Nettobetriebseinkommen (NOI)
Was ist das Nettobetriebsergebnis (NOI)?
Das Nettobetriebsergebnis (NOI) ist eine Berechnung, die zur Analyse der Rentabilität von ertragsgenerierenden Immobilieninvestitionen verwendet wird. NOI entspricht allen Einnahmen aus dem Grundstück abzüglich aller vernünftigerweise notwendigen Betriebskosten.
NOI ist eine Vorsteuerzahl, die in der Einkommens- und Kapitalflussrechnung einer Immobilie erscheint und Kapital- und Zinszahlungen für Darlehen, Kapitalausgaben, Abschreibungen und Amortisationen ausschließt. Wenn diese Kennzahl in anderen Branchen verwendet wird, wird sie als „EBIT“ bezeichnet, was für „ Ergebnis vor Zinsen und Steuern “ steht.
Net Operating Income (NOI) verstehen
Das Nettobetriebsergebnis ist eine Bewertungsmethode, die von Immobilienfachleuten verwendet wird, um den genauen Wert ihrer ertragsgenerierenden Immobilien zu bestimmen. Um den NOI zu berechnen, müssen die Betriebskosten der Immobilie von den Einnahmen einer Immobilie abgezogen werden.
Zusätzlich zu den Mieteinnahmen kann eine Immobilie auch Einnahmen aus Annehmlichkeiten wie Parkhäusern, Verkaufsautomaten und Wäschereien generieren. Die Betriebskosten umfassen die Kosten für den Betrieb und die Instandhaltung des Gebäudes, einschließlich Versicherungsprämien, Anwaltskosten, Nebenkosten, Grundsteuern,. Reparaturkosten und Hausmeistergebühren. Investitionsausgaben,. wie z. B. Kosten für eine neue Klimaanlage des gesamten Gebäudes, werden nicht in die Berechnung einbezogen.
NOI hilft Immobilieninvestoren bei der Bestimmung der Kapitalisierungsrate, was ihnen wiederum hilft, den Wert einer Immobilie zu berechnen, wodurch sie verschiedene Immobilien vergleichen können, die sie möglicherweise kaufen oder verkaufen möchten.
Bei finanzierten Immobilien wird NOI auch in der Schuldendeckungsquote (DCR) verwendet, die Kreditgebern und Investoren mitteilt, ob die Einnahmen einer Immobilie ihre Betriebskosten und Schuldenzahlungen decken. NOI wird auch verwendet, um den Nettoeinkommensmultiplikator, die Kapitalrendite und die Gesamtrendite zu berechnen.
So berechnen Sie das Nettobetriebseinkommen (NOI)
Um das Nettobetriebsergebnis zu berechnen, ziehen Sie die Betriebskosten von den Einnahmen einer Immobilie ab. Einnahmen aus Immobilien umfassen Mieteinnahmen, Parkgebühren, Serviceänderungen, Verkaufsautomaten, Waschmaschinen und so weiter.
Die Betriebskosten umfassen alle Kosten, die mit dem Betrieb der Liegenschaft verbunden sind. Dazu gehören Immobilienverwaltungsgebühren, Versicherungen, Versorgungsunternehmen, Grundsteuern, Reparaturen und Wartung.
Net Operating Income (NOI) Formel
Nehmen wir als Beispiel an, dass die unten stehenden Informationen das Profil eines bestimmten Eigentumswohnungsgebäudes sind, das ein Eigentümer vermietet.
Einnahmen:
Mieteinnahmen: 20.000 $
Parkgebühren: 5.000 $
Waschmaschinen: 1.000 $
Gesamtumsatz = 26.000 $
Nehmen wir nun an, die Betriebskosten des Eigentumswohnungsgebäudes sind wie folgt:
Betriebsaufwand:
Immobilienverwaltungsgebühren: 1.000 $
Grundsteuern: 5.000 $
Reparatur und Wartung: 3.000 $
Versicherung: 1.000 $
Gesamtbetriebskosten = 10.000 USD
Das Nettobetriebsergebnis (NOI) in diesem Beispiel wäre 26.000 $ - 10.000 $ = 16.000 $.
Beispiel für Net Operating Income (NOI)
Nehmen wir an, Sie besitzen eine Immobilie, die jährlich 120.000 US-Dollar an Einnahmen einbringt und 80.000 US-Dollar an Betriebskosten verursacht. Unter diesen Umständen wird es einen resultierenden NOI von 40.000 $ (120.000 $ - 80.000 $) haben. Wenn die Summe negativ ist, wenn die Betriebskosten höher sind als die Einnahmen, wird das Ergebnis als Nettobetriebsverlust (NOL) bezeichnet.
