunderskudd (NOL).

Kreditorer og kommersielle långivere er avhengige av NOI for å bestemme inntektsgenereringspotensialet til eiendommen som skal pantsettes, enda mer enn de tar med en investors kreditthistorie inn i beslutningene deres. Enkelt sagt: denne beregningen hjelper långivere fundamentalt å vurdere den opprinnelige verdien av eiendommen ved å forutsi kontantstrømmene.

NOI brukes til å bestemme kapitaliseringsgraden til en eiendom, også kjent som avkastningen på investeringen (ROI) i eiendom. Den deler NOI med kjøpesummen.

Hvis en eiendom anses som lønnsom, bruker långiverne også dette tallet for å bestemme størrelsen på lånet de er villige til å ta. På den annen side, hvis eiendommen viser et netto driftstap, vil långivere sannsynligvis avslå låntakerens boliglånssøknad.

Eiendomseiere kan manipulere sine driftsutgifter ved å utsette visse utgifter mens andre fremskynder. NOI kan også økes ved å heve husleie og andre avgifter, samtidig som rimelig nødvendige driftsutgifter reduseres.

Som et eksempel på sistnevnte, vurder et scenario der en leilighetseier gir avkall på en leietakers årlige husleie på USD 12 000, i bytte mot at leietakeren fungerer som eiendomsforvalter. Hvis leilighetseieren normalt ville betale en bygningssjef en lønn på 30 000 dollar, kan de følgelig trekke den "rimelig nødvendige" kostnaden på 30 000 dollar fra inntektene, i stedet for den faktiske kostnaden på 12 000 dollar.

Vanlige spørsmål om formel for netto driftsinntekt (NOI).

Hva er formelen for å beregne NOI?

Formelen for å beregne NOI er som følger:

• NOI = eiendomsinntekter - driftskostnader

Hvordan beregner du netto driftsinntekt (NOI) før skatt?

NOI er en før skatt beregning ved at den ikke tar hensyn til skatt.

Hva er forskjellen mellom nettoinntekt og netto driftsinntekt (NOI)?

Netto driftsinntekter er inntekter fratrukket alle driftsutgifter mens nettoinntekter er inntekter fratrukket alle utgifter, inkludert driftsutgifter og ikke-driftsutgifter, som skatter.

Hva er en god netto driftsinntekt (NOI) prosentandel?

NOI er ikke en prosentandel, men snarere et tall som tar hensyn til inntektene og utgiftene til en eiendom. Det kan sammenlignes med hele verdien av eiendommen hvis eiendommen hadde blitt betalt fullt ut kontant. I dette tilfellet, jo høyere prosentandelen netto driftsinntekt til eiendomspris er, jo bedre.

Bunnlinjen

Netto driftsinntekter (NOI) er et ofte brukt tall for å vurdere lønnsomheten til en eiendom. Beregningen innebærer å trekke alle driftsutgifter på eiendommen fra alle inntektene som genereres fra eiendommen. Jo høyere inntekter og jo mindre utgifter, jo mer lønnsomt er en eiendom. Dette forteller eieren om inntekten som genereres fra å eie og vedlikeholde eiendommen er verdt kostnaden.

##Høydepunkter

• Netto driftsinntekter måler en inntektsgivende eiendoms lønnsomhet før eventuelle kostnader fra finansiering eller skatt legges til.

• NOI vil si til en eiendomseier om det er verdt å leie en eiendom med å eie og vedlikeholde den.

• For å beregne NOI, trekk fra alle driftsutgifter som påløper på en eiendom fra alle inntekter generert på eiendommen.

• Driftsutgiftene som brukes i NOI-metrikken kan manipuleres hvis en eiendomseier utsetter eller fremskynder visse inntekts- eller utgiftsposter.

• NOI-beregningen inkluderer ikke kapitalutgifter.