Dochód operacyjny netto (NOI)
Co to jest dochód operacyjny netto (NOI)?
Dochód operacyjny netto (NOI) to kalkulacja wykorzystywana do analizy rentowności przynoszących dochód inwestycji w nieruchomości. NOI to wszystkie przychody z nieruchomości, pomniejszone o wszystkie niezbędne wydatki operacyjne.
NOI to wartość przed opodatkowaniem, pojawiająca się w rachunku zysków i strat nieruchomości, która nie obejmuje płatności kapitału i odsetek od pożyczek, nakładów inwestycyjnych, amortyzacji i amortyzacji. Gdy ten wskaźnik jest używany w innych branżach, jest określany jako „EBIT”, co oznacza „ zysk przed odsetkami i opodatkowaniem ”.
Zrozumienie dochodu operacyjnego netto (NOI)
Dochód operacyjny netto to metoda wyceny stosowana przez specjalistów z branży nieruchomości w celu określenia dokładnej wartości ich nieruchomości przynoszących dochód. Aby obliczyć NOI, koszty operacyjne nieruchomości należy odjąć od dochodu, jaki nieruchomość generuje.
Oprócz dochodów z wynajmu, nieruchomość może również generować dochody z udogodnień, takich jak parkingi, automaty sprzedające i pralnie. Koszty operacyjne obejmują koszty eksploatacji i utrzymania budynku, w tym składki ubezpieczeniowe, opłaty prawne, media, podatki od nieruchomości,. koszty napraw i opłaty porządkowe. Nakłady inwestycyjne,. takie jak koszty nowego systemu klimatyzacji dla całego budynku, nie są uwzględniane w kalkulacji.
NOI pomaga inwestorom nieruchomości określić stopę kapitalizacji, co z kolei pomaga im obliczyć wartość nieruchomości, umożliwiając w ten sposób porównanie różnych nieruchomości, których kupno lub sprzedaż mogą rozważać.
W przypadku nieruchomości finansowanych NOI jest również używany we wskaźniku pokrycia zadłużenia (DCR), który informuje kredytodawców i inwestorów, czy dochód z nieruchomości pokrywa koszty operacyjne i spłatę zadłużenia. NOI jest również używany do obliczania mnożnika dochodu netto, zwrotu gotówki z inwestycji i całkowitego zwrotu z inwestycji.
Jak obliczyć dochód operacyjny netto (NOI)
Aby obliczyć dochód operacyjny netto, odejmij koszty operacyjne od przychodów generowanych przez nieruchomość. Przychody z nieruchomości obejmują dochody z wynajmu, opłaty parkingowe, zmiany usług, automaty sprzedające, pralki i tak dalej.
Koszty operacyjne obejmują wszystkie koszty związane z obsługą nieruchomości. Obejmują one opłaty za zarządzanie nieruchomościami, ubezpieczenie, media, podatki od nieruchomości, naprawy i konserwację.
Formuła dochodu operacyjnego netto (NOI)
Jako przykład załóżmy, że poniższa informacja dotyczy profilu konkretnego budynku mieszkalnego, który właściciel wynajmował.
Przychód:
Dochód z wynajmu: 20 000 USD
Opłaty parkingowe: 5000 USD
Maszyny pralnicze: 1000 USD
Całkowite przychody = 26 000 USD
Załóżmy teraz, że koszty operacyjne budynku mieszkalnego są następujące:
Koszty operacyjne:
Opłaty za zarządzanie nieruchomością: $1,000
Podatki od nieruchomości: 5000 USD
Naprawa i konserwacja: 3000 USD
Ubezpieczenie: 1000 $
Całkowite koszty operacyjne = 10 000 USD
Dochód operacyjny netto (NOI) w tym przykładzie wyniósłby 26 000 $ - 10 000 $ = 16 000 $.
Przykład dochodu operacyjnego netto (NOI)
Załóżmy, że jesteś właścicielem nieruchomości, która rocznie generuje 120 000 USD przychodów i generuje 80 000 USD w kosztach operacyjnych. W takiej sytuacji NOI będzie wynosić 40 000 USD (120.000 - 80 000 USD). Jeżeli suma jest ujemna, a koszty operacyjne są wyższe niż przychody, wynik nazywamy stratą operacyjną netto (NOL).