Gläubiger und gewerbliche Kreditgeber verlassen sich in hohem Maße auf NOI, um das Einkommenspotenzial der zu beleihenden Immobilie zu bestimmen, mehr noch als sie die Kredithistorie eines Investors in ihre Entscheidungen einbeziehen. Einfach ausgedrückt: Diese Kennzahl hilft Kreditgebern, den Anfangswert der Immobilie grundlegend einzuschätzen, indem sie ihre Cashflows prognostiziert.
NOI wird verwendet, um die Kapitalisierungsrate einer Immobilie zu bestimmen, die auch als Return on Investment (ROI) bei Immobilien bezeichnet wird. Es dividiert NOI durch den Kaufpreis.
Wenn eine Immobilie als rentabel gilt, verwenden die Kreditgeber diese Zahl auch, um die Höhe des Darlehens zu bestimmen, das sie bereit sind zu vergeben. Wenn die Immobilie andererseits einen Nettobetriebsverlust aufweist, werden die Kreditgeber den Hypothekenantrag des Kreditnehmers wahrscheinlich direkt ablehnen.
Immobilienbesitzer können ihre Betriebsausgaben manipulieren, indem sie bestimmte Ausgaben aufschieben und andere beschleunigen. NOI kann auch erhöht werden, indem Mieten und andere Gebühren erhöht werden, während gleichzeitig vernünftigerweise notwendige Betriebskosten gesenkt werden.
Betrachten Sie als Beispiel für letzteres ein Szenario, in dem ein Wohnungseigentümer auf die jährliche Miete von 12.000 $ eines Mieters verzichtet, im Austausch dafür, dass dieser Mieter als Hausverwalter fungiert. Wenn der Wohnungseigentümer einem Gebäudeverwalter normalerweise ein Gehalt von 30.000 USD zahlen würde, kann er folglich die „angemessen notwendigen“ Kosten von 30.000 USD von den Einnahmen abziehen, anstatt die tatsächlichen Kosten von 12.000 USD.
Häufig gestellte Fragen zur Net Operating Income (NOI)-Formel
Wie lautet die Formel zur Berechnung des NOI?
Die Formel zur Berechnung des NOI lautet wie folgt:
- NOI = Immobilieneinnahmen - Betriebsausgaben
Wie berechnet man das Nettobetriebsergebnis (NOI) vor Steuern?
NOI ist eine Berechnung vor Steuern, da Steuern nicht berücksichtigt werden.
Was ist der Unterschied zwischen Nettoeinkommen und Nettobetriebsergebnis (NOI)?
Das Nettobetriebseinkommen ist der Umsatz abzüglich aller Betriebsausgaben, während das Nettoeinkommen der Umsatz abzüglich aller Ausgaben ist, einschließlich Betriebsausgaben und nicht betrieblicher Ausgaben wie Steuern.
Was ist ein guter Prozentsatz des Nettobetriebsgewinns (NOI)?
NOI ist kein Prozentsatz, sondern eine Zahl, die die Einnahmen und Ausgaben einer Immobilie berücksichtigt. Er kann mit dem Gesamtwert der Immobilie verglichen werden, wenn diese vollständig in bar bezahlt worden wäre. In diesem Fall gilt: Je höher das Nettobetriebsergebnis im Verhältnis zum Immobilienpreis, desto besser.
Das Endergebnis
Das Nettobetriebsergebnis (NOI) ist eine häufig verwendete Kennzahl zur Beurteilung der Rentabilität einer Immobilie. Bei der Berechnung werden alle Betriebskosten der Immobilie von allen Einnahmen aus der Immobilie abgezogen. Je höher die Einnahmen und je geringer die Ausgaben, desto rentabler ist eine Immobilie. Dies sagt dem Eigentümer, ob die Einnahmen aus dem Besitz und der Instandhaltung der Immobilie die Kosten wert sind.
Höhepunkte
Das Nettobetriebsergebnis misst die Rentabilität einer ertragsgenerierenden Immobilie, bevor etwaige Kosten aus Finanzierung oder Steuern hinzugerechnet werden.
NOI zeigt einem Immobilieneigentümer an, ob das Mieten einer Immobilie die Kosten für den Besitz und die Instandhaltung wert ist.
Um den NOI zu berechnen, subtrahieren Sie alle Betriebsausgaben, die auf einer Immobilie anfallen, von allen Einnahmen, die auf der Immobilie generiert werden.
Die in der NOI-Metrik verwendeten Betriebskosten können manipuliert werden, wenn ein Immobilieneigentümer bestimmte Einnahmen- oder Ausgabenposten aufschiebt oder beschleunigt.
Die NOI-Metrik beinhaltet keine Investitionsausgaben.