Wierzyciele i kredytodawcy komercyjni w dużej mierze polegają na NOI, aby określić potencjał generowania dochodu z nieruchomości, która ma być obciążona hipoteką, nawet bardziej niż uwzględniają historię kredytową inwestora w swoich decyzjach. Mówiąc najprościej: ten wskaźnik pomaga kredytodawcom zasadniczo ocenić początkową wartość nieruchomości poprzez prognozowanie jej przepływów pieniężnych.
NOI służy do określenia stopy kapitalizacji nieruchomości, znanej również jako zwrot z inwestycji (ROI) w nieruchomości. Dzieli NOI przez cenę zakupu.
Jeśli nieruchomość jest uważana za dochodową, pożyczkodawcy używają tej liczby również do określenia wielkości pożyczki, którą są gotowi udzielić. Z drugiej strony, jeśli nieruchomość wykazuje stratę operacyjną netto, kredytodawcy prawdopodobnie odrzucą wniosek kredytobiorcy o kredyt hipoteczny, całkowicie.
Właściciele nieruchomości mogą manipulować kosztami operacyjnymi, odraczając niektóre wydatki i przyspieszając inne. NOI można również zwiększyć poprzez podniesienie czynszów i innych opłat, przy jednoczesnym zmniejszeniu racjonalnie niezbędnych kosztów operacyjnych.
Jako przykład tego ostatniego rozważmy scenariusz, w którym właściciel mieszkania zrzeka się rocznego czynszu najemcy w wysokości 12 000 USD w zamian za to, że najemca działa jako zarządca nieruchomości. Jeśli właściciel mieszkania normalnie wypłaciłby zarządcy budynku pensję w wysokości 30 000 USD, może w konsekwencji odjąć od przychodów „racjonalnie konieczny” koszt 30 000 USD, a nie rzeczywisty koszt 12 000 USD.
Często zadawane pytania dotyczące formuły dochodu operacyjnego netto (NOI)
Jaki jest wzór na obliczanie NOI?
Wzór na obliczenie NOI jest następujący:
- NOI = przychody z nieruchomości - koszty operacyjne
Jak obliczyć dochód operacyjny netto (NOI) przed opodatkowaniem?
NOI jest kalkulacją przed opodatkowaniem, ponieważ nie uwzględnia podatku.
Jaka jest różnica między dochodem netto a dochodem operacyjnym netto (NOI)?
Dochód operacyjny netto to dochód pomniejszony o wszystkie koszty operacyjne, podczas gdy dochód netto to dochód pomniejszony o wszystkie wydatki, w tym koszty operacyjne i koszty nieoperacyjne, takie jak podatki.
Jaki jest dobry procent dochodu operacyjnego netto (NOI)?
NOI nie jest wartością procentową, ale liczbą uwzględniającą przychody i wydatki nieruchomości. Można ją porównać do całej wartości nieruchomości, gdyby ta nieruchomość została w całości opłacona gotówką. W tym przypadku im wyższy procent dochodów operacyjnych netto w stosunku do ceny nieruchomości, tym lepiej.
Podsumowanie
Dochód operacyjny netto (NOI) jest powszechnie stosowaną wartością do oceny rentowności nieruchomości. Kalkulacja polega na odjęciu wszystkich kosztów operacyjnych nieruchomości od wszystkich przychodów generowanych z nieruchomości. Im wyższe przychody i mniejsze wydatki, tym bardziej opłacalna jest nieruchomość. To mówi właścicielowi, czy dochód uzyskany z posiadania i utrzymania nieruchomości jest wart poniesionych kosztów.
##Przegląd najważniejszych wydarzeń
Dochód operacyjny netto mierzy rentowność nieruchomości przynoszącej dochód przed dodaniem jakichkolwiek kosztów z finansowania lub podatków.
NOI wskaże właścicielowi nieruchomości, czy wynajęcie nieruchomości jest warte wydatków związanych z jej posiadaniem i utrzymaniem.
Aby obliczyć NOI, odejmij wszystkie koszty operacyjne poniesione na nieruchomości od wszystkich przychodów generowanych na nieruchomości.
Kosztami operacyjnymi stosowanymi w mierniku NOI można manipulować, jeśli właściciel nieruchomości odracza lub przyspiesza niektóre pozycje przychodów lub kosztów.
Miernik NOI nie obejmuje nakładów inwestycyjnych.
